梁爽、曾志海等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】广东省深圳市中级人民法院
【审理法院】广东省深圳市中级人民法院
【审结日期】2021.12.10
【案件字号】(2021)粤03民终9276号
【审理程序】二审
【审理法官】彭安明许莹姣黄玮娜
【审理法官】彭安明许莹姣黄玮娜
【文书类型】判决书
【当事人】梁爽;曾志海;周玉霞;黄肖某某
【当事人】梁爽曾志海周玉霞黄肖某某
【当事人-个人】梁爽曾志海周玉霞黄肖某某
【代理律师/律所】刘文瑜广东德盈律师事务所;唐秀荣广东德盈律师事务所;樵地祥北京市隆安(深圳)律师事务所;李平平北京市隆安(深圳)律师事务所
【代理律师/律所】刘文瑜广东德盈律师事务所唐秀荣广东德盈律师事务所樵地祥北京市隆安(深圳)律师事务所李平平北京市隆安(深圳)律师事务所
【代理律师】刘文瑜唐秀荣樵地祥李平平
【代理律所】广东德盈律师事务所北京市隆安(深圳)律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】梁爽
【被告】曾志海;周玉霞
【本院观点】本案中，2009年4月24日，曾志海作为卖房将涉案房产出售给梁爽，双方签订《房地产转让合约》，此后梁爽按约支付定金，并使用房产至今。根据曾志海分别于2005年3月4日、2007年9月21日与深圳海关签订的《深圳海关华新村生活区重建拆迁补偿合同》、《海馨苑认购协议书》(编号为701)两份协议的内容，涉案房产系由曾志海向深圳海关认购以换取原位于深圳市福田区改房而来。
【权责关键词】无效恶意串通无权处分追认撤销善意取得合同合同约定第三人证明诉讼请求缺席判决维持原判发回重审强制执行
【指导案例标记】0
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【本院查明】本院经审理查明，一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。 本院另查明，(一)2018年6月13日、2018年6月14日、6月15日，周玉霞通过其中国民生银行深圳分行深南支行、兴业银行(武侯区)的账户分别向案外人赵雨薇转账500000元、500000元、6200000元，案外人赵雨薇均于收款当日将收到的全部款项转账至黄肖某某用于支付定金
及房款的上海银行深圳分行账户。 (二)黄肖某某称其是由堂哥介绍知道周玉霞要卖房，周玉霞告知其系涉案房产的所有权人，但房屋有租户，就看了小区同户型的房子，黄肖某某是以投资为目的，其实付650万元，税费也由其负担。交完房款后，因周玉霞之前提到过有租户，黄肖某某购房也不是为了自住，鉴于亲友的关系没有去催梁爽交房。 (三)一、二审中，周玉霞称：其2009年五一以后才得知曾志海将涉案房产出售给梁爽，此前均不知晓；其未向梁爽提出异议，但对此事是反对的。 (四)梁爽承诺可一次性支付剩余房款。深圳市住房和建设局2021年12月6日出具的《购房资格证明》称，梁爽具备购买涉案房产的购房资格。
【本院认为】本院认为，本案中，2009年4月24日，曾志海作为卖房将涉案房产出售给梁爽，双方签订《房地产转让合约》，此后梁爽按约支付定金，并使用房产至今。对于曾志海签订上述《房地产转让合约》是否属有权处分的问题。本院认为，根据曾志海分别于2005年3月4日、2007年9月21日与深圳海关签订的《深圳海关华新村生活区重建拆迁补偿合同》、《海馨苑认购协议书》(编号为701)两份协议的内容，涉案房产系由曾志海向深圳海关认购以换取原位于深圳市福田区改房而来。在此期间，周玉霞与曾志海离婚时，虽约定深圳市福田区的使用权和权益归周玉霞所有，但是涉案房产并未办理任何登记，从外观
