城中村改造拆迁补偿
城中村改造拆迁补偿
城中村（居）制定拆迁改造安置实施方案。
1、城中村（居）拆迁改造安置实施方案应包含以下内容：改造项目的位置、范围、建筑现状、使用情况；改造的时间安排、村民意愿、投融资计划；拆迁补偿安置方案；有关改造的其它事项。
2、城中村（居）拆迁改造安置实施方案制定完成后，首先在改造区域进行公示，广泛征求村民意见，时间不少于7日，期满后召开村党员大会和村民代表会议，组织党员和村民代表讨论修改，取得与会过半数以上人员同意，经房屋拆迁行政主管部门初审后上报市城中村改造工作领导小组审批，审批通过后在改造区域内进行公示。
（四）村（居）委会按照批准的拆迁改造修建性详细规划和城中村（居）拆迁改造安置实施方案组织实施。
1、村（居）委会在实施拆迁改造过程中，要严格按照基建程序办理各项许可手续，组织开工建设。
2、凡需与房地产开发公司合作实施拆迁改造的村（居），必须通过土地招拍挂形式公开招标，确定合作的房地产开发公司。
六、土地使用政策
（一）按照“定性、定量、定位”的原则，立足于保障村民住宅建设的安置用地、村民生产经营设施建设的发展用地和社会公共事业、公共设施用地，在本村现有土地上进行改造开发建设，或采取等价置换的方式，通过统筹安排土地资源，另行选址进行迁村并点，组团开发。
（二）城中村（居）拆迁改造用地安排
1、安置用地。按照农村目前每户二分（133平方米）宅基地、容积率为0.8换算，拆迁改造的村按照每户106平方米建筑面积和容积率为1.3的标准，来确定用于安置原村民建设住宅楼所需的土地（每户占地约81.5平方米）。
在保证现有村民全部安置的基础上，给村集体预留适龄结婚青年和人口增长）安置住房备用地，面积根据各村确定安置住房用地面积30%的标准计算（应由村和相关开发商按照适龄村民的年龄段和人数建设相应规模的住宅楼，价格可以按照第七条拆迁补偿安置政策中的第（二）项第三款的规定，享受优惠价格）。
安置土地必须位于城中村（居）现有的宅基地内，否则不能享受相关的优惠政策。
安置用地按照农村宅基地有关手续办理土地使用手续；有条件的村可以根据村民意愿办理国有划拨土地征用手续。
2、生产、生活保障用地。为解决村民的就业和生活保障，按各村现有人口每人10平方米的标准，在宅基地内预留商业用地。
3、商品房开发用地。剩余土地通过招拍挂形式出让土地使用权，进行商品房开发。
对于原有民房密度较大，居民户较多，空闲地较少村庄的拆迁安置，主要
通过建设小高层、高层住宅提高容积率的途径解决土地问题，以保证利用本村现状土地完成拆迁安置工作。
七、拆迁补偿安置政策
（一）补偿安置原则
1、根据国家和省有关拆迁法规的规定，结合我市的实际情况，对合法的居民住房、商业用房实行产权调换和货币补偿两种补偿安置方式，由被拆迁人自由选择；对工厂企业按照中介机构评估的市场价格进行货币补偿；对村（居）委的办公房产和设施、养老院、基础教育学校等公益性用房，按照住宅房屋的标准进行货币补偿，需要重建的由市政府重新规划选址。
2、对合法的住宅房屋原则上实行一户置换一户安置房。
3、对户口不在拆迁改造村（居），但拥有房产的人员，其被拆迁房屋原则上只给予货币补偿。
4、参照《城市房屋拆迁管理条例》第二十六条规定：“拆迁房屋实行货币补偿的，货币补偿的金额按照被拆迁房屋所处区位的新建普通商品房市场价格评估确定”。因楼层差价、异地安置等原因造成拆迁房屋的价格和用于产权调换房屋的价格差异的，由房地产行政主管部门公示并备案的房地产评估机构按照建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》的有关规定进行评估，依据评估价格予以补偿，住宅房产的评估应采用市场比较法。
（二）拆迁补偿和安置
1、拆除住宅房屋的补偿和安置
（1）实行货币补偿的，按照拆除房屋《房屋所有权证》载明的建筑面积（层高高于2.2米的非简易结构房产），或能证明其合法来源但未办理产权登记的房屋由房产测绘机构测量的建筑面积，按评估价格进行补偿。
（2）实行产权调换的，按照拆除房屋《房屋所有权证》载明的建筑面积，或能证明其合法来源但未办理产权登记房屋由房产测绘机构测量的建筑面积（层高高于2.2米的非简易结构房产），等面积置换安置房产，楼层差价按照中介机构评估的住宅楼住宅部分整楼平均市场价格：
