土地增值税及计算公式及9个实例
土地增值税的计算公式及9个实例
时间：2014-04-16    信息来源互联网，仅供参考
计算土地增值税的公式为：
应纳土地增值税＝增值额×适用税率－扣除工程金额×速算扣除系数。
1、公式中的“增值额〞为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除工程金额后的余额。
纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
计算增值额的扣除工程：
〔1〕取得土地使用权所支付的金额；
〔2〕开发土地的本钱、费用；
〔3〕新建房及配套设施的本钱、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
〔4〕与转让房地产有关的税金；
〔5〕财政部规定的其他扣除工程。
2、土地增值税实行四级超率累进税率：
例1：我公司开发的一个房地产开发工程已经竣工结算，此工程已缴纳土地出让金300万元，获得土地使用权后，立即开场开发此工程，建成10,000平米的普通标准住宅，以4,000元/ M2价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的本钱为每平米1,500元，不能按转让房地产工程计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为200万元。已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元，请问如何缴纳土地增值税。
第一步，计算扣除工程金额
1、购置土地使用权费用：300万元
2、开发土地、新建房及配套设施的本钱：
1,500元×10,000平方米＝1,500万元
3、计算加计扣除：
〔300＋1500〕×20％＝1800×20％＝360万元
4、房地产开发费用：
因为你企业不能按转让房地产工程计算分摊利息支出，房地产开发费用扣除限额为：〔300＋1500〕×10％＝180万元，应按照180万元作为房地产开发费用扣除。
5、税金：170万元
扣除工程金额＝300＋1,500＋360＋180＋170＝2,510万元
第二步，计算增值额
商品房销售收入＝4,000元×10,000平方米＝4,000万
增值额＝商品房销售收入－扣除工程金额合计
＝4,000－2,510＝1,490万元
第三步，确定增值率
增值率＝1,490／2,510×100％＝59.36％
增值率超过扣除工程金额50％，未超过100％
第四步，计算土地增值税税额
土地增值税税额＝增值额×40％－扣除工程金额×5％
＝1,490×40％－2,510×5％
＝596－125.50
＝470.50万元
例2：企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000万元；房地产开发本钱6000万元；向金融机构借入资金利息支出400万元〔能提供贷款证明〕，其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5%；该企业允许扣除的房地产开发费用为多少？
允许扣除的房地产开发费用=〔400-100〕+〔1000+6000〕×5%=650〔万元〕
例3：*企业转让一栋旧仓库，取得转让收入600万元，缴纳相关税费共计32万元。该仓库
原造价400万元，重置本钱800万元，经评估该仓库六成新。该企业转让旧仓库应缴纳土地增值税多少万元？
收入总额=600〔万元〕
扣除工程合计=800×60%+32=512〔万元〕
增值额=600-512=88〔万元〕
增值额占扣除工程比例=88÷512×100%=17.19%，适用税率为30%。
应缴纳土地增值税税额=88×30%=26.4〔万元〕
例4:*房地产开发企业转让一幢写字楼取得收入1000万元。该企业为取得土地使用权所支付的金额为50万元，房地产开发本钱为200万元，房地产开发费用为40万元，该企业没有按房地产工程计算分摊银行借款利息，该工程在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按10%计算，转让房地产有关的税金为60万元。该公司应缴纳的土地增值税应为多少万元？
扣除工程金额=50+200+〔200+50〕×10%+ 60+〔50+200〕×20%=385〔万元〕
增值额=1000-385=615〔万元〕
增值率=615÷385×100%=159.74%
应纳税额=615×50%-385×15%=249.75〔万元〕
例5:2009年7月*房产开发公司转让5年前购入的一块土地，取得转让收入1800万元，该土地购进价1200万元，取得土地使用权时缴纳相关税费40万元，转让该土地时缴纳相关税费35万元。该公司转让土地使用权应缴纳多少土地增值税？
