广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
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原告：中国农业银行股份有限公司广州城南支行，住所地广州市海珠区昌岗中路211－213号信和广场。统一社会信用代码******************。
负责人：谢爱华，行长。
委托诉讼代理人：张丽蓉、谭晓彤，广东实德律师事务所律师。
被告：江铖坚，*，1982年5月30日出生，汉族，住广州市花都区。
被告：钱永洪，*，1974年5月19日出生，汉族，住广东省清远市清城区。
原告中国农业银行股份有限公司广州城南支行诉被告江铖坚、钱永洪金融借款合同纠纷一案，本院于2021年3月11日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民
农业银行个人贷款法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员简扬生独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谭晓彤，两被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2018年12月2日，原告和两被告签订《个人购房担保借款合同》，约定：江铖坚向原告借款215万元用于购买位于广州市荔湾区文昌南路143、145号1513房的房产，借款期限为360个月，还款方式为等额本息，还款周期为一个月，借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10％后确定；借款利率适用浮动利率，借款发放后，遇中国人民银行人民币贷款基准利率（或1年期LPR）调整，借款执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率（或1年期LPR）调整后的次年1月1日起调整。合同约定，合同记载的借款金额、借款期限、利率等与借款凭证记载不一致时，以借款凭证记载为准。合同约定，借款人未按约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起按借款执行利率基础上上浮50％计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率（或1年期LPR）调整，自基准利率调整之日（或1年期LPR调整后的第一个工作日）起罚息利率相应调整。对于应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚
息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。合同约定，两被告同意以位于广州市荔湾区文昌南路143、145号1513房的房产作抵押，抵押担保范围包括合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由被告承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等原告实现债权和抵押权的一切费用。2019年1月7日，双方办理了上述房产的抵押登记，抵押权登记权利人是原告。2019年2月1日，原告向被告发放了贷款215万元用于购买上述房产，借款凭证记载到期日为2049年1月31日，执行利率为5.390％，逾期利率为8.085％。根据《中国人民银行公告》［2019］第30号公告及中国农业银行股份有限公司发布的《关于存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换的公告》“自2020年8月25日起，银行将分批对符合条件且尚未办理定价基准转换的个人住房贷款进行批量转换。”等规定，江铖坚符合批量转换条件，原告于2020年8月26日将江铖坚的贷款利率计算方式由按中国人民银行人民币贷款基准利率转换为按贷款市场报价利率（即LPR）。2020年8月26日的利率信息具体如下：基础利率类别为贷款市场报价利率，基准
利率为4.90000％，执行利率类别为分期特定利率，实际执行年利率为5.49000％，利率浮动方式为浮点，利率浮动周期标志为次年1月1日，利率浮动幅度为59bp。贷款发放后，被告未于借款到期日依约还款，截至2021年2月17日，欠供本息合计为72470.12元，原告多次催收无果。钱永洪作为江铖坚的配偶，对婚姻关系存续期间所负债务应承担共同还款义务。故起诉要求：1、两被告立即按《个人购房担保借款合同》提前偿还借款本金2103589.21元，暂计至2021年7月27日，利息101787.19元，罚息869.48元，复利3152.66元，此后的利息、罚息、复利按合同约定标准计至实际清偿之日止；2、原告有权对依法处置江铖坚提供的广州市荔湾区文昌南路143、145号1513房房产所得价款享有优先受偿权；3、两被告承担诉讼费。
两被告辩称：对原告诉请的金额没有意见，目前无能力还款。
经审理查明：2018年12月2日，原告（贷款人，抵押权人）与江铖坚（借款人，抵押人）、钱永洪（抵押人）签订《个人购房担保借款合同》，约定：借款金额为215万元；借款用途为购买荔湾区文昌南路143、145号1513房的住房；借款期限为360月；借款利率采用基准利率方式，执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为
基础上浮10％后确定；借款利率适用浮动利率，借款发放后，遇中国人民银行人民币贷款基准利率（或1年期LPR）调整，借款执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率（或1年期LPR）调整后的次年1月1日起调整；还款方式为等额本息，还款周期为一个月；抵押物为荔湾区文昌南路143、145号1513房；借款人未按约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在约定的借款执行利率基础上上浮50％计收罚息，直至本息清偿为止，逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率（或1年期LPR）调整，自基准利率调整之日（或1年期LPR调整后一个工作日）起罚息利率相应调整；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息），借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提高贷款执行利率、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权；等。
2019年2月1日，原告向江铖坚发放借款215万元。
江铖坚收到上述贷款后，没有按约定还款，截至2021年7月27日，剩余借款本金为2103589.21元（其中逾期本金28241.54元），逾期利息为101787.19元，罚息为869.48元，复利为3152.66元。
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