成都市二手房市场分析报告
成都市二手房市场分析报告
在不同寻常的2004年里，成都人对于房价的关注已经到了无法比拟的地步；举个例子，一周前去一个苍蝇馆子吃饭，我以前是这里的常客，与老板之间自然有些熟识，得之我仍然从事房地产行业，便耐心的向我询问起最近的市场情况以及他房子的价格，原来他是想置换一套新房；当然这样的谈话在公交车上或者其他公众场合也随时可以听到。
2004年11月，初来的寒意并没有让这个被房地产业内称为“政策年”的房屋价格降温，仅在4月底，国务院及国务院办公厅连续发布了三道命令：房地产开发项目资金提高至35%及以上；全国暂停半年审批农用地转非农建设用地；全面清理固定投资项目。5月建设部又出台了《经济适用住房管理办法》，进一步遏止购买经济适用房投资行为。10月13日，成都市房管局公布《成都市经济适用房销售管理暂行规定》，明确指出成都近两月房价涨幅过高，政府将投放适量的经济适用房平抑偏高的商品房市场价格，使房价回到正常的轨道。10月28日，在深化改革严管土地工作电视电话会议上指出：不得低价出让土地，成都市立即作出反应。10月29日，中国人民银行决定调整人民币存贷款利率，金融机构一年期存贷款基准利率均上调0.27个百分点。成都市的房价在经历了一次次政策洗礼之后，仿佛即将迎来新的春
天,开发商和消费者在面对一系列的政策时，却有不同的看法，开发商认为：由于能购买经济适用房有众多的条款限制，加之在市场条件下，决定商品价格因素有两个，一个是生产成本，一个是供求关系。诸多方面原因决定了经济适用房对市场的冲击很小；消费者认为：这对购房者来说是件好事，但大多数人又不符合购买的要求，这样就依然有很大一部分客户会继续选择商品房，经济用房对市场的影响依然不会很大。
这一切似乎让人们变的扑朔迷离，如果明年初的经济适用房出来后，没有达到预期的平衡市场的效果，势必成都市的房地产价格会有一个大的动荡。
一、 都市二手房成交情况分析
1、2003年成交情况分析
从有关方面获悉，去年成都市五城区和高新区的二手住房成交25211套，二手房对房地产交易增长的贡献率达到了52.4%，首次超过商品房。成都二手房市场在进入2004年后魅力不减，年后平均每天的过户量达到120套左右。从成都市房管部门去年全年的交易数据统计可以看出，成都市二手房有三大变化：
（1）交易增长快
去年，五城区和高新区二手房买卖成交面积244.61万平方米，同比增长62％。其中住房成交25211套，成交面积201.4万平方米，同比分别增长71.8％、77.5％。与以前不同的是，自1998年开放住房二级市场以来，二手住房中一般私房成交量增幅，首次超过已购政策性住房成交量增长幅度，意味着未享受福利分房待遇的人，其住房升级换代的步伐也在加快，住房买卖的动机呈现多样性特点，保证了二手房市场的可持续健康发展。
（2）中等户型俏
去年全年二手住房套均成交面积为79.9平方米，但与新建商品住房比较，仍保持26平方米的套型差异。其中，已购政策性住房成交套均面积为69平方米，其他一般住房成交套均面积为87.4平方米，两者差距18.4平方米。可以看出，前者出售目的以住房升级换代为主，后者的目的则具有多样性。
（3）贡献超新房
去年五城区和高新区二手房交易面积在全部房屋交易面积中的比重为24.8%，较上年增加6.
1个百分点，比重不断加大。二手房与新建商品房成交面积之比为1:3.03；二手房对房地产交易增长的贡献率达到了52.4%，首次超过商品房的贡献，拉动房地产交易增长11.6个百分点。
2、2004年1至4月二手房成交情况分析
据有关数据显示，今年1房改房交易－4月成都房地产市场异常活跃，成交迅速放量，商品房1－4月销售面积304.2万平方米，同比增长42.48％，但供给出现136.7万平方米的缺口；二手房1－4月成交103万平方米，同比增长55％，其中住宅增长幅度达到64％，成交套数相当于去年上半年的总成交套数。1－4月房价持续上涨，商品房与同期相比上涨196元/平方米，二手房价格上涨更为迅猛，与同期相比上涨500元/平方米。然而，进入5月以来，市场迅速缩量，成交量大幅下滑，5月份二手房成交量与4月相比减少1000套，市场需求大量萎缩，市场进入低谷期。
3、2004年1至8月二手房成交情况分析
今年1至8月，五城区二手房成交206.77万平方米，比去年，同期增长42.78%。其中住宅17
2.43万平方米，同比增长47.09%；非住宅成交34.33万平方米，同比增长24.45%；已购政策性住房成交51.53万平方米，同比增长17.66%；非政策性住房成交108.82万平方米，同比增长73.61%。
今年1—8月，二手房占房地产市场成交总量的比重进一步增加，二手房与商品房之比达1：2.64，而2003年仅为1：3.03。也就是说，每销售10套房屋，其中就有3套二手房，而新商品房只有7套。原因在于，五城区内的土地资源稀缺，新开工的楼盘数量不足，无法满足购房者的需求，另一方面是由于五城区内新商品房价格持续走高，7—8月份商品房成交均价已达3657元/平方米，商品住宅成交均价也高达3220元/平方米，将部分经济实力不强的购房者挡在了门外，可以说，选择二手房也是他们的无奈之举。
1—8月，二手房销售增幅趋缓。二季度增幅比一季度有较大幅度的回落。一季度二手房成交63.31万平方米，同比增长72.3%；二季度成交86.83万平方米，同比增长46.92%。自国家宏观调控以来，二手房销售的增幅明显减缓。
