董治平、雷芳房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】甘肃省兰州市中级人民法院
【审理法院】甘肃省兰州市中级人民法院
【审结日期】2020.07.27
【案件字号】(2020)甘01民终1196号
【审理程序】二审
【审理法官】王志娟关涛徐晓曦
【审理法官】王志娟关涛徐晓曦
【文书类型】判决书
【当事人】董治平;雷芳;甘肃省地震局
【当事人】董治平雷芳甘肃省地震局
房改房买卖【当事人-个人】董治平雷芳
【当事人-公司】甘肃省地震局
【代理律师/律所】丁虎明北京大成（兰州）律师事务所;贠玉皎北京大成（兰州）律师事务所
【代理律师/律所】丁虎明北京大成（兰州）律师事务所贠玉皎北京大成（兰州）律师事务所
【代理律师】丁虎明贠玉皎
【代理律所】北京大成（兰州）律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】董治平;雷芳
【被告】甘肃省地震局
【本院观点】本案争议焦点有四：第一、本案是否属于人民法院受理案件范围。
【权责关键词】胁迫撤销违约金支付违约金合同约定诚实信用原则关联性诉讼请求反诉维持原判发回重审
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】二审中，二上诉人共同举证《甘肃省地震局应急职工住宅楼住房预售协议》一份，拟证明被上诉人将拟收回来的旧房卖给了其他职工。被上诉人对该证据真实性无异议，认为被上诉人将旧房是以福利性分房的价格出售给其他职工。本院对该证据予以采信。上诉人董治平举证工商银行活期明细清单一份、工资折一份、甘肃省地震局通知一份、甘震发〔2014〕145号文件一份，拟证明因董治平未交回旧房，被上诉人扣发董治平
工资的事实。被上诉人对该证据的真实性及证明目的均不予认可，称被上诉人从未因本案房屋纠纷扣发董治平的工资及相应福利。本院对该证据的关联性不予采信。上诉人董治平举证涉案旧房的新、旧产权证各一份及房地产交易中心产权查询结果一份，拟证明旧房在上诉人雷芳名下，董治平名下没有旧房。被上诉人对该组证据的真实性无异议，但认为旧房是分给二上诉人的，董治平在夫妻关系存续期间签订了《新旧房交接协议》，代表二上诉人，故交回旧房的义务应由二上诉人共同承担。本院对该组证据的真实性予以采信，对其证明目的不予采信。上诉人雷芳举证不动产权证一份和甘建改〔2020〕93号文件一份，拟证明旧房是雷芳的私产，该文件确定的价格只针对单位的存量房，不适用于100%产权的涉案旧房。被上诉人对该证据的真实性无异议，但认为不能否认旧房的福利性质及应按成本价回收旧房的事实。本院对该组证据的证明目的不予采信。本院二审所查明的事实与一审一致，本院予以确认。
【本院认为】本院认为，本案争议焦点有四：第一、本案是否属于人民法院受理案件范围。上诉人称根据关于《房地产案件受理问题通知》，因单位内部建房，分房引起的占房、腾房等地产纠纷，均不属于人民法院主管工作范围。因此，本案应驳回被上诉人的起诉。本案中，上诉人董治平与被上诉人签订了《预售协议》和《新旧房交接协
议》，在两份协议中，双方对于配售的具体新房及需交付的具体旧房达成一致意见，该两份协议是双方真实意思表示，合法有效。因此，本案争议房屋虽属于单位内部建房，但双方关于要分配的具体新房及腾交的具体旧房并无异议，被上诉人是基于双方签订的两份合法有效的协议提起的诉讼，属于人民法院的受理案件范围，上诉人的该上诉理由不能成立，本院不予采信。关于董治平称受胁迫与地震局签订《新旧房交接协议》，因未提供证据证明本院不予采信。第二、被上诉人将涉案旧房价格确定为2179元／㎡是否适当。二上诉人对于其应交还的旧房为房改房，其分得的新房为经济适用房的性质无异议，故涉案的新旧房均具有福利性质。建设部、国家发展和改革委员会、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局七部门于2007年12月1日联合发布《经济适用住房管理办法》，第三十二条规定：“已参加福利分房的家庭在退回所分房屋前不得购买经济适用住房，已购买经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房。"兰州市人民政府于2008年发布的《兰州市经济适用房住房管理办法》第四十四条规定：“已领取住房补贴的职工，不得参加单位集资建房。已享受福利分房、已购买经济适用住房或者已参加单位集资建房的，其住房已达到控制标准的职工家庭，不得再次参加单位集资建房。"根据以上两份文件精神，一个家庭只能享受一次福利分房，且福利分房具有保障性住房性质，任何人不能从中获取
