苏哲湘、林晓波房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
苏哲湘、林晓波房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事  合同、无因管理、不当得利纠纷  合同纠纷  房屋买卖合同纠纷 
【审理法院】福建省福州市中级人民法院 
【审理法院】福建省福州市中级人民法院 
【审结日期】2020.11.30 
【案件字号】(2020)闽01民终6069号 
【审理程序】二审 
【审理法官】林哲森黄锋金光玉 
【文书类型】判决书 
【当事人】苏哲湘;林晓波;徐春彬;福州骊特房产代理有限公司 
【当事人】苏哲湘林晓波徐春彬福州骊特房产代理有限公司 
【当事人-个人】苏哲湘林晓波徐春彬 
【当事人-公司】福州骊特房产代理有限公司 
【代理律师/律所】王镇福建娲石律师事务所 
【代理律师/律所】王镇福建娲石律师事务所 
【代理律师】王镇 
【代理律所】福建娲石律师事务所 
【法院级别】中级人民法院 
【原告】苏哲湘;福州骊特房产代理有限公司 
【被告】林晓波;徐春彬 
【本院观点】苏哲湘在二审中上诉请求林晓波付清《存量房买卖合同》中第八条相关保证金所述的户口及水、电、物业过户等保证金25000元，因其在一审中并未就此问题提出反
诉，本院对此不予审查。 
【权责关键词】撤销代理违约金合同约定第三人鉴定意见证据不足合法性诉讼请求简易程序反诉冻结 
【指导案例标记】0 
【指导案例排序】0 
【本院查明】房改房买卖根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 
【本院认为】本院认为，苏哲湘在二审中上诉请求林晓波付清《存量房买卖合同》中第八条相关保证金所述的户口及水、电、物业过户等保证金25000元，因其在一审中并未就此问题提出反诉，本院对此不予审查。苏哲湘、徐春彬与林晓波签订的《存量房买卖合同》，约定：……若房屋所属土地为划拨地性质的，由划拨地转为出让地应缴纳的土地出让金由林晓波承担，现有证据不足以证明房屋所属土地为出让地性质，林晓波主张苏哲湘返还其代垫的土地出让金8452元，本院不予支持。福州市鼓楼区××街道××村××座304单元、1层14附属间用电客户已经更名过户至林晓波名下，本院对此不予处理。    综上所述，
苏哲湘的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 
【裁判结果】一、维持福建省福州市鼓楼区人民法院(2019)闽0102民初5998号民事判决第一项；    二、撤销福建省福州市鼓楼区人民法院(2019)闽0102民初5998号民事判决第二、三、四项；    三、驳回林晓波的其他诉讼请求；    四、驳回苏哲湘的其他上诉请求。    一审案件受理费5482元，适用简易程序减半收取2741元，由林晓波负担2691元，由苏哲湘、徐春彬负担50元；二审案件受理费5482元，由苏哲湘负担。    本判决为终审判决。 
【更新时间】2022-09-24 12:22:35 
【一审法院查明】一审法院认定事实：2018年1月15日，苏哲湘、徐春彬与林晓波签订《存量房买卖合同》，约定：苏哲湘、徐春彬出售坐落于福州市鼓楼区××街街道××村××座××单元××层××附属间房产(单元面积63.16平方米，附属间面积8.84平方米)给林晓波，成交价为1620000元。合同约定，房屋在交易过程中产生的所有税费由林晓波承担；该房屋办理苏哲湘、徐春彬名下土地证的费用由苏哲湘、徐春彬承担，从苏哲湘、徐春彬名下过户至林晓波名下的费用由林晓波承担。若房屋所属土地为划拨地性质的，由划拨地转为出让
地应缴纳的土地出让金由林晓波承担；该房屋附属配套设施的过户费用由林晓波承担；苏哲湘、徐春彬收取履约保证金100000元；林晓波预留水、电、煤气、闭路证过户及物业管理费保证金5000元、户口情况保证金20000元，上述保证金合计25000元在各项过户、结清及办理完毕阶段内，双方作多还少补结清款项；双方约定本交易选择商业按揭类交易，具体交易流程为：1.评估及贷款申请：合同签订后3个工作日或解押后苏哲湘、徐春彬领到该房屋无抵押权的《房屋所有权证》、《不动产权证书》后3个工作日内，苏哲湘、徐春彬提交该房屋权属证明，林晓波委托相关评估机构对房屋进行评估，评估报告完成后双方于2018年2月6日前备妥按揭贷款银行要求准备的相关材料，林晓波并将首付款转入该银行账户办理冻结手续。同时，双方开始办理按揭贷款的申请手续；2.资金监管；3.过户登记；4.交易缴税；5.领证解款；6.物业交接：苏哲湘、徐春彬应在收到银行监管的房款后2个工作日内将该房屋、附属配套设施及家电家具交接给林晓波。在该房屋交接后1个工作日内，林晓波应申请办理附属配套设施过户登记；7.贷款保证：林晓波以贷款方式支付部分购房款，若因林晓波原因致使贷款不能或贷款不足导致本合同无法履行的，视为林晓波违约。合同还约定了房屋验收交接条款，苏哲湘、徐春彬应在房屋交接前对该房屋的质量及有关设施保持正常使用进行必要的维护，苏哲湘、徐春彬确定该房屋不存在漏水情形，若存在
