按揭贷款计算公式
按揭贷款计算公式
一、关于还款以及计息方式：
1、贷款期不到一年的，采用一次还本付息方式：
计算公式如下：
到期一次还本付息额=贷款本金×（1+年利率（%）） （贷款期为一年）
到期一次还本付息额=贷款本金×（1+月利率（‰）×贷款期（月）） （贷款期不到一年）
其中：月利率=年利率÷12
如以住房公积金贷款1万元，贷款期为7个月，则到期一次还本付息额为：
10000元×（1+（4.14%÷12月）×7月）=10241.5元
2、贷款期一年以上，采用月均还款（等额本息还款）
个人购房抵押贷款期限一般都在一年以上，则还款的方式之一是等额本息还款法，即从使用贷款的第二个月起，每月以相等的额度平均偿还贷款本金和利息。
计算公式如下：
每月等额还本付息额=贷款本金×
月利率×（1＋月利率）还款期数
———————————————
（1＋月利率）还款期数－1
（注：公式中“还款期数”在“（1＋月利率）”的幂的位置上）
3、贷款期一年以上，等额本金还款法
等额本金还款法是一种计算非常简便，实用性很强的一种还款方式。基本算法原理是在还款期内按期等额归还贷款本金，并同时还清当期未归还的本金所产生的利息。方式可以是
按月还款和按季还款。由于银行结息惯例的要求，一般采用按季还款的方式（如中国银行）。其计算公式如下：
每季还款额=贷款本金÷贷款期季数+（本金-已归还本金累计额）×季利率
如以贷款20万元，贷款期为10年，为例：
每季等额归还本金：200000÷（10×4）=5000元
第一个季度利息：200000×（5.58%÷4）=2790元
则第一个季度还款额为5000+2790=7790元；
第二个季度利息：（200000-5000×1）×（5.58%÷4）=2720元
则第二个季度还款额为5000+2720=7720元
……
第40个季度利息：（200000-5000×39）×（5.58%÷4）=69.75元
则第40个季度（最后一期）的还款额为5000+69.75=5069.75元
由此可见，随着本金的不断归还，后期未归还的本金的利息也就越来越少，每个季度的还款额也就逐渐减少。这种方式较适合于已经有一定的积蓄，但预期收入可能逐渐减少的借款人，如中老年职工家庭，其现有一定的积蓄，但今后随着退休临近收入将递减。
该方式1999年1月推出，正被各银行逐渐采用。
4、宽限期还款法
宽限期还款法是在等额本金还款法的基础上衍生出的一种还款方式。它的特点是：根据与开发商签订的"预售协议"银行允许客户在入住前只归还贷款额本期利息，入住后再开始归还本金，还款方式与等额本金还款法相同。
这种还款方式现阶段只有中国银行采用。现以中行实际操作举例如下：
假定某人于今年1月购买了2001年6个人抵押贷款利率月入住的期房，向中国银行申请10年10万元贷款。
按季度还款：
入住前每季度还款额=贷款本金×季利率=100,000×（5.58%÷4）=1395 元
入住后每季度还款额与等额本金还款法相同，即：
每季度还款额=(贷款本金÷贷款期季数)+（本金-已归还本金累计额）×季利率
=（100,000÷40）+（100,000-已归还本金累计额）×（5.58%÷4）
第一季度还款额=2,500+(100,000-0) ×（5.58%÷4）=3895 元
第十季度还款额=2,500+(100,000-2,500×9) ×（5.58%÷4）=3581 元

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