2016年吉林省房地产估价师《制度与政策》:房地产转让和租赁的需要模拟试...
2016年吉林省房地产估价师《制度与政策》：房地产转让和租赁的需要模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某开发商建成一栋建筑面积为10000m2的住宅楼，该栋住宅楼套内建筑面积之和为 8500m2。若某购房者购买其中一套套内建筑面积为l00m2的住房，则该购房者拥有的房屋产权建筑面积约为__平方米。A．100B．111C．112D．118
2、下列有关房屋权属登记的表述中，正确的是。A：新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后60日內向登记机关提出申请B：城郊农村集体经济组织全部成员集体转为城镇居民，原集体土地全部转为国有土地，原集体土地上的房屋权利人应当自这一事实发生之日起90日內申请登记C：房屋权属登记机关自受理登记申请之日起，10日內应当决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人或权利申请人D：房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，登记机关应当做出补发公告，经6个月无异议的方可予以补发房屋权属证书E：执行层的组织协调
3、土地使用权出让合同规定的期限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前__申请续期。A．二年B．一年C．六个月D．三个月
4、房地产投资的缺点是（）。A．相对较高的收益水平B．易于获得金融机构的支持C．抵消通货膨胀的影响D．投资回收期较长
5、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是__。A．空置率B．利息备付率C．容积率D．成本利润率
6、某抵押房地产的市场价值为600万元，已知注定优先受偿款为50万元，贷款成数为0.7。则该房地产的抵押贷款额度为万元。A：370B：385C：420D：550E：工业用地的监测点评估价格
7、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是__。A．城市或区域产业结构与布局B．人口数量与结构C．土地资源状况D．建筑技术进步
8、当开发项目用地面积一定时，决定项目可建筑面积数量的是。A：容积率B：建筑高度C：建筑规模D：建设工程E：借款合同
9、影响房地产价格的环境因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素。但并不包括__。A．声觉环境B．视觉环境C．水文环境D．人文环境
10、房地产的经济寿命是指物业开始使用至的时刻。A：收益为零B：产生的收益超过其使用成本C：净收益为零D：收益率小于基准收益率E：借款合同
11、某房地产开发公司征用X省Y市Z县基本农田以外的耕地360亩开发建设一综合小区。(2002年试题)开发公司征用该片土地应报审批。A：Z县人民政府B：Y市人民政府C：X省人民政府D：国务院E：房地产估价机构必须加盖公章
12、目前个人转让住房的营业税优惠政策中，对个人自建自用住房销售时。A：征收80％营业税B：征收50％营业税C：征收20％营业税D：免征营业税E：执行层的组织协调
13、投资者从购买土地使用权开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品，然后推向市场销售，并以此获得利润的过程是指__。A．房地产开发投资B．房地产直接投资C．房地产置业投资D．房地产间接投资
14、土地增值税实行超额累进税率，增值额超过扣除金额100%、未超过200%的部分，税率为__。A．30%B．40%C．50%D．60%
15、某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15 000 ㎡，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1．5年，已知报酬率为8％，折现率为12％，该项目开发完成后的房地产现值为万元。A：4 023．04B：4 074．10C：4 768．50D：5 652．09E：工业用地的监测点评估价格
16、拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起__日内给予答复。A．5B．7C．10D．15
17、建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（）。A．租金收入B．土地出让收入C．长期抵押贷款D．净经营收入
18、对出租物业来说，最主要的收入记录是__。A．空置率水平B．租金清单C．押金收入D．欠租清单
19、某企业开发某土地，工地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为（）元/m2。A．1840B．2840C．2966D．3000
20、某家庭欲购买总价为25万元的一套住宅。该家庭月收入为6000元，准备用月收入的30%来支付抵押贷款月还款额，已知贷款期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为 6%。则该家庭的首付款额是__元。A．34000.00B．83265.38C．87867.78D．91022.12
21、某开发项目的规划建设用地面积为5000m2，如果地上建筑容积率为6、建筑覆盖率为50%、楼高17层(其中1～4层为建筑面积相等的裙房，5～17层为标准层)，则标准层每层建筑面积为__m2。A．882B．1765C．1667D．1538
22、在英国和其他英联邦国家，法院一般来判断房地产评估价值的误差范围。A：使用估价对象房地产的实际成交价格B：使用政府公布的房地产交易指导价格C：使用近一年内房地产的平均成交价格D：依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值E：工业用地的监测点评估价格
23、某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000m2，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200m2。按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为（）。A．1%B．1.5%C．2%D．2.5%
24、关于假设开发法的说法，错误的是。A：运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取B：投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算C：假设开发中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值D：在预测开发法完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产市场价格作为开发完成后的价值E：工业用地的监测点评估价格
25、某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大，较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0．8万元．假定该空调系统使用寿命为l5年，估价对象房地产的报酬率为12％，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为．【2007年考题】A：1838．00万元B：1844．55万元C：1845．87万元D：1850．00万元E：工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少
有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、关于企业所得税税率，下列说法正确的有__。A．企业所得税法定税率33%B．对年应纳税所得额在3万以下(含3万)的减按18%的税率征收C．对年应纳税所得额在3万至10万以下(含10万)的减按27%的税率征收D．对年应纳税所得额在3万以下(含3万)的减按25%的税率征收
2、下列属于普通股股东权利的有__。A．有限的表决权B．股票的转让权C．对公司剩余财产的分配权D．对公司事务的质询权E．要求赎回权
3、金融机构对项目贷款进行综合评价，凡综合风险度超过（）的，即为高风险贷款，银行一般不予发放贷款。A．50%B．60%C．70%D．80%10万贷款3年
4、下列说法正确的是__。A．合同履行费用的负担不明确的，由双方分担B．合同履行地点不明确的，货币和不动产之外的其他标的，在债权人一方所在地履行C．逾期交付标的物的，遇价格上涨时，按原价格执行；价格下降时，按新价格执行D．逾期提取标的物或者逾期付款的，遇价格上涨时，按原价格执行；价格下降时，按新价格执行
5、收集资料的形式是指采集信息资源的统计调查的组织形式，主要包括。A：统计报表B：社会调查C：普查D：重点调查E：典型调查和抽样调查
6、房地产投资的风险主要体现在。A：投入资金的安全性B：期望收益的可靠性C：投资项目的变现性D：宏观经济的稳定性E：资产管理的复杂性

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