上无法判断周玉霞为涉案房产的唯一权利人。相反，首先，曾志海与梁爽签订《房地产转让合约》时，涉案房产仅由曾志海与深圳海关签订了《海馨苑认购协议书》(编号为701)，并无证据证明或显示，曾志海出售涉案房产时曾向梁爽告知涉案房产权益由周玉霞享有，梁爽并不存在恶意或重大过失；其次，2016年、2018年涉案房产办理安居房不动产权证、商品房不动产权证时，登记的权利人仍为曾志海、周玉霞，双方并未将房产登记在周玉霞一人名下；再次，周玉霞虽称其对于涉案房产出售并不知情，但即使如此，其于2009年五一期间知晓涉案房产出售给梁爽之后，从未向梁爽提出过异议。至本案诉讼之时，已逾十年之久，应视为周玉霞已对曾志海出售涉案房产的行为予以同意或追认。曾志海与梁爽签订的《房地产转让合约》对于周玉霞具有约束力。 2018年6月13日，周玉霞、曾志海与黄肖某某签订《深圳市二手房买卖合同》，将涉案房产转让给黄肖某某，并登记至黄肖某某名下。根据本案已查明的事实，周玉霞与黄肖某某的交易并未通过公开市场进行；黄肖某某用于支付房款的全部款项系在交易当日自周玉霞转账至案外人再由案外人转给黄肖某某，而黄肖某某、周玉霞对此并未作出合理解释；黄肖某某未看过涉案房产，在房产登记至其名下后，未实际收房，也从未向周玉霞或梁爽主张过权利，与常理不符。以上从交易的房款来源、交易流程等均可显示，黄肖某某与周玉霞、曾志海之间并不存在真实的交易。
在梁爽与曾志海之间在先存在房屋买卖合同的情况下，黄肖某某与周玉霞、曾志海签订的《深圳市二手房买卖合同》符合《中华人民共和国合同法》第五十二条中规定的存在恶意串通、损害第三人利益的情形，依法应当认定为无效合同。根据合同无效的原则，涉案房产应由黄肖某某、周玉霞、曾志海重新登记至周玉霞、曾志海名下，相关税费由黄肖某某、周玉霞、曾志海负担。 同时，根据曾志海与梁爽签订的《房地产转让合约》的约定，转让成交价190万元，30万元在签订合约时付清作为定金，160万元为第二部分楼款，付款方式为银行按揭付款，买方须于交纳定金后卖方办好商品房房产证之日次日将首期房款存入经纪方指定的银行账户，随之办理按揭贷款和过户手续。梁爽已付清定金30万元，涉案房产也可办理商品房房产证，因此，《房地产转让合约》可继续履行。按照合同约定的履行顺序，梁爽应先履行向曾志海、周玉霞支付剩余房款130万元的义务，此后，曾志海、周玉霞应协助梁爽办理过户。同时，依据《房地产转让合约》的约定，转让涉及的税费均由卖方承担，即应由曾志海、周玉霞承担上述税费。 综上，梁爽的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
房改房交易
【裁判结果】一、撤销广东省深圳市福田区人民法院(2020)粤0304民初32929号民事判决； 二、确认2018年6月13日周玉霞、曾志海与黄肖某某签订的《深圳市二手房买卖合同》无效； 三、黄肖某某、周玉霞、曾志海应于本判决生效之日起十日内将位于深圳市福田区［不动产证号：粤(2018)深圳市不动产权第××号］重新登记至周玉霞、曾志海名下(相关税费由黄肖某某、周玉霞、曾志海负担)； 四、梁爽在黄肖某某、周玉霞、曾志海履行本判决第三项义务后十日内向周玉霞、曾志海支付剩余房款人民币1600000元； 五、周玉霞、曾志海应于梁爽履行本判决第四项义务十日内协助梁爽办理深圳市福田区转移登记手续(相关税费由周玉霞、曾志海负担)。 本案一审案件受理费21900元、保全费5000元(梁爽均已预交)，由周玉霞、曾志海、黄肖某某负担。梁爽预交的26900元，由一审法院予以退回。周玉霞、曾志海、黄肖某某应于收到本判决之日起七日内向一审法院交纳案件受理费、保全费26900元，逾期未交纳的，由一审法院依法强制执行； 二审案件受理费21900元，由周玉霞、曾志海、黄肖某某负担。梁爽预交的21900元，由本院予以退回。周玉霞、曾志海、黄肖某某应于收到本判决之日起七日内向本院交纳案件受理费21900元，逾期未交纳的，由本院依法强制执行。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-09-22 22:13:53
【一审法院查明】一审法院经审理查明，2005年3月4日，曾志海与深圳海关签订了《深圳海关华新村生活区重建拆迁补偿合同》，因深圳海关要对曾志海位于深圳市福田区产所在生活区进行实施拆除重建，确定上述房产产权性质为深圳海关房改房。合同中同时载明曾志海的配偶为周玉霞。 2007年9月21日，曾志海与深圳海关签订《海馨苑认购协议书》(编号为701)，约定由曾志海向深圳海关认购深圳海关华新村生活区海馨苑住宅2栋303号房(以下简称涉案房产)以换取上述原安居房，并由曾志海向深圳海关分两笔支付购房差价共计20万元。曾志海依约向深圳海关分两笔支付了购房款共计20万元。 2009年4月24日，梁爽(买方)与曾志海(卖方)及深圳市香江地产经纪有限公司(经纪方)签订《房地产转让合约》(编号为0001628)(以下简称转让合约)，约定：买方向卖方购买涉案房产，房产证号为“认购协议书No.701”)，转让成交价190万元，其中30万元须在签订本合约之时付清作为定金，160万元为第二部分楼款，付款方式为银行按揭付款，买方须于交纳定金后卖方办好商品房房产证之次日将首期房款(以银行审批为准)存入经纪方指定的银行账号，随之办理按揭贷款和过户手续；“备注”载明：“1.买卖双方均清楚此物业为海关福利房，卖方须办理好商品房的房产证方可过户，卖方办理房产证的期限为五年，买方交付定金后，卖方同意将此物业无偿给买方使用，买方居住期间产生的水电等费用则由买方承担；2.卖方若在五年办证到
