大连市地方税务局关于进一步明确土地增值税若干问题的通知
大连市地方税务局关于进一步明确土地增值税若干问题的通知
文章属性
∙【制定机关】大连市地方税务局
∙【公布日期】2007.11.23
∙【字 号】大地税函[2007]200号
∙【施行日期】2007.11.23
∙【效力等级】地方规范性文件
∙核定征收【时效性】现行有效
∙【主题分类】土地增值税
正文
大连市地方税务局关于进一步明确土地增值税若干问题的通知
（大地税函［2007］200号）
各基层局：
  为了加强我市土地增值税的征收管理，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称“《条例》”）及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发项目土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号，以下简称“国税发[2006]187号文件”）、《辽宁省地方税务局关于印发〈辽宁省房地产开发企业土地增值税清算管理办法〉的通知》（辽地税发[2007]102号）、《辽宁省地方税务局关于进一步加强房地产交易有关税收管理的通知》（辽地税发[2007]142号）、《大连市地方税务局关于明确土地增值税若干问题的通知》（大地税函［2006］76号，以下简称“大地税函［2006］76号文件”）及其他有关规定，现就我市土地增值税征管若干问题进一步明确如下：
  一、 关于土地增值税清算问题
  （一）土地增值税清算条件
  1.从事房地产开发的纳税人（以下简称“纳税人”）符合下列情况之一的，应当到主管税务
机关办理土地增值税清算手续：
  （1）房地产开发项目已竣工验收且全部转让完毕的；
  （2）纳税人签订整体转让未竣工房地产开发项目合同的；
  （3）纳税人申请注销税务登记，其房地产开发项目未进行土地增值税清算的；
  （4）直接转让国有土地使用权的。
  符合上述第（1）、（2）、（3）条规定的，纳税人应当在达到清算条件之日起30个工作日内到主管税务机关清算土地增值税。主管税务机关应当向纳税人出具《房地产开发项目土地增值税清算通知书》（见附件1），通知纳税人进行土地增值税清算。对在同一项目中相同类别的房地产已竣工验收且全部转让完毕的，可单独对此类房地产进行土地增值税清算。
  符合上述第（4）条规定的，纳税人应当在转让国有土地使用权合同签订之日起7日内，向主管税务机关申报。由主管税务机关核算应纳税额，确定纳税期限。
  本通知下发之日前已竣工验收且全部转让完毕的房地产开发项目，纳税人应当于2008年1月31日前，主动到主管税务机关办理土地增值税清算手续。主管税务机关应当向纳税人出具《房地产开发项目土地增值税清算通知书》，通知纳税人进行土地增值税清算。
  2.符合下列情况之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
  （1）房地产开发项目已竣工验收，且已转让（预售）的房地产建筑面积达到可售总建筑面积的比例85％（含）以上的，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；计算“转让比例”时，对在同一项目中相同类别的房地产，可单独对此类房地产计算转让比例；本条中“转让（预售）的房地产建筑面积”以已签订转让合同的房地产的建筑面积为准；“可售总建筑面积”以《商品房销（预）售许可证》中的《预售商品房明细》所登记的可售面积为准；
  （2）取得销（预）售许可证满三年仍未销售完毕的；
  （3）主管税务机关认为有必要办理土地增值税清算的其他情况。
  主管税务机关要求纳税人进行清算的房地产开发项目，主管税务机关向纳税人出具《房地
产开发项目土地增值税清算通知书》，通知纳税人进行土地增值税清算。
  3.不具有房地产开发资质的单位或个人开发房地产或转让国有土地使用权的，应当比照本通知的相关规定执行。
  （二）关于税务中介机构参与土地增值税清算鉴证的规定
  纳税人在办理土地增值税清算税款手续时可委托经大连市注册税务师管理工作领导小组年检合格并公告的税务中介机构进行鉴证。
  纳税人委托中介机构进行鉴证的，中介机构应当对清算项目的总体基本情况、不同用途房地产的面积划分情况、销售收入、成本及费用等情况进行鉴证。中介机构应当按税务机关规定的《大连市房地产开发项目土地增值税清算鉴证报告》（以下简称“《鉴证报告》”，其标准格式“2007-11版”见附件2）范本和内容对鉴证情况出具《鉴证报告》，供税务部门参考。
