海南省地方税务局关于调整房地产开发项目土地增值税核定征收方法的公告
为进一步加强土地增值税清算、规范核定征收工作、根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发[2010]53号)规定.现对我省房地产开发项目的土地增值税核定方法和征收率予以调整,现公告如下:
一、土地增值税核定征收条件
在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。
（一） 依据法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
（二） 擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
（三） 虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
（四） 2006年12月31日前达到必须清算条件但至今仍未办理清算手续的房地产开发项目，或2007年1月1日后符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关
责令限期清算，逾期仍不清算的房地产开发项目。
二、土地增值税核定征收率
（一）在2006年12月31日以前销售的房地产开发项目，土地增值税核定征收率为：海口3%，三亚4%，其他市县2%。
（二）在2007年1月1日至2008年12月31日销售的房地产开发项目，土地增值税核定征收率为：海口、三亚7%，其他市县6%。
（三）在2009年1月1日以后销售的房地产开发项目、土地增值税核定征收率为：中部地区，包括琼中、白沙、临高、屯昌，普通住宅6%，非普通住宅（ 除别墅以外）7%，别墅、商业用房以及其他房地产项目8%；其他地区普通住宅9%，非普通住宅（除别墅以外）11%，别墅、商业用房及其他房地产项目12%。
（四）若房地产开发项目跨年度销售的，则根据不同的销售年度分别适用核定征收率，无法区分具体销售年度的，一律从高确定核定征收率。房地产开发项目（商品房）销售时间，根据商品房销售合同签订时间确定。
三、单纯转让土地使用权的，不适用本公告第二条的规定。
四、土地增值税核定征收税款的计算
应交土地增值税税款=房地产销售收入X适用核定征收率
五、土地增值税核定征收审批流程
对符合本通知第一条规定的房地产开发项目，土地增值税核定征收按照以下流程办理：
（一） 主管税务机关经过实地调查认定内容属实后，报经土地增值税清算工作领导小组决定，对该项目采取核定征收；
（二） 向纳税人出具核定征收的税务事项告知书；
（三） 组织进行核定征收核查；
（四） 出具核定征收意见报告；
（五） 报土地增值税清算工作领导小组讨论决定；
（六） 各市县（区）局税务机关做出清算结论，下发执行。
六、本公告自下发之日起执行。《海南省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的通知》（琼地税发[2004]122号）第五条第(二)项同时报废。
特此公告
二O一一年七月八日
海南：上半年土地增值税收入增长逾五成
新华网海口７月２４日专电（记者夏冠男）记者从海南省地税局获悉，今年上半年，海南省土地增值税收入２２．３亿元，增长５３．１％，是增收额最大的税种。
２０１１年上半年，针对房地产宏观调控导致房地产销售大幅下降、主体税源大幅萎缩的状况，海南省地税局大力加强土地增值税征管。一方面，及时出台政策，将东部沿海市县土地增值税预征率提高到２％至３％，强化项目销售跟踪管理，加强土地增值税预征管理工作；另一方面，加大土地增值税清算工作力度，省局成立清算督导工作组，各市县成立
清算小组，全面开展土地增值税清算。上半年全省土地增值税比上年同期增收７．８亿元，对地税收入增长贡献率达２７．４％。地税稽查部门还加大对房地产行业的稽查力度，１至５月房地产业查补收入１．３９亿元，房地产税收秩序整顿取得良好效果。
据介绍，２０１１年１至６月，海南地税强化税源监控，推行税费种精细化管理，大力打击涉税违法行为，实现税收收入大幅增长。全省地税收入为１５７．９亿元，同比增长２１．９％，增收２８．３亿元。２０１０年，该省地税系统组织地方税费收入突破３００亿元，地方税收收入突破２００亿元，达２２６．０１亿元，同比增长５６．２％，增幅连续三年位居全国地税系统首位。
多地楼市库存续升凸显调控效果 下半年需关注钱流
从产品的角度来看房地产业，在今年楼市调控措施“国八条”的打压下，多个城市的库存量大幅攀升，甚至逼近历史高位。但奇怪的是，全国多城市房价并未下降，这种产品大量积压但价格坚挺的现象在经济领域并不多见。
房价居高不下的理由究竟何在？随着下半年供应压力进一步增大，房价走势将何去何从？
多城市库存逼近历史高位
