个人住房转让税收相关政策及操作流程
个人住房转让税收相关政策及操作流程
一、税收政策
（一）个人将购买的住房对外销售
1、营业税：
（1）局限性5年的按转让价格（房地产交易所的评估价）全额计征。
（2）超过5年（含）的普通住房免征营业税。普通住房按东地税发[2023]125号文规定的标准界定。
（3）超过5年（含）的非普通住房按差额计征营业税。
转让价格指市房地产交易所出具的《东莞市房地产交易登记证明书》上注明的价格，属于拍卖的按拍卖成交确认书上注明的价格。
“按差额计征”是指以转让价格减去购买价格的差额为计税金额，购买价格指购房发票价格，不涉及其他相关税费。
“按差额计征”必须凭发票或法院文书进行抵减。法院文书是指：法院判决书、裁定书、调解书，以及可
由人民法院执行的仲裁裁决书、公证债权文书。
2、个人所得税：
（1）个人转让自用达五年以上，并且是唯一家庭生活用房取得的所得免征个人所得税。
（2）若能提供购置发票原件的，必须按税法规定计算征收个人所得税，即：个人所得税=（转让价格－财产原值－合理费用）×20%。财产原值是指购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费（契税、
印花税等），必须凭发票、税票、财政票据减除；合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费（中介费）、公证费、评估费等费用。以上费用必须凭税务发票或财政票据按规定扣除。装修费发票不仅规定发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人相一致，且发票上必须列明的装修房号的具体地址，经税务机关审核后，才可按规定比例扣除。
（3）不能提供购置发票原件的，按转让价格全额带征个人所得税，即：个人所得税=转让价格×带征率（目前为2%）。
3、土地增值税：
（1）当购置原值大于等于转让价格时，不征收土地增值税。否则，可计征或按0.5%预征。购置原值必须凭发票确认。
（2）个人销售普通住房，免征土地增值税。普通住房按东地税发[2 023]125号文规定的标准界定。
（3）个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向地方税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免征土地增值税；居住满三年未满五年的减半征收土地增值税。不满三年的全额征收土地增值税。征收方式为计征或按0.5%预征。
4、印花税：按转让价格的0.05%分别对交易双方征收。
（二）个人自建自用住房初次销售
“初次销售”是指：第一次销售。也就是说个人将自建住房继承、赠与或夫妻财产分割给别人后，拥有人再销售，也是初次销售，也可享
受自建自用住房销售的优惠政策。
1、营业税：
市区（涉及莞城、东城、南城、万江）的每户按占地面积减免50平方米，其它各镇每户按占地面积减免60平方米。超过部分征收营业税。
2、个人所得税：
（1）个人转让自用达五年以上，并且是唯一家庭生活用房取得的所得免征个人所得税。
（2）若能提供自建发票原件的，必须按税法规定计算征收个人所得税，即：个人所得税=（转让价格－财产原值－合理费用）×20%。财产原值是指实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的税费（契税、印花税等），必须凭合法票据（发票、税票、财政票据）减除；合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费（中介费）、公证费、评估费等费用。以上费用必须凭税务发票或财政票据按规定扣除。装修费发票不仅规定发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人相一致，且发票上必须列明的装修房号的具体地址，经税务机关审核后，才可按规定比例扣除。
（3）不能提供自建发票原件的，按全额带征个人所得税，即：个人所得税=转让价格×带征率（目前为2%）。
3、土地增值税：
（1）当房屋原值大于等于转让价格时，不征收土地增值税。否则，可计征或按0.5%预征。房屋原值必须凭发票确认。
（2）个人销售普通住房，免征土地增值税。普通住房：按东地税发[2023]125号文规定的标准界定。
（3）个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向地方税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免征土地增值税；居住满三年未满五年的减半征收土地增值税。不满三年的全额征收土地增值税。征收方式为计征或按0.5%预征。
4、印花税：按转让价格的0.05%分别对交易双方征收。
（三）个人初次转让房改房
“初次转让”是指：第一次销售。也就是说拥有房改房的个人将房改房继承、赠与或夫妻财产分割给别人后，拥有人再销售，也是初次转让，也可享受房改房转让的优惠政策。
1、营业税：免征。
2、个人所得税：
（1）个人转让自用达五年以上，并且是唯一家庭生活用房取得的所得免征个人所得税。
（2）若能提供购置发票原件的，必须按税法规定计算征收个人所得税，即：个人所得税=（转让价格－财产原值－合理费用）×20%。财产原值是指：原购房改房标准面积部分房价（标准面积部分房价=标准面积×2023元/每平方米），加上原购房改房超标准面积实际支付的房价款以及向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费（契税、印花税等），必须凭财政票据、税票减除；合理费用是指：纳税人按照
规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费（中介费）、公证费、评估费等费用。以上费用必须凭税务发票或财政票据按规定扣除。装修费发票不仅规定发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人相一致，且发票上必须列明的装修房号的具体地址，经税务机关审核后，才可按规定比例扣除。
（3）不能提供购置发票原件的，按全额带征个人所得税，即：个人所得税=转让价格×带征率（目前为2%）。
3、土地增值税：免征。
4、印花税：按转让价格的0.05%分别对交易双方征收。
（四）个人将住房赠与政府社会福利单位
营业税：不征。
个人所得税：不征。
土地增值税：不征。
印花税：免征。
（五）个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售
这种情况下，购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割前的购房时间拟定。购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割前的购房原价拟定。根据上述规定，明确如下：
1、各税种按照第（一）点的规定征收（个人将购买的住房对外销售）。
房改房交易

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