期时，因个人原因未能办好商品房房产证，则买方可居住到办好房产证为止，若卖方终止合同，则须赔偿给买方人民币壹佰万元；……5.卖方办出绿本，则须交由买方代为保管，绿转红时买方则拿出绿本配合。” 转让合约签署后，梁爽向曾志海支付了购房定金30万元。曾志海向梁爽交付了涉案房产。此后，涉案房产一直由梁爽占有使用至今。 2015年3月13日，曾志海以确认合同无效为由，将本案梁爽诉至一审法院，一审法院于2015年6月17日依法作出(2015)深福法民三初字第579号民事判决，该判决认定涉案《房地产转让合约》有效，驳回曾志海请求确认《房地产转让合约》无效的诉讼请求。 2015年9月3日，深圳海关出具《深圳海关付清房款证明书》，证明曾志海购买的涉案房屋建筑面积111.45平方米，总售价307736.40元，现购房户已将购房款全部付清。 2015年11月23日，曾志海出具《解除合同告知函》载明，至今已过五年的办证期限，现因未能办妥房产证，现根据转让合约第十条约定，不依合同约定向梁爽出售房屋，即不再履行合约主要义务，现向梁爽函告解除转让合约，梁爽在收到该函后3日内与曾志海商谈赔偿事宜并搬离涉案房屋。 2015年11月27日，梁爽出具《关于继续履行房屋买卖后续义务的函》，函告曾志海应及时办理涉案房屋红本手续；转让合约未有单方解除或终止的情形，梁爽也不同意与曾志海协商解除，合同必须继续履行。 2016年1月19日，涉案房屋办理限售安居房不动产
权证，权利人为曾志海、周玉霞，双方各占50%的份额，附则载明涉案房产为非市场商品房。 2018年6月13日，曾志海、周玉霞与黄肖某某签署《深圳市二手房买卖合同》，曾志海、周玉霞将涉案房产转让给黄肖某某，转让总款6500000元，其中定金325000元，剩余款项6175000元一次性付款，黄肖某某于2018年6月30日前将上述房款支付至银行监管账户；双方签订该合同30日内，共同向不动产登记机构申请办理转移登记手续。 2018年6月13日，黄肖某某通过名下上海银行深圳分行账户向周玉霞招商银行深圳车公庙支行账户转账325000元，备注为涉案房产定金。 同日，涉案房产办理不动产权证书，权利人为周玉霞、曾志海，双方各占50%的份额，附则载明涉案房产为市场商品房，权属来源系安居房换证。 2018年6月15日，黄肖某某通过上述账户向周玉霞转账6175000元，备注为涉案房产房款。 同日，曾志海、周玉霞向深圳市福田区地方税务局缴纳涉案房产税费共计414407.90元，涉案房产转移登记至黄肖某某名下。 梁爽为证实涉案房产一直由其居住使用，另行提供了装修记录、管理费燃气费缴费凭证、银行流水等证据予以佐证。 另查，2006年1月23日，一审法院作出(2006)深福法民一初字第4884号民事调解书，确认曾志海、周玉霞达成自愿离婚；曾志海名下的位于深圳市福田区的使用权和权益归周玉霞所有，今后因该房的权利义务由周玉霞享有和承担，与曾志海无关。 庭审时，各方确认以
下事实：1.梁爽称签署合约时曾志海未向其披露婚姻情况、曾志海未出示其与深圳海关签署的协议；梁爽实际看过涉案房屋，为毛坯房，看房的时候没有见过周玉霞，梁爽于2009年4月开始占有使用涉案房屋。2.购买涉案房产之前黄肖某某不认识曾志海、周玉霞，周玉霞公司同事的堂弟介绍黄肖某某与其认识的，交易的时候黄肖某某一直和周玉霞联系，过户的时候才见到曾志海。3.周玉霞、黄肖某某确认除了签署过户版本的《深圳市二手房买卖合同》，双方未签署其他合同。4.周玉霞在出售涉案房产之前告知黄肖某某房屋内有租户居住，故黄肖某某没有实际查看房产，仅看了同小区同户型的房屋，双方对租金、租约的情况没有约定。5.周玉霞于2009年5月之后就知晓梁爽与曾志海签署转让合约，周玉霞从未在涉案房屋内居住过。
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