调查反映闲置低效用地盘活利用存在的问题及建议
调查反映闲置低效用地盘活利用
存在的困难及建议
为深入贯彻落实节约优先战略，有效盘活存量建设用地，缓解土地供需紧张局面，提高土地利用效益，促进节约集约用地和产业转型升级，增强土地资源支撑和保障经济社会发展的能力，坚持“以用为先，规范实施，分类处置，集约利用”的工作原则，具体情况如下：
一、目前具体工作情况
（一）加强对闲置低效利用土地盘活工作的组织领导
我市高度重视闲置低效用地的盘活利用工作，专门成立了市闲置低效土地清理工作领导小组，负责闲置低效土地清理工作的指导和监督，各有关部门按照职责分工共同抓好相关工作，形成了齐抓共管、协调一致的工作机制。同时，将盘活存量土地纳入对区县党委、政府年度工作考核，细化、量化各项任务，极大地提高了各区县盘活闲置低效用地的自觉性。
（二）充分挖掘低效用地潜力
1、积极鼓励企业“腾笼换鸟”。按照产业结构调整和城市规划要求，鼓励老旧工矿企业搬迁腾出土地，实
异地搬迁行有偿收回，纳入政府储备。对按规定搬迁的企业，经批准后，其土地的政府收益可用于企业的搬迁建设。依据这项政策，对中心城区东部化工区新华制药、大成农药、蓝星东大化工和
新华东风化工4家大型化工医药企业实行整体搬迁，解决了环境污染、产业转移和产品升级等一系列问题，并腾出土地1610亩。
2、引导企业实施“零地技改”。在企业调整产业布局、扩大生产规模时，及时引导企业通过合理规划空闲厂区土地、适当提高容积率、充分利用原厂区地上地下空间等措施，努力实现“零地技改”。对行业无特殊要求的新建工业项目，要求企业建造3层以上多层厂房，凡工业用地在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款。齐鲁石化公司在没有新征用一寸土地的情况下，利用零星闲散地块、增大建筑密度，成功实施了年产80万吨乙烯、140万吨重油技术改造等13个重点技改项目，共节约土地760亩。
3、做好“退二进三”工作。对“关、停”企业的空闲厂房场地，或因项目搬迁、建设速度慢、容积率低等造成土地低效利用的，鼓励企业利用原厂房兴办服务业，或通过依法收回、以地入股、改变用途等价置换等方式，盘活存量建设用地。
（三）闲置低效用地清理处置工作情况
我市闲置低效用地处置和盘活工作，严格按照《闲置土地处置办法》和《省国土资源厅关于盘活企业低效用地的意见》，对我市闲置低效用地处置盘活工作认真部署、积极清理、规范整改，取得了明显成效。制定出台了《盘活低效工
业用地专项行动工作实施方案》，要求各区县政府根据本地区所处发展阶段、经济社会发展的实际水平、产业结构、就业等因素，在广泛调查摸底和全面统计分析的基础上，确定具有可行性和可操作性的低效工业用地认定标准、程序和处置办法。主要从建设项目建设进度、投入强度、容积率、建筑系数、亩均税收、劳动力吸纳等指标确定认定的具体标准。盘活低效工业用地专项行动分为调查认定、清理处置、核查督导和建章立制四个阶段，按照清查与处理并行，促进利用与建章立制同步的原则和要求进行。
（四）低效用地开发利用的途径和措施
根据《盘活低效工业用地专项行动工作实施方案》的要求，各区县政府根据低效用地的成因、现实利用状况，具体问题具体分析，做到一地一策，分类处置。低效工业用地再开发利用后，工业企业用地效率和效益达到或超过当地平均水平的，视为成功盘活利用。主要采取以下处置途径和措施：
1、自主改造。鼓励在符合城乡规划的前提下，利用工业和仓储用房兴办服务业和文化产业，涉及原划拨土地使用权转让或改变用途的，经批准可采取协议出让方式供应。原出让或划拨的存量工业用地，
在符合城乡规划、产业发展布局规划和不改变用途的前提下，经批准在原用地范围内进行技术改造、通过建多层厂房或实施厂房改造加层增资扩产而增加建筑容积率的，不再收取土地出让价款。
2、依法转让。依法取得土地使用权且用地已经满足转让条件的企业，可依法转让土地使用权。允许市场主体收购相邻多宗企业低效用地地块，办理土地使用权交易手续，依法取得土地使用权证后，向规划、国土资源部门申请集中开发利用。
3、兼并重组。鼓励有实力的企业对丧失市场前景且自身缺乏改造提升能力的企业或因经营管理不善而陷入困境的企业实施兼并重组，推进产业转型升级。
4、协商共建。区县政府可协助建设用地使用权人引入新的投资主体，通过异地合作共建、产业梯度转移、嫁接项目等方式，提高土地利用集约化水平和经济社会效益。
5、协议置换。对因区域规划调整等原因导致不适宜在原址上继续生产经营，需要异地搬迁且符合国家产业政策，具有发展潜力的项目，经市、县政府依法批准收回原国有土地使用权的，可以协议方式为原土地使用权人异地置换用地，并依法给予补偿，支持企业发展。
6、限期开发。对已供在建项目，凡投资强度、建设周期达不到规定要求的，签订补充协议，限期开发建设；对已供竣工投产项目，其投资强度、建筑强度、产出效益达不到约定要求且尚有发展潜力和市场前景的，督促企业限期追加投资，到期仍未履约的，追究其违约责任。
7、有偿收回。需要收回、收购国有存量建设用地使用权的，市、县政府与建设用地使用权人可通过协商以协议方式收回土地使用权，重新安排使用。
二、闲置低效用地盘活存在的问题及困难
闲置用地：1.供地环节把关不严，存在“毛地”出让的情况。供地环节作为防范闲置土地的源头控制，做到“净地”出让，补偿到位，权属明确，没有法律纠纷，地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确，具备动工开发所需的其他基本条件。山东大德华瑞置业有限公司于2010年12月以挂牌方式取得位于柳泉路以西、联通路以南的土地使用权，面积为8.16亩，用途为批发零售用地，约定开工时间为2013年1月12日前。地块北侧还有原用地单位潘庄社区居委会经营的沿街商业房未拆迁，导致用地单位无法按照合同约定进行开发建设。2014年9月，该宗地认定为闲置土地，之后，市国土局、区政府为了尽快解决土地闲置问题，多次召集有关部门、科苑街道办事处协调大德华瑞、潘庄社区，要求潘庄社区尽快拆除原地上建筑，大德华瑞公司尽快完善规划和建设手续，尽早开工建设。潘庄社区提出拆迁补偿未到位，所以地上附着物不能拆除；当年该宗地涉及的项目，居委会曾参与并签订过合作开发协议；该宗地的补偿、收益账目混乱，担心有遗漏的收益，以及该宗地应该享受当年“两区一村”政府出让收益扶持政策，而至今未享受到，因而拒绝拆除建筑物。因此，该宗地迟迟无法完善处置。

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