一楼：+0%
二楼：+10%
三楼：+20%
四楼：+10%
五楼：-20%（如果包括阁楼且阁楼不计建筑面积的+20%）
储藏室的价格按照住宅部分平均价格的50%计算。
多层以外的安置房的楼层差价另行确定。
（3）用于拆迁安置的房屋建筑面积最低标准为70m2（含70m2）。拆除住宅房屋的合法建筑面积低于安置房屋面积的，且选择安置房面积大于拆除房屋面积部分在10 m2以内的（含10 m2）按照建筑成本价格出售给被拆迁人；10 m2-20 m2（含20 m2）部分按照成本价格出售给被拆迁人；20 m2-40 m2（含40 m2）部分按照优惠价格出售给被拆迁人；超出40 m2以上部分执行同一区域的市场评估价格。拆除住宅房屋的合法建筑面积超过安置房屋住宅建筑面积的
，超出部分按市场评估价格以货币形式补偿给被拆迁人。
（4）如果对被拆迁人实行异地安置，拆除房屋与安置房屋的差价由评估机构进行评估。
2、商业用房的拆迁补偿
（1）商业用房的使用性质认定
同时具备A、B两个条件的，认定为商业用房：
A、持有的《房屋所有权证》用途栏内标明“商业服务”字样的；
B、持有的《土地使用权证》土地使用性质栏内标明“商业”等经营性字样的。
（2）补偿方式
A、实行货币补偿的，按照评估机构对被拆除商业用房所评估的市场价格补偿；
B、实行产权调换的，按照等面积置换，不差价；拆除房屋面积与补偿房屋面积差异部分按照中介机构评估的同一区域商业用房的市场价格补偿或购买。
拆除房屋与补偿房屋存在楼层或位置、朝向等差异，且被拆迁人对此提出疑义的，应当由评估机构对其进行评估，按照评估结果予以补偿。
3、拆迁安置交款方式
房屋产权调换差价款分两次付清。第一次必须在签订拆迁安置协议10日（含10日）内付差价款的70%；第二次在工程竣工验收后交付使用前将余款全部付清。交款通知书送达之日起逾期30日（含30日）仍不交清房屋差价款者，视为自动放弃安置，由拆迁人退回原预付款，按照评估价实行货币补偿，房屋由拆迁人收回另行处理。
（三）搬迁补助费及临时安置费用的标准
1、住宅房屋搬迁补助费及临时安置费用的标准
（1）搬迁补助费标准：1200元/套?次（现有人居住的房屋）；
（2）临时安置费标准：6元/月?平方米（躲迁时间不足一个月的按照一个月计算，层高高于2.2米的非简易结构房产的建筑面积为计算基数），因拆迁人的原因被拆迁人不能按照合同规定期限回迁的，延期时间的临时安置费为10元/月?平方米；
2、非住宅房屋搬迁补助费及临时安置费用的标准
（1）搬迁补助费标准：15元/月?平方米；
（2）停产停业补助费标准：
营业用房：20元/月?平方米，因拆迁人的原因被拆迁人不能按照合同规定期限回迁的，延期时间按照30元/月?平方米；
生产用房：10元/月?平方米，因拆迁人的原因被拆迁人不能按照合同规定期限回迁的，延期时间按照15元/月?平方米；
其它用房：5元/月?平方米，因拆迁人的原因被拆迁人不能按照合同规定期限回迁的，延期时间按照8元/月?平方米；
（3）对生产企业和商业设施等非住宅房屋的拆迁补偿，实行房屋和占用土地分别计价补偿，由土地、房管部门委托有资质的评估机构进行评估，实行货币补偿；对不需要拆迁的生产企业和商业设施，其用地计算在预留的保障用地中。
（四）特殊对象的照顾
对拆迁合法住宅房屋
所有人中有下肢残疾、双目失明或年龄超过70岁以上的老人，由本人提出申请，村（居）委会申报，
民政、残联审查后公示无异议，且在规定时间内签订拆迁补偿安置协议并搬空房屋的，可优先安置在一层。
（五）迁村并点、组团建设的土地置换和行政编制原则
1、土地置换原则
批准的规划进行组团式集中安置，迁村并点，异地搬迁的，村民安置房占用他村土地及物业管理用房、社区办公用房、卫生室、治安管理、配电室、热力燃气站房、电视通讯站房、储蓄所、幼儿园、学校等公共服务设施和绿化、道路等配套设施分摊占用他村土地的，由土地评估部门进行评估，在本村置换等价值的土地或以货币形式补偿给被占用村。小区建设的公共服务性设施和配套设施的建设费用以及占用他村土地的面积均按安置房面积比例进行分摊。
2、行政编制原则
