于凯夫与北京创世瑞新房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房预售合同纠纷
【审理法院】北京市第一中级人民法院
【审理法院】北京市第一中级人民法院
【审结日期】2022.04.20
【案件字号】(2022)京01民终3694号
【审理程序】二审
【审理法官】郭勇
【审理法官】郭勇
【文书类型】判决书
【当事人】于凯夫;北京创世瑞新房地产开发有限公司
【当事人】于凯夫北京创世瑞新房地产开发有限公司
【当事人-个人】于凯夫
【当事人-公司】北京创世瑞新房地产开发有限公司
【代理律师/律所】尹慧斌北京开宗律师事务所;李卓北京市炜衡律师事务所
【代理律师/律所】尹慧斌北京开宗律师事务所李卓北京市炜衡律师事务所
【代理律师】尹慧斌李卓
【代理律所】北京开宗律师事务所北京市炜衡律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】于凯夫
【被告】北京创世瑞新房地产开发有限公司
【本院观点】于凯夫与创世瑞新公司签订的《北京市商品房预售合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。新冠肺炎疫情属于双方签订的《补充协议》第二十一条第1款第2项中载明的“对整个社会之工作、生活秩序有全面、根本性、持续性影响之大事件”，属于社会公众均能第一时间知晓的重大事件，《补充协议》第二十一条第1款第2项中并未约定创世瑞新公司负有在三十日内告知的义务，故于凯夫的上诉理由缺乏依据，本院不予采信。
【权责关键词】无效违约金过错不可抗力合同约定证据不足新证据质证证明责任（举证责任）诉讼请求维持原判
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【本院查明】本院对一审法院查明的事实予以确认。
【本院认为】本院认为，于凯夫与创世瑞新公司签订的《北京市商品房预售合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法
有效。《补充协议》第二十一条“关于不可抗力条款的补充”约定：“1.如遇下列特殊原因不能按照约定履行合同的，根据发生事件的影响，除部分或全部免除遭遇事件一方的责任，或双方协商同意解除或变更合同外，对合同约定的履行期限可据实予以延期：(1)遭遇不可抗力，且遭遇不可抗力一方在事件发生之日起30日内告知另一方的；(2)发生对整个社会之工作、生活秩序有全面、根本性、持续性影响之大事件，包括但不限于已知或未知的疫病爆发等；……”本案中，依据查明的事实，创世瑞新公司交付房屋的时间超出了合同约定的期限，但创世瑞新公司已提交充分证据证明其逾期交付房屋系新冠肺炎疫情等原因导致，且其延期交房的期限并未超过2020年1月24日至2020年4月30日北京市启动重大突发公共卫生事件一级响应机制期间，因此，依据《补充协议》第二十一条的约定，合同约定的交房期限可据实予以延期，创世瑞新公司不应承担逾期交房的违约责任。关于于凯夫上诉所称的创世瑞新公司未在事件发生之日起30日内通知，不能部分或全部免除逾期交房责任的问题，本院认为，新冠肺炎疫情属于双方签订的《补充协议》第二十一条第1款第2项中载明的“对整个社会之工作、生活秩序有全面、根本性、持续性影响之大事件”，属于社会公众均能第一时间知晓的重大事件，《补充协议》第二十一条第1款第2项中并未约定创世瑞新公司负有在三十日内告知的义务，故于凯夫的上诉理由缺乏依据，本院不予采信。 综上，
于凯夫的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第(一)项规定，判决如下：
北京疫情出京最新规定【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费608元，由于凯夫负担(已交纳)。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-09-23 03:11:10
【一审法院查明】一审法院经审理查明：2019年10月8日，于凯夫(买受人)与创世瑞新公司(出卖人)签订《北京市商品房预售合同》，约定由于凯夫购买创世瑞新公司建设的坐落于北京市昌平区北七家镇xxx村xx地块xx二类居住用地xx商品住宅楼x层x单元xxx的房屋一套，总价款为4129563元。该合同第十一条主要约定：(一)出卖人应当于2020年12月31日前向买受人交付该商品房。(如买受人未能在上述日期前向出卖人付清全部合同房价款的，则出卖人有权在收到全部合同房价款之日起60日内向买受人交付该商品房)。(二)该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当于交付日期届满前10日(不少于10日)将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。
买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。非因出卖人原因导致该商品房未能按期交付的，具体见附件十二。合同第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：(一)按照逾期时间，分别处理：1.逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。该合同附件十二《 补充协议》(以下简称《补充协议》)第八条主要约定：2.如遭遇不可抗力(包括但不限于自然灾害：如台风、地震、洪水、冰雹、暴雨、暴雪、火灾等，政府行为：如征用、征收、管制、禁令、指示、干预等，社会异常事件：如战争、骚乱、罢工、疫情等)，或在法理上不属于或不完全属于不可抗力事件但是确实属于出卖人无法克服的情形(包括但不限于雾霾、大风、大雨、大雪等恶劣天气)，或因政府与公用事业部门的其他原因(包括但不限于因政府停工命令或指示、政府管理管制措施、政府审批延误、周边规划市政配套建设不完善等影响出卖人开工建设和竣工验收)，或因法律、法规、规范性文件、政策变化，或其他非因出卖人过错而导致逾期交付房屋的，出卖人可以据实予以延期，并无须承担任何违约责任。《补充协议》第二十一条主要约定：1.如遇下列特殊原因不能按照约定履行合同的，根据发生事
