大连市金州区人民法院
民 事 判 决 书
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原告：中国农业银行股份有限公司大连金州支行，住所地：辽宁省大连市金州区和平路108号。
负责人：蔡维国，系该行行长。
委托诉讼代理人：徐林芳，系辽宁先河律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李**，系辽宁先河律师事务所实习律师。
被告：张宾辉，*，汉族，1982年10月20日出生，户籍地黑龙江省哈尔滨市宾县。
被告：大连东汇合力房地产开发有限公司。住所地：大连市保税区保税港区三路8号。农业银行个人贷款
法定代表人：孙鑫汇，系总经理。
委托代理人：沈雁东，系辽宁诚事律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司大连金州支行诉被告张宾辉、大连东汇合力房地产开发有限公司（以下简称东汇房地产）金融借款合同纠纷一案，本院于2022年5月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐林芳和李**，被告张宾辉、被告东汇房地产的委托代理人沈雁东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告偿还原告借款本金160201.24元及至最终还款日的利息、复利、罚息（暂计至2022年6月15日利息为3326.65元、罚息48元、复利43.27元，罚息以本金为基数，按照执行利率上浮50%计算，复利以利息和罚息为基数，按照执行利率上浮50%计算）；2、请求判令被告大连东汇合力房地产开发有限公司对被告张宾辉的上述债务承担连带清偿责任；3、请求依法判令原告对被告张宾辉所有的位于大连保税区的抵押房产享有优先权，原告对上述抵押物折价、或者变卖后的价款享有优先受偿权；4、判令被告张宾辉、被告大连东汇合力房地产开发有限公司负担本案诉讼费、保全费、律师费、公告费。事实与理由：2012年11月30日，原告与被告张宾辉签订《个人购房担保借款合同》，约定：原告向被告提供金额为21万元的贷款金额；贷款用途为购买位于大连保税区
的抵押房产；期限自2013年1月7日起300个月；该笔贷款采取浮动利率的方式计息，在基准利率基础上下浮15％。根据中国人民银行【2019】第30号文件的要求，原告在公告包括被告在内的存量浮动利率房贷转换办法，被告张宾辉在指定期限内未提出异议，自2020年9月1日起，进行利率转换后案涉合同的利率为五年期贷款市场报价利率LPR-63.5BP。如借款人未按约定按期足额偿还借款即构成违约，未按本合同约定期限归还借款的罚息利率为在本合同借款执行利率基础上上浮50％，对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。贷款的发放为直接划至借款人指定的账户；上述借款采取阶段性担保和抵押的方式，由被告以其名下保税区二十里堡的房产提供抵押，担保范围包括：本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的延迟履行债务利息和迟延履行金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。被告东汇合力房地产公司提供阶段性保证，担保范围为借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及迟延履行债务利息和迟延履行金。合同生效之后，原告于2013年1月7日依约放款，并办理了房产的抵押预告登记，但是被告没有按合同约定按时足额偿还贷款本息，从贷款第五期开始即出现逾期，逾期还款111期，最长连续未还款达34期，已构成违约，原告要求按照合同
约定提前收回已发放贷款。抵押房屋未办理产权，至今未办理正式抵押登记，故要求被告东汇合力房地产公司按照合同约定承担连带担保责任，承担连带偿还责任。请法院支持原告诉请。
被告张宾辉辩称，我想继续履行贷款合同，我会把出现拖欠的钱还清，以后按月还钱。原告要求我一次性还款，我还不清。我有家庭及孩子，我得给她们一个住所，我会继续履行房贷义务。
被告东汇房地产辩称：不同意原告对全部诉讼请求。被告东汇房地产在原告与张宾辉借款合同中承担的是附解除条件的阶段性担保责任，因阶段性保证责任的保证期间已经届满，东汇房地产不承担保证责任。《个人购房担保借款合同》，第33条、37条明确约定东汇房地产在张宾辉的借款承担的是“阶段性担保责任”，该阶段性保证的起止时间为：“自借款发放之日起，至借款人取得房地产权证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任”。通过上述约定可知，如抵押登记办妥，东汇房地产的保证责任免除，本案中东汇房地产的保证期间终止的时间节点为抵押权设立之时。《关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条
规定，当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。而本案中，案涉商品房于2015年2月2日竣工验收备案，东汇房地产于2015年3月10日已将办理房屋产权证需要由东汇房地产向房屋登记主管部门提交的初始登记材料交付给大连保税区房屋登记交易中心并办理了建筑物所有权初始登记。原告于2012年5月8日对案涉房屋办理抵押预告登记，且该预告登记未失效，同时原告又在本案诉请中要求对案涉房屋享有抵押权。根据上述规定，应当认定案涉房屋抵押权于预告登记之日起设立，即抵押权于2012年5月8日设。故东汇房地产立阶段性保证责任的保证期间已经届满，东汇房地产无需再承担保证责任。
经审理查明，2012年11月30日原告中国农业银行股份有限公司大连金州支行与被告签订《个人购房担保借款合同》（以下简称借款合同），约定：被告张宾辉向原告借款35万元整，借款用途为购买住房，购买的房产位于大连市保税区房产。借款期限300个月，实际借款期限以借款凭证记载自2013年1月7日起。合同约定的借款执行利率以借款发放日中国人
民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础确定，遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整。原告根据中国人民银行【2019】第30号文件要求对存量浮动利率房贷进行转换后，案涉借款合同的借款利率自2020年9月1日起执行全国银行间同业拆借中心发布的五年期贷款市场报价利率LPR-63.5BP。借款担保为阶段性保证+抵押，由被告东汇房地产提供阶段性连带保证担保，阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止按照合同约定提供保证担保；张宾辉以其购买的位于大连保税区建筑面积为57.26平方米的房屋提供抵押担保，并已经办理了抵押权预告登记手续。保证和抵押的担保范围均为借款合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用等。借款合同约定当借款人未按约定按期足额偿还借款的情况下，贷款人有权提前收回已发放借款，提前行使担保权；贷款人对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息），借款期间内产生的应付未付利息，在借款期内按照合同约定的
借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按照逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按照逾期借款利率计算复利。
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