总体说来，成都市二手房交易在整个房屋交易中所占的比重越来越大，主要有以下几个方面的原因：
1、城市不断发展所带来的土地紧缺。
成都市进行城区改造已经很多年了，在一环路内，现今已经很难到大块的土地开发，新开发的楼盘逐步向外渗透，比如南面，众多开发商已经在南延线购买大量土地（据了解，可供开发的土地已经没有），华阳这个被称之为“城南副中心”的地带已经成为房地产开发的热点区域。同样东、西两面也有着同样的命运。城区内新建商品房的缩水，导致的大量的客户流向了二手房市场。
2、价格因素以及相关配套的影响。
土地资源紧缺直接导致了地价的上涨，也就直接影响新建商品房的价格。房地产交易作为实物交易，人们购买时主要还是考虑相关配套和价格，二手房所占据的双重优势，决定了人们对他的青睐。相比较而言，二手房在可选择性上远远高于新商品房，一般其居住环境已经成型，价格上面往往会低于新建商品房。
3、购买者意识的改变。
如今，人们对二手房的认识已经不是简单的停留在90年代的老房上，很多2000年左右的房
屋逐渐成为二手房交易的主力军， 很多客户在购房时，一般在新房和二手房之间都是有流动性选择的。
4、二手房交易市场的不断规范
03、04年应该是成都市中介大变脸的两年，外来军团的又一次冲击，本地中介的异军突起，小中介举步维艰；超做更加透明，竞争更加激烈，个大公司纷纷出着获取资源。不断的竞争促使市场不断的规范，增强了客户对二手房中介公司的信任度。
二手房占房屋交易比例图：
          二手房占房屋交易的比例%
二、区域分析
据相关调查报告显示，近3年来，成都市政府在经营城市方面的财政总投入为123.2亿元，六城区市民不动产增值达到584.7亿元，投入产出比达1：4.75。对于许多市民而言，不仅仅是因为选择了成都作为居住的城市。据调查，近3年内，六城区市民住宅增值531.8亿元，商铺增值52.9亿元。市民平均居住面积已达26平方米。其中，拥有产权房的家庭比例达80%，六城区拥有产权住宅的市民家庭中平均每户拥有1.1套产权房。产权住宅平均每套增值4.13万元，平均每平方米增值523.5元，平均每人享有增值额达1.4万元。近3年，六城区市民的产权商铺每平方米增值3038元，增值幅度达54%。3年前，春熙路商铺租金在300元-800元/平方米·月，现在已增长到600元-1500元/平方米·月。
资料显示，成都市六城区目前有146.6万户家庭，调查显示80%家庭有产权房屋，即共有117.3万户家庭拥有产权房屋，而成都市均拥有产权房屋1.106套，即成都市六城区共有产权房屋129.7万套。根据本次调查结果推算得出，成都市六城区住宅平均增值为1089.8亿元。
在过去3年中，产权商品房的平均增值比例为36.1%，产权拆迁房的平均增值比例为47.5%，
而房改房和集资房的平均增值比例更是创下了最高纪录，增长幅度达到112%。
区域分析
城区正西—该区域平均每套房增值5.7万元
该区域平均每套住房面积为83.9平方米，单位面积平均增值创造了楼市冠军———679.4元/平方米。其中，自购商品房平均每套增值4.4万元，增量为446.3元/平方米；单位房改房和集资建房平均每套增值6.5万元，增值达到了818.6元/平方米；拆迁安置房3年来平均每套增值8.7万元，该区域拆迁安置房平均面积为59.3平方米，增值竟然达到了1467.1元/平方米。
城区正南—该区域平均每套房增值5.2万元
城区正南区域平均每套房增值5.2万元，该区域平均每套住房面积为81.5平方米，增值也达到了638元/平方米。其中，自购商品房平均每套增值8.0万元，平均每套面积为112.7平方米；单位房改房、集资建房平均每套增值4.2万元，增值597.4元/平方米；拆迁安置房平均每套增值2.5万元，增值321.0元/平方米。
城区西南—该区域平均每套房增值3.9万元
城区西南区域平均每套房增值3.9万元。该区域平均每套住房面积为91平方米，平均增值428.6元/平方米。自购商品房平均每套增值5.1万元，平均面积为112.6平方米，增量为452.9元/平方米；单位房改房和集资建房平均每套增值2.3万元，拆迁安置房平均每套增值2.1万元，其平均增值为280.0元/平方米。
城区正北—该区域平均每套房增值3.2万元
正北区域平均每套房增值3.2万元，该区域平均每套住房面积为80.6平方米，增值397元/平方米。自购商品房平均每套增值8.1万元，但由于每套住宅面积近百平方米，平均面积增量仅为187.7元/平方米；房改房平均每套增值5.2万元，城北拆迁安置房的表现并不理想，3年来平均每套增值仅1.1万元，单位面积平均增值仅173.8元。
城区东南—近3年该区域平均每套房增值3.4万元
近3年城区东南区域平均每套房增值3.4万元，该区域平均每套住房面积为71.5平方米，即平均增值475元/平方米。其中，自购商品房平均每套增值5.4万元，平均面积为84平方米，
即增量为642.9元/平方米；单位房改房、集资建房近3年每平方米平均增值500元；拆迁安置房平均每套增值1万元，二三环路之间安置房单位面积平均增值147元/平方米。

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