件的影响，除部分或全部免除遭遇事件一方的责任，或双方协商同意解除或变更合同外，对合同约定的履行期限可据实予以延期：(1)遭遇不可抗力，且遭遇不可抗力一方在事件发生之日起30日内告知另一方的；(2)发生对整个社会之工作、生活秩序有全面、根本性、持续性影响之大事件，包括但不限于已知或未知的疫病爆发等；(3)或在法理上不属于或不完全属于不可抗力事件但是确实属于出卖人无法克服的情形(包括但不限于雾霾、大风、大雨、大雪等恶劣天气)；(4)或因政府与公用事业部门的其他原因(包括但不限于因政府停工命令或指示、政府管理管制措施、政府审批延误、周边规划市政配套建设不完善等影响出卖人开工建设和竣工验收)；(5)因法律、法规、规范性文件、政策变化；(6)其他非因出卖人过错而导致的延期。该合同还对其他内容进行了约定。《北京市商品房预售合同》签订后，于凯夫向创世瑞新公司支付了全部购房价款4140433元。2021年2月7日，创世瑞新公司通过邮寄方式向于凯夫发送《入住通知书》，通知于凯夫于2021年2月8日前往办理收楼交房手续。于凯夫于2021年2月8日签收该邮件。后，于凯夫在《和悦华玺项目入住会签单》上签字，确认接收案涉房屋，会签单上未载明签署日期。2021年3月2日，于凯夫交纳涉案房屋的物业费。经询问，于凯夫陈述签署会签单的时间与交纳物业费的时间一致。另查，创世瑞新公司建设的案涉房屋所在的商品房项目名称为华玺苑。该项目于2018年7月2
6日开工建设。2021年2月5日，北京市昌平区住房和城乡建设委员会作出《联合验收意见通知书》，载明创世瑞新公司建设的xx商品住宅楼等10项经组织联合验收，于2021年2月5日完成特种设备、节水、规划、燃气、城建档案、给水、热力、排水、配套停车设施、通信服务、消防、竣工、电力的联合验收。诉讼过程中，创世瑞新公司向法庭提交相关证据，主张华玺苑项目因不可抗力、恶劣天气、政府行为影响停工总计230天，故房屋交付期限应予以相应顺延。具体包括：(1)因新冠肺炎疫情及其防控措施影响，自2020年1月24日至2020年4月30日，停工总计97天。为证明其主张，创世瑞新公司向法庭提交了停工报告、复工报告、监理会议纪要、施工日志，以及北京市政府、北京市住建委关于加强疫情防控工作的相关政策文件等证据材料。(2)因大风、降雨、雾霾、沙尘、高温等恶劣天气，华玺苑项目自2018年7月26日开工以来停工总计107天。为证明其主张，创世瑞新公司向法庭提交了昌平区住建委发布的停止施工或放缓施工进度的通知、施工日志，以及北京市气象局、昌平区气象局天气预报，相关政府部门的政策文件等证据材料。(3)因建国七十周年庆典及建委检查，自2019年9月25日至2019年10月7日停工14天。因2019年、2020年中高考，分别自2019年6月7日至2019年6月9日、自2019年6月24日至2019年6月26日、自2020年7月7日至2020年7月9日、自2020年7月17日至2020年7月19日，停工总计12天。为证明
其主张，创世瑞新公司向法庭提交了政府通知、施工日志以及相关政府部门政策文件等证据材料。经质证，于凯夫对上述证据的证明目的不予认可。
【一审法院认为】一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，于凯夫与创世瑞新公司签订的《北京市商品房预售合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行自己的义务。于凯夫以《补充协议》第八条、第二十一条系格式条款为由，主张该条款不成为合同的内容或无效，法律依据不足，该院不予采信。按照《北京市商品房预售合同》第十一条以及《补充协议》第八条、第二十一条的约定，创世瑞新公司应于2020年12月31日前交付案涉房屋，如遭遇不可抗力，或出卖人无法克服的情形，或因政府与公用事业部门的其他原因等非因出卖人过错而导致逾期交付房屋的，创世瑞新公司可以据实予以延期，并无须承担任何违约责任。根据本案查明的事实，案涉房屋于2021年2月5
日通过联合验收，创世瑞新公司于2021年2月7日发出入住通知书时，该房屋已符合合同约定的交付条件。创世瑞新公司虽未依照合同约定提前10日通知交付房屋，但于凯夫在2021年2月8日接到通知后，迟于2021年3月2日接收房屋，该院据此认定自于凯夫接到通知后10日，即2021年2月18日为创世瑞新公司交付案涉房屋的日期。该交付日期晚于合同约定的交付期限，但创世瑞新公司向法庭提交相应证据，证明其逾期交付房屋系新冠肺炎疫情等原因的影响所导致，故交付房屋期限应据实予以顺延。经该院审查，自2020年1月24日北京市启动重大突发公共卫生事件一级响应机制至2020年4月30日北京突发公共卫生事件一级响应机制调整为二级期间，因新冠肺炎疫情及其防控措施导致应予顺延的天数已超出创世瑞新公司迟延交付房屋的天数。故创世瑞新公司并不存在逾期交付房屋的违约情形，不应承担违约责任。因新冠肺炎疫情并未导致本案合同不能履行，故于凯夫以创世瑞新公司未依约在新冠肺炎疫情发生之日起30日内履行告知义务，构成违约为由，主张不能因不可抗力而免除创世瑞新公司逾期交付房屋的违约责任，缺乏法律依据，该院不予采信。故此，于凯夫诉请创世瑞新公司支付逾期交付房屋违约金，缺乏事实及法律依据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条、第五百九十五条，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解
释》第一条、《关于适用 的解释》第九十条规定，判决：驳回于凯夫的诉讼请求。 本院二审审理中，双方当事人均未提交新证据。
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