长期债券债权投资评估
1．甲企业拥有乙企业发行的3年期非上市债券面值1000万元，年利率10％，复利计息，到期一次还本付息。现对甲企业进行评估，评估时该债券距到期日还有2年，若折现率为8％，则该债券的评估值最接近于( )
A．1114.5万元 B．1141.0万元 C．1454.0万元 D．1455.0万元
2.某公司持有10年期债券1000张，每张面值100元，票面利率7％，到期一次还本付息，复利计息。评估时还有5年到期，市场利率为5％。则该批债券的评估值最接近( )
A.164130元 B.154130元 C.133200元 D.108660元
3.某公司持有10年期债券1000张，每张面值100元，票面年利率6%，每期付息，到期还本。评估时还有5年到期，市场年利率为5%。该债券上市交易，评估基准日的交易记录显示，当天交易价格最高价为105.2元，最低价为105.0元，收盘价为105.1元。则该批债券的评估值为（ ）
A.105200 B. 105100 C.105000 D.104330
4.长期投资评估是对投资方的（ ）
A.获利能力和变现能力评估 B.变现能力和偿债能力评估
C.获利能力和偿债能力评估 D.偿债能力和竞争能力评估
5.被评估债券为1998年初发行的上市债券，100张，每张面值100元，年利率10%，3年期。2000年初评估时，债券市场上同种同期债券交易价格为每张110元，则该债券评估值最有可能为( )。
A.12000元 B.11800元 C.11000元 D.9800元
6.被评估债券为5年期一次性还本付息债券，票面额10000元，年利息率为3%，不计复利，评估时该债券购入时间已满3年，设定折现率为8%，该被评估债券的评估值最有可能是（ ）
A.10648.15元 B.9938.90元 C.9859.40元 D.10734.20元
股票投资的评估
1 被评估企业拥有另一企业发行的面值共80万元的非上市普通股票，从持股期间看，每年股利分派相当于票面值的10％，评估人员通过调查了解到，股票发行企业每年只把税后利润的80％用于股利分配，另外20％用于扩大再生产，假定股票发行企业今后的股本利润率将保持在15％左右，折现率为12％，则被评估企业拥有的该普通股票的评估值最有可能是（ ）
A、66.67万元 B、80.00万元 C、88.89万元 D、114.28万元
2 股票的内在价格是( )
A．每股净资产额 B．每股总资产额
C．未来每股收益的折现值 D．每股净利润
3．被评估资产为一上市公司的股票10万股，该股票在评估基准日交易情况为：最高价为7.80元，最低价为7.50元，开盘价为7.70元，收盘价为7.60元，则该批股票的评估值为（ ）
A．75万元 B．76万元 C．77万元 D．78万元
4．被评估资产为某一股份公司非上市股票10000股，每股面值为l元，账面价格为每股2.5元。该股票过去每年股息为0.25元／股，经评估人员分析，该公司每年将70％的净利润用于股利分配，30％的净利润用于扩大再生产，该公司的股本收益率可以保持在10％的水平上。评估时银行1年期存款利率为6％，确定风险报酬率为5％。该批股票的评估价值为（ ）
A．22727元 B．25000元 C．30000元 D．31250元
5 被评估资产为某一股份公司非上市股票10000股，每股面值1元，账面价格为每股1.5元。该股票过去每年股息为02元/股，经评估人员分析，该公司将来可以保持该股利水平不变。评估时银行1年期存款利率为5%，确定风险报酬率为3%。该批股票的评估价值为（ ）
A．40000元 B．25000元 C．20000元 D．15000元
6 被评估资产为某一股份公司优先股1000股。该股面值10元，股息率10％，发行价18元，评估时，国库券率4％，另评估人员确定风险报酬率1％，则这批优先股的评估价值为( )
A.25000元 B.20000元 C.18000元 D.10000元
7．被评企业拥有B公司面值共100万元的非上市股票，从持股期间来看，每年股利分派相当于票面值的10%。评估人员经调查，了解B公司把税后利润的70%用于股利分配，30%用于扩大再生产。根据公司的发展状况，股本利润可保持在20%的水平。折现率设定为14%，按红利增长模型确定的该股票的评估值为( )
A．125万元 B．121万元 C．114万元 D．110万元
8.被评估企业拥有另一企业发行的面值共80万元的非上市普通股票，从持股期间来看，每年股利分派相当于票面值的10%。评估人员通过调查了解到，股票发行企业每年只把税后利润的80%用于股利分配，另20%用于扩大再生产。假定股票发行企业今后的股本利润率将保持在15%左右，折现率确定为12%，则被评估企业拥有的该普通股票的评估值最有可能是（ ）
A.88.89万元 B.80.00万元 C.66.67万元 D.114.28万元
房地产评估成本法
一 、新开发土地评估中的成本法
[例题] 1
某地块面积为80,000平方米，是通过城镇土地出让而取得的，出让金为20万元/亩，拆迁费30万元/亩，开发费3亿元/平方公里，其他费用（包括税费）5万元/亩，土地开发周期为两年，第一年投入开发费占总开发费的40%，目前市场上地产开发的投资报酬率为10%，银行贷款利率为6%，试评估该土地经开发后的价格。