利润。涉案新房价格确定为2485元／㎡，上诉人对此无异议。被上诉人根据甘发改服务［2013］581号、甘建保［2013］393文件将涉案旧房回收价格确定为2179元／㎡，新旧房价格差距不大，因此，被上诉人确定的旧房回收价格并无不当。上诉人以该回收价格不符合《新旧房交接协议》约定的理由拒不交付旧房构成违约。第三、一审判令二上诉人承担的义务是否适当。如上所述，涉案旧房为具有福利性质的房改房，且是以家庭为单位分给二上诉人的，二上诉人在分得新的经济适用房的同时，应退回旧房，这也是《新旧房交接协议》明确约定的内容。虽二上诉人在2015年离婚，但分得旧房及签订《新旧房交接协议》均是在夫妻关系存续期间，该协议对二上诉人均发生法律效力，二上诉人未按约定交还旧房，构成违约，且《新旧房交接协议》中对于违约责任有明确约定，因此，一审判令二上诉人向被上诉人腾交位于兰州市城关区房屋，将该房屋产权转移登记给被上诉人正确；鉴于双方协议约定的违约金过高，一审法院综合考虑各种因素，酌定二上诉人承担违约金20000元并无不当，二上诉人对此的上诉理由不能成立。关于上诉人雷芳提出的要求被上诉人赔偿因停电给其造成的损失的上诉请求，雷芳一审时未提出反诉，且未提供相应证据，本院不予处理。 综上所述，上诉人董治平、雷芳的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2700元，由上诉人董治平、雷芳负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-08-17 03:01:05
【一审法院查明】一审法院认定事实：二被告原系夫妻关系，2015年6月3日解除婚姻关系。二人均为原告甘肃省地震局的退休职工。90年代，原告将分配给二被告的兰州市城关区渭源路街道渭源路157号5单元1层101室房屋（房屋产权证记载地址兰州市城关区），经甘肃省住房制度改革领导小组办公室批准出售给二被告，并将房屋产权登记在被告雷芳名下二被告因此取得了该房屋的所有权，该房屋性质属房改房。2010年原告正在建设的应急职工住宅楼是为适应地震时快速应急工作的保障性住房，只向职工配售，严禁职工私自买卖、出租他人。被告董治平享有配售新房的资格遂被配售了应急住房一套。2010年2月9日，原告及被告董治平依据《甘肃省地震局应急职工住宅楼配售办法》签订了《甘肃省地震局应急职工住宅楼住房预售协议》1份。双方约定：被告董治平选定的新房为西楼Ｇ型层11住房，每平方米预售价2800元，建筑面积和最终售价以房改部门与物价局核定、审批的为准。被告董治平应向原告支付购房首付款200000元且将上述101室旧房腾交原告。新房
暂按2800元／平方米的预售价格计算房款，有旧房的职工根据原住旧房建筑面积补缴房款，新房价格批复后，若最终售价低于2800元／平方米，原告在三个月内退回多缴房款，若高于2800元／平方米，被告需在三个月内向原告补齐房款。双方还约定了其他事宜。被告董治平遂向原告支付购房首付款220000元，又于2010年9月支付购房款38400元，公积金抵扣71600元。2012年4月13日，为了依法规范职工住宅调整配售工作，保证职工及时、有序的入住新配售的应急楼住房和旧房调整配售工作顺利进行，原告与包括被告在内的职工分别均签订了《甘肃省地震局应急职工住宅楼住户新旧房交接协议》。双方约定：原告于2012年4月13日至14日两天内向被告交付上文所述协议项下被告选定的新房（二单元1101室）钥匙，预售建筑面积175.95平方米。被告就新房进行装修的时间为3个月，即2012年4月15日至7月15日。被告应于2012年7月31日前向原告交回上述101室旧房，如逾期10天之内，被告每天按照临时租房价格100元的标准向原告支付违约金，如逾期20天之内，每天按200元向原告支付违约金外。双方还约定了其他事宜。该协议成立后，原告当日向被告交付了1101室新房。但被告至今未向原告交回101室旧房，遂酿成纠纷。另查，原告依据甘发改服务［2013］581号、甘建保［2013］393文件，新房（应急职工住宅楼）的批复价格为2485元／平方米，将旧房回收价格确定为2179元／平方米。
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