扣除工程金额=1200+40+35=1275〔万元〕
增值额=1800-1275=525〔万元〕
增值率=525÷1275×100%=41.18%
应纳税额=525×30%=157.5〔万元〕
例6：*公司销售一栋已经使用过的办公楼，取得收入500万元，办公楼原价480万元，已提折旧300万元。经房地产评估机构评估，该楼重置本钱价为800万元，成新度为50%，销售时缴纳有关税费30万元。该公司销售办公楼应缴纳土地增值税多少万元？
扣除工程金额=800×50%+30=430〔万元〕
增值额=500-430=70〔万元〕
增值率=70÷430×100%=16.28%
应纳税额=70×30%=21〔万元〕
例7：*县城一家房地产开发企业2008年度委托建筑公司承建住宅楼10栋，其中：80%的建筑面积对外销售，取得销售收入7648万元；其余局部暂时对外出租，本年度取得租金收入63万元。与该住宅楼开发相关本钱、费用有：
〔1〕支付土地使用权价款1400万元；
〔2〕取得土地使用权缴纳契税42万元；
〔3〕前期拆迁补偿费90万元，直接建筑本钱2100万元，环卫绿化工程费用60万元；〔4〕发生管理费用450万元、销售费用280万元、利息费用370万元〔利息费用虽未超过同期银行代扣款利率，但不能准确按工程计算分摊〕。当地政府规定，房地产开发企业发生的管理费用、销售费用、利息费用在计算土地增值税额时的扣除比例为9%。
中了500万要交多少钱税1、该房地产开发企业2008年度应缴纳的营业税、城市维护建立税和教育费附加共计多少万元？
营业税、城市维护建立税、教育费附加
=7648×5%×〔1+5%+3%〕+63×5%×〔1+5%+3%〕=412.99+3.40=416.39〔万元〕
2、该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除工程金额共计有多少万元？价款=1400×80%=1120〔万元〕
开发本钱=〔42+90+2100+60〕×80%=1833.6〔万元〕
开发费用=〔1120+1833.6〕×9%=265.82〔万元〕
税金=7648×5%×〔1+5%+3%〕=412.99〔万元〕
加计扣除=〔1120+1833.6〕×20%=590.72〔万元〕
允许扣除费用合计=1120+1833.6+265.82+412.99+590.72=4223.14〔万元〕
3、2008年度该房地产开发企业应缴土地增值税多少万元？
增值额=7648-4223.14=3424.86〔万元〕
增值率=3424.86÷4223.14×100%=81.10%
应纳土地增值税额=3424.86×40%-4223.14×5%=1158.78〔万元〕
4、该企业应缴纳企业所得税多少万元？〔不考虑房产税、印花税〕。
应纳所得税额=〔7648+63-1120-1833.6-416.39-450-280-370-1158.78〕×25%=520.56〔万元〕例8：*县城房地产开发公司建造一幢普通标准住宅出售，签订商品房销售合同，取得销售收入9500万元，分别按国家规定缴纳了营业税、城建税、教育费附加、印花税。该公司为建造此住宅支付地价款和有关费用1000万元，开发本钱2000万元，房地产开发费用500万元，其中利息支出200万元，但由于该公司同时建造别墅，贷款利息无法分摊，该地规定房地产开发费用的计提比例为10%。转让该普通住宅应缴纳土地增值税多少万元？
1、应缴纳营业税=9500×%=475〔万元〕
2、应缴纳城建税、教育费附加=475×〔5%+3%〕=38〔万元〕
3、扣除工程金额=1000+2000+〔1000+2000〕×10%+475+38+〔1000+2000〕×20%=4413〔万元〕
4、增值额=9500-4413=5087〔万元〕
5、增值率=5087÷4413×100%=115.27%
6、应纳税额=5087×50%-4413×15%=1881.55〔万元〕
例9:2009年王*因改善居住条件，经主管税务机关申报核准转让其已居住两年的非普通住宅一套，取得转让房价款24万元。经评估，该住房的重置本钱为20万元，成新度为70%。住房转让时，*已按国家统一规定缴纳手续费0.18万元、评估费0.5万元、税金1.32万元。王*应缴纳多少土地增值税？
从2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税。
例10：*中外合资房地产开发公司，2009年发生以下业务：
〔1〕1月份通过竞拍取得市区一处土地使用权，支付土地出让金600万元，缴纳相关费用2 4万元；
〔2〕以上述土地开发建和普通标准住宅楼、写字楼各一栋，占地面积各为1/2；
〔3〕普通标准住宅楼开发本钱300万元，写字楼开发本钱620万元；

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