二、新建房地产评估的操作步骤
三、旧房地产运用成本法评估的操作步骤
[例题] 2
某钢筋混凝土5层框架楼房，经评估人员现场勘察评分，结构部分80分，装修部分70分，设备部分60分。再经查得出修正系数C＝0.75，S＝0.12，B＝0.13，求成新率
在实践中，也往往将年限法和观察法得出的结论加权平均，得出成新率。
对于一些平面布置不合时宜、设备落后、式样过时的建筑物，还应考虑其功能性贬值因素。
可以在成新率确定的基础作适当减价修正。
[例题] 3
某套住宅重新建造价为300000元，经对其结构、装修和设备三大部分的各具体项目观察，确定其成新率为80％，但该住宅厅小且暗，厨房和卫生间均小，光线亦不足。经分析和估测，决定在成新率的基础作10％的减价修正。
收益法在房地产评估中的应用
一、土地残余法
[例题]4 在一幅3000m2的土地上建有建筑面积为2000m2的房屋，根据成本法，建筑物的现行价格为2000×1200＝240（万元），该建筑物尚可使用20年，还原利率12％，土地的还原利率为10％。假定该房地产以每月每平方米100元的租金标准出租，使用面积为建筑面积的60％，不含折旧费的年租赁费用为72万元。根据土地残余法确定土地的价格。
二、建筑物残余法
[例]5 某砖混结构二层住宅，宅基地面积200平方米，房屋建筑面积240平方米，月租金4800元，土地还原利率为8％，建筑物还原利率为10％，建筑物评估时的剩余使用年限为25年。10万贷款3年年总费用：房租损失准备费（以半月租金计）；房产税（按年租金的12％计）；土地使用税（每年按每平方米2元计）；管理费（按年租金3％计）；修缮费（按年租金4％计）；保险费每年576（元）。另运用市场比较法求得土地价格为每平方米1200元。用残余法评估该住宅建筑物价格。
练习
1. 某房地产公司于1999年5月以出让方式取得一块土地50年使用权，并于2001年5月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，当时造价为每平方米3,800元，经济耐用年限为60年。目前，该类型建筑的重置价格为每平方米4,800元。该大楼总建筑面积为12,000平方米，全部用于出租。据调查，当地同类型写字楼的租金一般为每天每平方米2.5元，空置率在10%左右，每年需支付的管理费用一般为年租金的3.5%，维修费为建筑物重置价的1.5%，房产税为租金收入的12%，其他税为租金收入的6%，保险费为建筑物重置价的0.2%，资本化率确定为6%。试根据以上资料评估该写字楼在2004年5月的价格。
2. 某房地产公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1999年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2％。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10％，每年需支付的管理费为年租金的 3.5％，维修费为重置价的1.5％，土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2％，土地资本化率7％，建筑物资本化率8％。试根据以上资料评估该宗地2003年3月的土地使用权价格。
市场法在房地产评估中的应用
例题6 待评估宗地为一块商住用途的空地，面积为5,000平方米，要求评估其2003年12月的市场价格。评估人员通过收集有关数据资料，选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例的有关情况如下表所示。
交易实例比较交易 | A | B | C | D |
坐落 | 略 | 略 | 略 | 略 |
所处地区 | 繁华区 | 繁华区 | 繁华区 | 繁华区 |
用途 | 商业 | 商业 | 商业 | 商业 |
土地类型 | 熟地 | 熟地 | 熟地 | 熟地 |
价格（元/ M2 ） | 1,550 | 1,200 | 1,400 | |
交易时间 | 2002年10月 | 2002年12月 | 2002年12月 | 2003年12月 |
面积（ M2 ） | 1,800 | 2,000 | 2,200 | 3,000 |
形状 | 规则 | 规则 | 规则 | 规则 |
地势 | 平坦 | 平坦 | 平坦 | 平坦 |
地质 | 普通 | 普通 | 普通 | 普通 |
基础设施 | 完备 | 完备 | 完备 | 完备 |
交通状况 | 很好 | 较好 | 较好 | 很好 |
剩余使用年限 | 35 | 30 | 35 | 30 |
容积率 | 5 | 4.5 | 4.5 | 5 |
根据调查，2002年10月以来，土地价格平均每月上涨1%；
交易实例A与待估对象处于同一区域，无需作区域因素修正。交易实例B、C的区域因素修正采用打分法，待估宗地的区域因素分值为100，B的区域因素分值86，C的区域因素分值93；
版权声明：本站内容均来自互联网，仅供演示用，请勿用于商业和其他非法用途。如果侵犯了您的权益请与我们联系QQ:729038198，我们将在24小时内删除。
发表评论