组团建设的多个行政村或居委会，安置后仍然保留原行政村或居委会的编制，以原行政村或居委会为基础进行物业管理，提倡行政村或居委会将部分土地收益以入股的形式与开发商共同开发。
（六）拆迁过程中的行政管理
1、加迁安置资金的监管
在城中村（居）改造拆迁过程中，房屋拆迁行政主管部门要按照国家及省相关拆迁法律法规的要求，加强安置资金的监管，保障被拆迁人的合法权益；房屋拆迁行政主管部门应及时对拆迁人用于对被拆迁人补偿的资金和安置房，按照规定进行登记和监管，从根本上杜绝损害被拆迁人利益事件的发生。
2、拆迁行为的实施
拆迁人在对城中村（居）改造过程中的所有行为必须依法进行，应当在完成立项、土地使用权批准文件、用地规划、拆迁补偿安置资金已专户存储或安置房屋到位、签定委托拆迁合同后，向房屋拆迁行政主管部门提交上述资料并申请办理《房屋拆迁许可证》，发布《拆迁公告》；申请被批准后拆迁人方可与被拆迁人签定拆迁安置协议，拆迁人自拆迁安置协议签订之日起三十日内，将拆迁安置协议报房屋拆迁管理部门备案。
公告期内拆迁人和被拆迁人达不成拆迁协议的，当事人申请房屋拆迁行政主管部门进行调解。调解不成的，可由村（居）民委员会提起诉讼，依法申请人民法院按照有关程序予以。
被拆迁人拒不拆迁无合法建设手续房屋的，在接到拆迁人的举报后，土地、建设、城市执法和房管等相关部门，要根据各自职能分工进行查处。
实施前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。
3、安置小区的物业管理
拆迁人在领取《拆迁许可证》后、拆迁安置协议备案前必须成立物业
服务企业，签订前期物业服务合同，对安置小区实施物业服务。
4、制定拆迁安置方案的标准
拆迁安置方案由村委会根据各自具体情况自行研究确定，但拆迁安置方案必须经过村民会议通过，报镇、街道、区审查，并经市房屋拆迁行政主管部门审核后，报市城中村改造领导小组批准方可实施。
（七）自《拆迁公告》发布之日起，户籍、工商、税务、建设等主管部门对拆迁范围内的户口、商业、工业、建设等的审批予以冻结。
（八）为了鼓励被拆迁居民早签协议、早搬迁，在规定的搬迁期限内（一般规定为20天），每提前一天签定协议书，并按规定日期腾空房屋的，适当给予奖励，经验收合格后兑现；逾期不拆迁的，按照国家及省相关法律法规的规定处理。
（九）被拆除房屋设定了抵押权的或被司法机关限定权利的，应当按照《房地产管理法》及其它法律法规的规定，及时与抵押权人协商解决，或通过法律程序予以解决。
（十）在签定拆迁协议的同时，被拆迁人应当提交《房屋所有权证》、《土地使用权证》，由拆迁单位统一收存，在申请拆迁安置协议备案同时交发证机关变更或注销。
（十一）安置房为多层的拆迁户回迁期限不得超出一年，安置房为小高层、高层的拆迁户回迁期限不得超出二年。
（十二）村（居）委会负责将躲迁费、搬迁补助费、停产停业补助费和拆迁奖励费发放给被拆迁人。
八、优惠政策
对城中村（居）改造的建设项目给予减免部分收费和返还部分土地收益的优惠政策，主要用于安置房建设、搬迁补助费、临时安置费、停产停业补助费和拆迁奖励费的发放、小区基础设施配套建设、村民社会保障、困难村民救助和村民的生活福利等，具体为：
（一）城中村（居）改造中安置用地的建设项目。
异地搬迁
免收城市基础设施大配套费、防空地下室易地建设费；水电暖配套费只收取成本费；各类行政事业性收费除上缴中央、省、威海市以外的予以免收；各类中介机构收费均按最低标准的50%收取。
（二）城中村（居）改造中生产、生活保障用地的建设项目。
土地出让金政府纯收益部分全部返还给村（居）委会；免收城市基础设施大配套费；其它相关收费按规定缴纳。
（三）城中村（居）改造中商品房开发用地的建设项目。
1、对于整体拆迁单独进行改造的村，其土地出让金政府纯收益部分80%返还给村（居）委会；
2、对于整体拆迁组团式开发改造的村（居），其土地出让金政府纯收益部分90%返还给村（居）委会。
其它相关收费按规定缴纳。
（四）城中村（居）改造中在工业用地上的建设项目。
城中村（居）

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