厂房仓库租赁谈判需要注意哪些事项及审核合同要点
厂房仓库租赁谈判需要注意哪些事项及审核合同要点
仓房租赁谈判要点一:出租人是否具备主体资格
      仓库出租首先查看出租人是否具备出租仓库的主体资格,直接关系到合同的效力问题,需关注:
       (一)出租人是否享有出租仓库的实体权利
      ①仓库的所有权人:出租人是否与出租仓库产权证上的名称一致,必要时到仓库管理部门查询。
      ②委托或代理出租的:仓库所有权人是否与出租仓库产权证上的名称一致,是否经所有权人同意或授权,是否有所有权人同意或授权出租的书面证明材料。
      ③共有仓库出租的:是否经其他共有人同意,是否有其他共有人同意出租的书面证明材料,比如授权委托书等等。
      ④仓库转租的:是否经出租人同意,是否有出租人同意转租的书面证明材料。
      (二)出租人为自然人的,是否具备完全民事行为能力,要求其居民身份证或户口薄;出租人系法人或其他组织的,要求其提供营业执照,并在全国企业信用信息公示系统进行必要的工商查询,确保其依法设立、合法存续。
      (三)出租人属于国有企业或者事业单位或者公立教育或医疗机构等特殊主体的,需考虑其签署主体是否能够有权利签署协议;以及协议的效力?其仓库是否属于违章建筑?或者属于改制过程中权属未明的建筑物?出租人收取租金收入是否符合法律规定等。
仓房租赁谈判要点二:拟租赁仓库具体情况
      (一)审查仓库的租赁用途与政府批准的规划用途是否一致
      这点主要是看仓库的产权证,审查其用途,是住宅、办公、工商业还是仓库等。如果合同约定的租赁用途与政府批准的规划用途不一致,须报规划部门批准。如果租赁用途不符合法定用途的时候,一方面用途违法将导致租赁目的无法实现,合同双方可据此解除合同,并根据过错的情况分担合同解除的后果(民事责任);另一方面用途违法将会导致政府有关部门的查处,合同双方均有可能承担该等不利后果(行政责任)。
      (二)审查仓库是否存在禁止出租等的情形
交房需要注意什么      对此,除了进行必要的核实外,可要求出租人在租赁合同中就仓库不存在如下不能出租的情形进行保证和承诺:未依法取得仓库所有权证的;司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的;共有仓库未取得共有人同意的;权属有争议的;属于违法建筑的;不符合安全标准的;已抵押,未经抵押权人同意的;不符合公安、环保、卫生等主
管部门有关规定的;有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
      上述有些情形会直接导致租赁合同无效,因此,如果存在上述情形,则需要根据实际情况探讨合法解决措施及相应的时限,评估相应的风险及后续可能的影响,在此基础上决定是否承租。
      (三)审查仓库是否涉及相邻关系的利益纠纷:包括居民用房通道、噪音、装修施工影响、营业影响、广告牌等。

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