进一步推进住房分配货币化改革的补充意见
黔府发［2004］11号省人民政府关于进一步推进我省住房分配货币化改革的补充意见
各自治州、市人民政府，各地区行署，各县(自治县、市、市辖区、特区)人民政府，省政府各部门、各直属机构：
自《省人民政府关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(黔府发［1998］40号)下发以来，各级人民政府和有关部门严格按照省人民政府的要求和部署，积极推进住房分配货币化改革，全省基本完成了住房从实物分配到货币化分配的过渡，基本形成了以商品房、经济适用住房、廉租住房相结合的住房体系，在解决职工住房困难的同时，带动了个人住房消费，为拉动内需、加快我省经济发展起到了积极作用。为进一步推进我省住房分配货币化改革，现提出如下补充意见：
一、进一步完善补交土地收益有关政策，加强住房补贴资金管理
(一)职工在2004年9月30日前按所在地《住房分配货币化改革方案》(以下简称《方案》)的规定补交了土地收益的，享有自由上市及收益权。2004年10月1日以后再补交土地收益的，需对其应补土地收益额加计利息。应补土地收益额＝［职工购房所处地段住房价格×(1—年折旧
率×折旧年限)×所购房面积］-［原购房款×(1+i)n+夫妻双方的存量补贴+增量补贴］(职工也可用住房公积金缴纳应补土地收益额)，其中i＝15％，为投资收益率；n为购房年限，计算至各地货币化分配方案实施时。加计利息的计算公式为：利息＝应补土地收益额×(I×N)。其中I为公积金贷款月利率(按中国人民银行规定执行，近期按3 375‰计算，下同)；N为当地《方案》实施次年1月至职工个人补交购房款差额当月的月份合计(下同)，贵阳市指从2000年1月至职工个人补交购房款差额当月(以银行进帐时间为准)的月份合计。
认定职工适用以上政策的时限，以职工将应补土地收益款存入房改及资金管理部门指定的银行专户时间为准。各级房改及资金管理部门应简化办事程序，提高办事效率，在职工交款到位后半年内，为其办妥相关手续和证件。
(二)加大住房存量补贴资金的归集和管理力度。各单位出售公有住房的收入和租金收入，在扣除住房维修基金后，一律由同级住房资金管理部门进行统筹，并转化为辖区内的住房存量补贴资金。具体按省财政厅《关于印发〈贵州省省级预算单位清产核资资金核实办法〉的通知》(黔财清字［2001］7号)的规定进行核销划转。
各级住房资金管理部门应克服困难，尽快建立和完善单位、职工住房资产、资金差额库的
工作。在兑现职工住房存量补贴时，应先从各单位房改资金余额中支付。(1)若单位出售、出租公有住房的收入余额及本单位职工已补交土地收益总额之和，小于本单位职工应补交土地收益总额，则该单位职工住房存量补贴的兑现总量先控制在该单位的房改资金余额之内，未兑现的职工住房存量补贴视归集情况逐步兑现或调剂解决。(2)若单位出售、出租公有住房的收入余额及本单位职工已补交土地收益额之和，大于本单位职工应兑现住房存量补贴总额，则节余部分由当地住房资金管理部门统筹，并调剂给其他住房存量补贴总量不足的单位。
(三)进一步规范职工个人住房存量补贴及增量补贴资金的使用。(1)房改房交易职工住房存量补贴及增量补贴在其所购住房土地收益未补清前，不得另作他用。(2)补交所购住房土地收益并取得《房地产交易市场准入许可证》后，夫妻双方的住房存量补贴及增量补贴余额，可以调剂给其他人用于补交土地收益，或由各地住房资金管理部门逐步兑现给职工本人。
(四)加大对被挪用房改资金的清欠力度。对目前仍被违规挤占、挪用的住房资金，各级房改部门要严格按照省人民政府和当地各级人民政府明确各欠款单位的还款责任和要求，采取行政、经济、法律等手段督促责任单位限期归还。同时，要切实加强房改资金管理，严禁新的挪用发生。
二、进一步规范住房增量补贴发放相关工作
(五)合理制定住房增量补贴的发放标准。各地住房增量补贴发放标准，由各地根据《省人民政府关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(黔府发［1998］40号)有关规定，结合当地现阶段的房价收入比制定。
(六)规范住房增量补贴发放工作。(1)认真执行对所购住房已补交土地收益并取得《房地产交易市场准入许可证》的职工按月发放住房增量补贴给本人的规定。(2)过去按各地《方案》规定的以提高单位住房公积金缴交比例的过渡办法代替发放住房增量补贴的，在实行住房增量补贴政策后，单位缴交的住房公积金缴交率暂按5％执行。在各地住房公积金管理委员会及住房公积金管理中心建立后，由各地住房公积金管理委员会视情况另行调整。
三、统筹兼顾，积极推进房价收入比在4倍以下的县(市、区)住房分配货币化改革
