居住小区智能化系统工程的经济分析
一、居住小区智能化系统
居住小区智能化系统分为三部分：安全防范系统、综合信息服务系统和管理与设备监控系统.
（一) 安全防范系统
1。公共安全防范系统
（1）周边防范。对封闭式管理的居住小区周界设置越界探测装置，并与居住小区物业管理中心联网使用，如出现非法侵入者，能实时显示报警时间和地点、编号等，弹出电子地图。
(2）电子巡更。居住小区内安装电子巡更系统，与小区物业管理中心联网，计算机可实时读取登录信息，可实现对巡更人员的监督管理。
（3）闭路监控。在小区出入口、主要路口及围墙边绿化带，地下停车场等设置监控摄像机，实现视频信号远距传送。控制中心值班人员24小时监视画面，并录像存储.
2. 家庭安全防范系统
（1)门禁系统。住户可使用IC卡进入，外来人员可以通过楼门口的可视对讲与住户通话后，经住户许可后方可进入。
(2）可视对讲系统.住户与访客根据图像及语音进行交流，实现楼宇防盗门的控制。小区内的门口主机可与小区管理中心的管理主机联网，住户如遇紧急情况（如火情、急救、警情等)，亦可呼叫管理中心。
（3）煤气泄漏报警系统.在厨房安装煤气泄漏报警器，一旦有煤气泄漏，即
触发报警，并自动切断煤气供应。
(4）紧急报警系统。住户室内安装家庭紧急报警装置，供紧急情况下向小区物业管理中心或有关部门报警，小区物业管理中心实时处理与记录报警事件. （二）综合信息服务系统
1． VOD点播系统
住户在客户端启动播放请求，通过网络发出，到达并由VOD主机的网卡接收，传送给VOD主机，用户可以浏览到所喜爱的节目。
2．有线电视和卫星接收系统
引入本地有线电视信号或卫星电视信号，通过网络实现信号分配。
3．宽带接入网络
通过Internet住户可实现电子商务、远程教育等服务。
（三）管理与设备监控系统
1．自动抄表(水、电、气、热）系统
通过三类表数据采集和传输模块，可以实现家庭内电表、水表、煤气表及热表读数（脉冲方式）的采集和存储，小区监控中心管理数据。
2．停车场管理系统
将小区车辆按时间、顺序、内外单位、价格等不同因素分门别类管理，给停车户提供停车方便，车辆安全，也使小区车辆管理更加完善规范。
3．小区机电设备监控系统
小区的所有机电设备的工作状况均可以在小区中央控制室监测，实时收集设备运行数据并作分析和处
理，出现任何异常情况均可以迅速发现，迅速得以解决，确保设备始终运行在最佳状态，提高了设备的使用率及寿命。同时，还可以大大
减少运行维护人员，降低了物业管理的人力成本。
4．公共广播系统
在正常情况下，可按程序设定的时间或区域自动播放有线广播与背景音乐，在事故情况下，转切到紧急事故广播。
5．小区物业管理计算机系统
小区建立Internet站，住户可查询物业管理信息。小区内采用“一卡通”技术，居民通过刷卡实现消费与安全管理。
二、影响工程造价的主要因素
1. 小区标准等级对造价的影响
建设部住宅产业促进中心编著的《居住小区智能化系统建设要点与技术导则》中，小区智能化系统分
为一星级、二星级、三星级，一星级技术要求最低，三星级技术要求最高。小区智能化系统分为普及型、提高型、超前型，普及型技术要求最低，超前型技术要求最高。标准不同，系统功能不同，因而造价差异较大。功能先进的系统将会实现更多的价值，但系统成本相对也高一些。
2. 设备选型对造价的影响
一般在实现预期系统功能的前提下，完全可以自由地选择不同的设备产品.通常进口设备比国产设备价格高（约25％～45％)，会对小区的智能化系统造价产生相当的影响。这里还要考虑系统的开放性，设备的稳定性与设备的寿命，通常三星级的技术要求高，设备挡次高，系统造价也高。
3. 户型对造价的影响
从理论上来说，面积与造价应该成正比。但在设计与施工实践中，情况要复杂得多。在小区建筑面积相同的情况下，户型面积大小与户数成反比，即大户型
占多数则户数减少；小户型占多数则户数增多.户数的多少对于小区公共部分的某些智能系统，如周边防范、电子巡更等系统的造价没有影响，而对于小区用户专用部分的某些系统，如可视对讲系统、自动抄表等系统的造价则有相当大的影响，小户型多，即户数多的小区，用户专用部分系统的造价相对增加；大户型，即户数少的小区，用户专用部分系统的造价相对减少。
三、案例总结
小区主要特征：高层及多层混合，建筑面积为20万平方米, 近1000住户.
1．每平方米工程造价
（1）一星级（普及型）
一星级（普及型）居住小区智能化系统工程造价约为每平方米30～40元。
(2）二星级（提高型)
二星级(提高型）居住小区智能化系统工程造价约为每平方米40～50元.
楼宇智能化工程技术专业(3)三星级（超前型)
三星级（超前型)居住小区智能化系统工程造价约为每平方米50~65元。
2．总投资工程造价
一般情况下，居住小区智能化系统工程造价占项目建设总投资的2％~5％。
四、工程造价控制
工程造价的管理和控制主要体现在项目投资决策阶段、项目设计阶段和项目建设实施阶段。投资决策居于最重要的地位，因为它对以后阶段的建设工程造价及项目建成后的经济效益，有着决定性的影响。如果忽视对项目决策过程中的经济评价，将会导致成本提高、效率降低，进而影响项目应有的投资效益和社会效益。投资决策阶段主要考虑智能标准水平的确定和智能设备的选用。
1. 开放性和可持续性
在投资决策阶段，尤其要注意小区建设的开放性和可持续性。“总体规划、分步实施”是最有效的原则.另外，不要一味强调节约投资，结果在线缆和设备选购时，采用低质低价产品，致使许多功能失效，系统提前“瘫痪”，智能小区变成“低智”小区，投资者也就不可能得到预期的收益回报.
2。实用性和效益性
居住小区智能化系统功能规划要考虑实用性和效益性。由于小区智能化系统要采用大量的高新技术成果，投入资金会比较大。因此要避免因资金有限而造成系统的残缺不全，在设计时一定要合理规划，不要盲目追求“多功能”、“高智能”。3。设计方案优化
同一小区建设项目，同一系统工程，可以有不同的方案，从而有不同的造价，因此，有必要在满足功
能的前提下，做方案技术比较、经济分析和效益评价，选用技术经济合理的设计方案，尽可能降低造价。
五、结束语
1．经济分析都是相对的，更何况在实践中，情况千差万别。每个小区都可以根据自己的实际情况，针对不同的用户体，采用不同的系统，建设出异彩纷呈的智能化小区。
2．推进小区智能化建设已经不存在较大的技术障碍，在建设实施中，开发商需要有成熟的理念，长远的效益观。
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