  （三）土地增值税清算资料的受理
  纳税人应当在收到《房地产开发项目土地增值税清算通知书》之日起60个工作日内向主管税务机关报送以下清算资料：
  1.纳税人委托中介机构进行鉴证的，应报送《鉴证报告》一式二份；
  2.《房地产开发项目土地增值税清算纳税申报表》（一式三份，见附件3）；
  3.国有土地使用权证、建设用地许可证、建设工程规划许可证、销（预）售许可证的原件及复印件；
  4.详细规划总平面图复印件；
  5.取得土地使用权所支付金额的凭证：政府部门的土地批件、国有土地使用权出让合同、土地出让金缴费证明、土地出让金收据或发票、国有土地使用权转让合同、发票原件及复印件、支付搬迁补偿费的合同发票原件及复印件等；
  6.项目工程合同结算单的原件及复印件；
  7.商品房购销合同统计表；
  8.银行贷款合同及银行贷款利息结算证明材料的原件及复印件；
  9.房地产开发项目工程决算及竣工验收报告的原件及复印件；
  10.无偿提供公共配套设施及无偿提供给有关部门、单位房产的证明材料的原件及复印件；
  11.财务会计报表；
  12.税务机关要求提供的其他材料。
  主管税务机关确定受理纳税人提交的清算材料后，应当向纳税人开具《房地产开发项目土地增值税清算资料受理通知书》（见附件4）。
  主管税务机关在收取纳税人提交的清算材料时，应当认真核对纳税人提供的资料原件及复印件。对纳税人提交的清算材料齐全的，主管税务机关应予受理；对纳税人提交的清算资料不完整、内容不规范、情况不清楚的，应退回纳税人重新修改、补充资料，待清算资料补充完整后，再予受理。
  （四）土地增值税清算的审核
  主管税务机关应当自受理纳税人清算资料之日起30个工作日内审核房地产开发项目土地增值税清算情况。土地增值税清算审核结束后，主管税务机关应当下发《房地产开发项目土地增值税清算结论通知书》（附件5），纳税人在接到《房地产开发项目土地增值税清算结论通知书》后10个工作日内，办理税款补缴或者退还手续。
  主管税务机关应认真审核纳税人提供的各项清算资料是否真实有效。纳税人委托中介机构进行鉴证的，对符合要求的鉴证报告，税务机关可作参考。?
  （五）在清算期间和清算后取得的转让房地产收入、发生成本、费用处理
  在土地增值税清算期间，纳税人于主管税务机关出具《房地产开发项目土地增值税清算结论通知书》前取得的转让房地产收入，仍应按规定预缴土地增值税。
  主管税务机关出具《房地产开发项目土地增值税清算结论通知书》后，纳税人取得的转让房地产收入，按照国税发[2006]187号文件第八条规定，于每月终了后10日内，向主管税务机关申报缴纳土地增值税。
  主管税务机关出具《房地产开发项目土地增值税清算结论通知书》后，有下列情形之一的，经主管税务机关核准，可于每年12月份调整清算结论：
  1.已清算完毕的房地产开发项目又发生成本、费用的；
  2.纳税人取得清算时尚未取得的扣除项目相关凭证的；
  3.主管税务机关认为可以调整清算结论的其他情况。
  （六）关于土地增值税清算核定征收的规定
  1.核定征收土地增值税的条件
  主管税务机关在清算审核工作中，发现纳税人有下列情况之一的，可以核定征收土地增值税：
  （1）纳税人有《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条列举情形的；
  （2）由于企业所得税核定征收等原因，纳税人无法提供合同、票据等相关凭证，无法查账征收土地增值税的；
  （3）纳税人开发土地和新建房及配套设施的成本中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用（以下简称“四项成本”）的每平方米扣除额，高于大连市地方税务局制定的《房地产开发项目单位面积四项成本扣除标准额度表》（见附件6，以下简称“《扣除额度表》”）中公布的每平方米四项成本金额，又无正当理由的。
  2.核定征收土地增值税的方式
  核定征收采取以下方式：
  （1）核定转让房地产收入
  核定转让房地产收入的方法为：主管税务机关按当期同类区域、同类房地产的市场价格核定转让房地产收入或者按房地产评估机构出具的当期房地产市场评估价格核定。

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