(七)房价收入比在4倍以下的县(市、区)，可根据财政部、国土资源部、建设部《关于印发〈已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定〉的通知》(财综字［1999］113号)精神，对已按当地房改政策获得住房全产权并补交土地出让金
(标定地价的10％或住房销售总价的2％—3％)的职工，发放《国有土地使用证》及《房屋所有权证》。
执行此规定的各县(市、区)应对无房户和住房困难户职工发放住房补贴，资金从售房款和补交的土地出让金中解决，补贴标准由各县(市、区)自行制定。
四、四强集资建房管理，进一步完善经济适用房价格体系
(八)从严控制各单位集资建经济适用房。原则上今后不再批准各行政事业单位进行集资建经济适用房；经核查，对职工住房确实困难且有自有闲置土地的单位，可视情况特殊处理，建房面积严格按各类人员可享受面积控制。今后，新建的经济适用房，要规范住房公摊面积计费标准和政策。建房单位不得另行购地用于职工集资建经济适用房，更不得利用集资建经济适用房的形式进行商品房开发经营。自本《意见》下发之日起，各单位不得以住房面积补差的方式为职工再分配住房。
(九)合理确定各类住房的价格。任何单位不得将所购商品房按房改政策规定的经济适用住房价格出售给职工。
职工购买多套公有住房的价格视以下不同情况分别确定：(1)2004年10月1日以后申请购买第一套公有住房的职工，购房价格在《方案》规定的价格基础上加计利息。计算公式为：购房价格=《方案》规定的价格×(1+I×N)。(2)各地《方案》实施以前，在册且已入住第二套面积补差公有住房并已缴交购房款的职工，于2004年10月1日前购买第二套公有住房时，两套住房面积合并计算，价格及面积计算标准仍按《方案》规定执行。(3)各地《方案》实施以来，原住房面积已达标或以住房面积补差为由购买第二套房改房的职工，两套房改房面积合并计算后超标部分面积，按购房时同地段商品房价格确定。
未享受过房改优惠政策购房的职工购买小高层、高层房改房的价格视以下不同情况分别确定：(1)贵阳地区职工购买小高层房改房时，其价格按《方案》规定的同地段经济适用住房的市场价格上调20％，再加上公积金贷款利息计算。计算公式为：小高层住房购房价＝［《方案》规定的市场价格×(1＋20％)］×(1＋I×N)］。(2)贵阳地区职工购买高层房改房时，其价格按《方案》规定的同地段经济适用住房的市场价格上调30％，再加上公积金贷款利息计算。计算公式为：高层房改房购房价＝［《方案》规定的市场价格×(1＋30％)］×(1＋I×N)。(3)贵阳地区以外的其他地区小高层、高层房改房价格，参照以上办法调价，调价幅度不得低于各地《方案》规定市场价格的30％(或建造成本)。
职工购买砖混结构和钢混结构腾空房的年折旧率分别为2％和1 5％，折旧年限为房屋竣工次年至职工交款当年的实际年数，最高不得超过30年。
五、拓宽房源渠道，采取多种形式妥善解决无房职工的住房问题
(十)各地(州、市)应规划建设一批经济适用住房或廉租房，用于解决符合条件的无房职工的住房问题。
(十一)购房确有困难、符合条件的无房职工，可申请租住上述统一建设的经济适用住房或廉租房。租住时间一般不超过5年，租金由各地(州、市)根据本地实际情况，按照成本租金五项构成因素自行确定。5年后仍需继续租住的，按市场租金计租。上述住房由投资部门(或委托其他部门)统一管理。租住人不得转租或转借他人使用。租金收入在扣除必要的管理费及维修费后，由原投资部门收回。
(十二)无房职工也可申请购买上述统一建设的经济适用住房。各地(州、市)住房公积金管理机构应提供公积金贷款，贷款额度及期限可以优惠，具体办法由各地(州、市)住房公积金管理委员会制定。
六、规范异地调动职工的住房补贴发放工作，积极帮助异地调动职工解决住房困难
(十三)异地调动职工住房补贴发放有关规定和办法，由省里根据《中共中央办公厅、国务院办公厅印发〈建设部、中共中央组织部、财政部关于易地调动干部住房管理暂行规定〉的通知》(厅字［2003］13号)精神，结合我省住房分配货币化改革实际另行制定。七、进一步规范房改房《国有土地使用证》的办理程序
(十四)实行住房存量补贴、增量补贴房改方案的各地(州、市)，职工补交的土地收益由各级房改(房产、资金管理)部门收取后，发放《房地产交易市场准入许可证》。职工凭《房地产交易市场准入许可证》在当地土地管理部门无偿换取《国有土地使用证》。
(十五)房价收入比在4倍以下，并按本《意见》第(七)条规定进行住房分配货币化改革的县(市、区)，对已按当地房改政策获得住房全产权的职工，在补交土地出让金(标定地价的10％或住房销售总价的2％—3％)后，发放《国有土地使用证》及《房屋所有权证》，其住房可上市交易。
二○○四年五月十一日

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