据北京市房地产交易管理网统计，截至7月20日，北京市一手住宅库存量为10.7万套，这一数额处于今年高点，而根据上半年北京市的销货速度，北京楼市的存销比达到了14.8，即在不新开盘的情况下，按照上半年的销货量北京市场房源可供销售近15个月。北京中原地产市场总监张大伟表示，这一存销比是最近三年来的新高，表明北京楼市积压严重。
其他一线城市也不乐观，截至7月20日，上海可售一手住宅为53948套，面积为783.9万平方米，据中原地产预测，其存销比为12.4，库存也需要较长的消化时间。截至7月20日，广州市的未售房源为73728套，可售房源为核定征收36034套，也显现出积压态势。
在二、三线城市，如石家庄、郑州等地，库存量也在逐步攀升。截至2011年6月底，郑州市区商品房累计可售面积522.79万平方米，同比增长31.75%；其中，商品住房累计可售面积303.5万平方米，同比增长27.01%。分析人士指出，如果按2011年上半年商品房和商品住房的月度销售均值52.87万平方米和39.69万平方米来计算，目前郑州市区商品房累计可售面积可以销售近10个月，商品住房累计可售面积可以销售7个多月。
张大伟表示，库存上升体现了调控政策的效力，这主要是在限购、限贷等作用下，极大地抑制了投资投机性购房需求。
在量、价、供、求等左右楼市大局的基本因素中，目前呈现的市场信号是部分一、二线城市交易量处于萎缩状态，不合理购房需求受到了抑制，库存量也在持续上涨，不过，价格变动尚不明显。
世联地产华北策略资源中心总经理刘春岩表示，从市场各方的期待和判断来看，衡量本轮房地产调控的最重要的尺度之一就是房价是否下降。
张大伟表示，随着库存的上升，买方市场很可能到来，市场从量跌到价跌的变化将在下半年明显呈现出来。
下半年全国楼市供应潜力巨大
刘春岩分析，目前来看今年调控不会放松，而且随着限购令的推广，更多城市的购房需求将受到抑制，这意味着在量、求这些环节仍然将释放价格调整的信号，与此同时，多个城市在今年下半年或明年上半年都有着供应井喷的潜力。
据世联地产对北京、上海、广州、南京、天津、青岛、沈阳等40个重点城市未来潜在供应量监测显示，下半年绝大多数城市的商品房供应将迅速放量。其中，北京市下半年的潜在供应量为896万平方米、明年上半年潜在供应量为1168万平方米；上海市上述两个时间段供应量分别为1029万平方米和1082万平方米；广州上述两个时间段供应量分别为799万平方米和515万平方米；南京上述两个时间段供应量分别为655万平方米和582万平方米；天津上述两个时间段供应量分别为1074万平方米和953万平方米；青岛上述两个时间段供应量分别为766万平方米和553万平方米。
刘春岩表示，无论是这40个城市还是全国，今年下半年的供应量都十分充足，而且今年上半年受压制延后上市的供应量都将在今年三、四季度推出，这些因素将汇聚在今年四季度和明年一季度形成供应顶峰，届时市场压力将十分巨大。
根据世联地产研究，供销差达到顶峰时，随即迎来价格底部。
刘春岩分析认为，今年下半年及明年上半年全国范围内潜在供应量放大是大概率事件，供大于求将成常态，2012年1季度楼市供销差将达到顶峰，价格面临较大的下行压力，未来市场走势正朝着调控预想的方向发展，房地产市场正进入由政策主导转向市场力量主导的
局面。
不过，从今年上半年市场来看，推迟开盘和收缩投资成了许多开发企业应对高积压的方式。今年上半年北京市取得预售证项目在近年来处于低位，而从上海等地供应曲线图来看，其上半年供应上涨其实十分缓慢。
市场变数增多需关注开发商资金链
在很多经济领域，企业根本经不起半年的积压，但是在房地产市场，经过几波时间长短不同的产品积压，全国房价未见松动。尤其是就区域市场来看，分析人士指出，随着库存的增加和需求的压抑，局部市场处于微妙的动态平衡状态，甚至是供过于求，房价下降动力应十分充足。
一家房地产企业高层人士对此表示，这主要是因为开发企业仍然普遍看好后市，长期来看，由于我国城市化所带来的巨大的新增购房需求仍然没有消化。
分析人士认为，整体上开发商的资金链仍然能够运转，如果资金持续受到压力，开发企业势必积极吐盘，甚至是降价求量。
数据显示，在已公布上半年销售业绩的开发商中，万科、恒大、保利、碧桂园、恒盛等房企上半年销售金额同比均大幅增长，这显示出大型房地产开发企业的资金链有一定保证。另外，来自用益信托等机构的数据显示，今年上半年房地产集合资金信托规模比去年同期翻番。分析人士指出，很多开发商已储备了大量资金以应对风险。
而且，正是在这种库存积压与房价坚挺的过程中，房地产行业调控政策也在被逐步消化。有调查数据显示，2季度购房者对保障房和房价控制目标的信心度比较低，其中仅有18.4%的购房者认为保障房能够起到平抑房价的作用，比1季度下降6.5个百分点。
刘春岩表示，必须看到，今年下半年库存压力将比上半年更大，而且，如果未来房价继续坚挺或走高，不排除限购政策范围继续扩大和新的行政政策出台。(记者刘德炳、罗宇凡)
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