漏水情形的，则负责予以修复。林晓波应在该房屋交接时对质量及有关设施进行验收，验收后如有毁损灭失的苏哲湘、徐春彬不再负责。关于违约责任，任何一方违反合同约定的时间而延误该房屋交易的，延误方应按该房屋成交价的日万分之五向守约方支付滞纳金，该滞纳金的认定及支付不影响本合同继续履约。自延误行为发生之日起超过五日的，守约方可向延误方发送信件催促其履约，发信后超过十日仍未见履约的，守约方有权解除本合同，并追究延误方的违约赔偿责任。除合同特殊约定外，任何乙方违约导致本合同解除的，违约方应向守约方支付相当于该房屋成交价款20%金额的违约金即330000元的赔偿，同时，违约方承担因其违约而产生的包括但不限于滞纳金、律师代理费、诉讼费、双方居间佣金及交易过程中已产生的费用等。同日，苏哲湘、林晓波与福建骊特担保有限公司签订《存量房交易服务协议》，约定苏哲湘与林晓波在晋安区秀康骊特房产经纪服务点提供的居间服务后签订《存量房买卖合同》基础上，就福州市鼓楼区××街道××村××座××单元××层××附属间房产交易事项委托福建骊特担保有限公司提供服务，且约定了福建骊特担保有限公司为苏哲湘与林晓波双方提供“不动产证”、“所有权证”、“土地证”及附属配套设施相关证件的过户服务、协助双方对涉案房产水电、煤气、有线电视和物业等费用结算及房屋交接服务等。2018年4月4日，林晓波填写《用电客户过户、更名申请表》，内容载明：“原
用户名称：林惠萍；原用电地址：鼓楼区××村××座××栋；新用电户名：林晓波，用电地址：福建省福州市鼓楼区××街道××村××座××栋××。”同日，林晓波与福州市自来水有限公司签订《供用水合同》，明确用水地址为鼓楼区××村××号楼××室。另查，2018年2月22日，涉案房产已变更登记于林晓波名下，产权证号为闽(xxx)福州市不动产权第xxx号。2018年2月28日，林晓波为涉案房产支出土地出让金8452元。审理中，苏哲湘称水电已办理过户，但因水电户头曾是一个单元一个户头，存在更名不便的问题，故一直未办理更名。骊特代理公司称其系非服务提供方，但同意以法院判决结果配合房屋交接。诉讼中，林晓波申请对涉案房产是否存在漏水进行评估。2019年10月17日，福建九鼎工程质量检测有限公司出具的九鼎质量鉴定【2019】鉴字第003号《司法鉴定意见书》鉴定意见为：鼓楼区××街道××村××座304单元房屋曾发生漏水，目前渗漏水源已断绝。无法获知404单元房屋厨房蓄水后受鉴房屋是否漏水。林晓波对于鉴定意见书的真实性、程序合法性、鉴定结论均无异议。苏哲湘、徐春彬认为现场鉴定笔录上明确记载没有漏水，鉴定报告应该明确没有漏水。 
【一审法院认为】一审法院认为，依法成立的合同受到法律保护，本案中林晓波与苏哲湘、徐春彬签订《存量房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反国家法律法规禁止性规
定，合法有效，双方均应按照协议履行。林晓波依约支付了购房款，苏哲湘、徐春彬亦应按照合同约定办理涉案房产的交接、用电客户过户更名等手续。第三人骊特代理公司虽不是交易服务合同相对方，但在庭审中骊特代理公司表示愿意配合，属于对其自身权利的处分，一审法院予以支持。对于林晓波主张苏哲湘返还其代垫的土地出让金8452元，根据合同约定，且苏哲湘当庭予以确认，对于该主张，一审法院予以照准。对于林晓波主张苏哲湘支付律师费10000元，未提供支付凭证，证据不足，一审法院不予认可。关于林晓波诉请苏哲湘支付逾期交房违约金的主张，一审法院认为，林晓波主张因房屋存在漏水情况，双方无法达成一致协商意见，苏哲湘迟延交付房产，存在违约。根据庭审查明的事实，涉案房产渗透水源已断绝，无法获知蓄水后涉案房产是否漏水，亦无法作出推定交易时的房屋存在漏水事实。故林晓波主张事实不成立，无法认定苏哲湘存在违约情形，林晓波该项诉讼请求一审法院不予支持，鉴定费用林晓波自行承担。    综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条的规定，判决：一、苏哲湘、徐春彬于本判决生效之日起十日与林晓波办理福州市鼓楼区××街街道××村××座××单元××层××附属间房产交接手续；二、苏哲湘、徐春彬于本判决生效之日起十日与林晓波办理福州市鼓楼区××街街道××
村××座××单元××层××附属间房产用电客户更名手续；三、苏哲湘、徐春彬于本判决生效之日起十日内返还林晓波土地出让金8452元；四、驳回林晓波的其他诉讼请求。如苏哲湘未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费5482元，适用简易程序减半收取2741元，由林晓波负担2691元，由苏哲湘、徐春彬负担50元鉴定费由林晓波自行承担。    本院二审期间，林晓波提供不动产登记簿附件，证明在2006年时，整栋楼已经由划拨转出让。苏哲湘对该证据的真实性予以确认，但认为该地现土地性质仍为划拨地，苏哲湘提供一份诉求编号为：FZ20102600400的12345询问件，证明讼争房屋的土地性质仍然属于划拨地。林晓波认为不动产登记簿附件的真实性更高，对该诉求件的内容不予认可。骊特代理公司对以上两份证据的真实性均无异议。本院对上述两份证据的真实性予以确认。    二审审理中，本院至福州市不动产登记和交易中心了解讼争房产的土地性质，2006年，福州市鼓楼区××街道××村原为房改房，根据福州市人民政府榕政地房【2006】9号文批复，通过划拨地转为出让地的方式，可以允许上市交易，苏哲湘曾于2001年1月4日以买受方式取得福州市鼓楼区××街道××村××座304单元，但在当时因房产证和土地证分离，苏哲湘并未办理土地证。 

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