商品房验房交付中应注意的法律问题
商品房验房交付中应注意的法律问题
⼜到了收房的季节，我们在收房应该注意哪些呢?办理房屋⼊住后⼜应该做些什么呢?现在店铺⼩编就把相关内容整理下，告诉⼤家。
商品房验房交付中应注意的法律问题
1.购房者在没有验收房屋前，不能领取住宅钥匙，办理⼊住⼿续。
根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适⽤法律若⼲问题的解释》的规定，“交钥匙”就算房屋交付使⽤。因此领取住宅钥匙以后验房发现问题，开发商只承担房屋质量包修责任，⽽⽆逾期交房的压⼒。
2.商品房存在质量瑕疵的问题及应对⽅法
商品房存在质量瑕疵是指商品房质量存在的问题。⽬前，商品房交付过程中，购房者以此为由，拒绝接收商品房的情况较为普遍。购房者的做法是否符合法律规定呢?⾸先要依据《商品房买卖合同》中约定的质量标准以及合同中有关的违约责任约定，若合同中明确约定交付的房屋达不到合同约定的质量标准，购房者有权拒绝接收房屋或解除合同。若合同中没有明确约定，商品房存在质量瑕疵确属主体结构质量不合格，导致⽆法实现合同⽬的的，买受⼈可以拒绝接收房屋。然⽽，对于交付的商品房存在地⾯、墙⾯裂缝、局部渗⽔、漏⽔、门窗损坏等质量瑕疵的，因为其⼀般不会导致购房者不能实现合同⽬的的，
购房者不能由此拒绝接收房屋。但这并不是说开发商交付存在上述质量瑕疵的房屋就⽆须承担责任，⽽是视具体情况不同，承担维修、更换、重做等违约责任，对于因维修、更换、重做给购房者造成损失的，开发商还须向购房者赔偿损失。
3.商品房逾期交付的责任
由于各种原因，开发商有时会逾期交付房屋。关于开发商逾期交房，开发商是否存在免责事由是关键，即开发商是否遇到不可抗⼒及合同约定的其他免责事由。如果存在免责事由，并及时履⾏了告知义务，则开发商可以不承担逾期交房的责任。若开发商逾期交房不存在免责事由，则需要承担商品房逾期交付的责任。需要指出的是，购房者不能以开发商逾期交房责任没有承担为由，拒绝接收房屋。在交房条件满⾜的条件下，只要开发商依约发出了交房通知，即使购房者没有按约前来接收房屋，也算开发商履⾏了交房义务。除购房者明确表⽰放弃接收房屋外，接收房屋本⾝并不意味着购房者放弃追究开发商的违约责任。
房屋⼊住后应注意的法律问题
1.电梯不运⾏，物业管理公司有责任
交房需要注意什么最⾼⼈民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应⽤法律若⼲问题的解释》第三条规定物业服务企业
不履⾏或者不完全履⾏物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关⾏业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履⾏、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，⼈民法院应予⽀持。
2.房屋质量有问题，缴纳物业费不冲突
物业公司依合同履⾏了物业服务后，业主应当依合同履⾏⽀付物业服务费的义务。最⾼⼈民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应⽤法律若⼲问题的解释》第六条规定经书⾯催交，业主⽆正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主⽀付物业费的，⼈民法院应予⽀持。
3.承租⼈不交物业费，业主责任不能丢
依法成⽴的合同对合同当事⼈具有约束⼒，不得损害第三⽅权利，业主与承租⼈签订的租赁合同只能对租赁双⽅的权利义务做出约定，这种约定不得对抗第三⼈，不得通过合同损害第三⽅权利。从债务的⾓度分析，业主与承租⼈约定由承租⼈交纳物业费实际上构成了债务的转移，将原属业主的债务转移给承租⼈，在业主和承租⼈之间有效，这种债务转移没有得到债权⼈即物业公司的同意时并未免除业主⽀付物业费的责任。
4.业主财产被盗，依据过错各⾃承担责任
根据物业服务合同，物业服务公司⼀般对物业管理的公共秩序、环境卫⽣、绿化等事项提供协助管理或服务，其提供的是⼩区物业的公共服务。因此对业主家中的财物安全，需经业主与物业公司协商在物业服务合同中予以特别约定。如⽆特别约定，则结合实际情况考虑物业服务公司在提供物业服务中是否存在过错，物业公司应根据过错程度承担相应的赔偿责任。
以上是房产交易中常见的风险及应对策略，但是购房者在买房时可能还会遇到其他问题，所以⼀定要尽量⼩⼼谨慎，及时了解房地产⾏业的相关规定和政策，结合实际情况见招拆招，在促成交易的同时最⼤限度的保障⾃⼰的合法权益。

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