养老地产盈利模式之争：扎堆会员制，租售并举回收成本
国内在推进的养老地产项目定位各异，有专做养老服务的，有偏爱养老度假综合体的，也有要打造“学院式养老”的。
尚处起步阶段的中国养老地产市场，眼下还没出现“招保万金”这样的龙头，“野蛮生长”似乎难以避免。
率先进入养老地产领域的亲和源专注做养老服务，而绿城计划打造“学院式养老”，而中明控股则偏爱养老度假综合体。
但这并不妨碍养老地产开发企业逐步建立它们的规则：增加持有物业比例，推广会员制等等。
“等市场好了，我们会把赚来的钱大部分回馈到养老事业当中去。”绿城房地产集团副总经理、绿城颐乐教育投资有限公司总经理冯雨峰满是信心地说，前年绿城的计划是，用十年时间建100家养老院。
牛的吉利词语 相对低廉的拿地成本
个人所得税查询 养老地产开发首先面临的是拿地成本。
“做养老项目，地方政府或多或少会给一点土地供应的优惠。”亲和源股份有限公司副总经理、研究中心副主任王波直言，对养老地产来说，土地成本是很大的一块。养老地产投入成本较大，回收周期相对长。国家提出，社会化养老服务体系的建设，在土地这一块就应该适当给企业一定的优惠。
“上海亲和源是2003年拿的地，性质是其他住宅类用地，50年产权。当时没有招拍挂，是协议出让，50万一亩（750元/平方米）。”王波如是介绍上海亲和源项目的初起。
上海亲和源位于浦东康桥镇板块，属外郊环区域。
受益于政府支持的还有位于浙江临平的绿城蓝庭项目，这是绿城首个建成的养老社区项目。
“绿城很早就有做养老社区的想法。蓝庭项目是在2006年开始的，是70年产权的住宅用地。”冯雨峰回忆，当时考虑，这个项目规模大，产品定位在养老上比较合适，拿地成本也不算高。
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早报记者了解到，绿城颐乐教育投资有限公司是绿城专门为做养老事业专门成立的。
冯雨峰介绍，蓝庭整个项目体量有七八十万平方米，不是全部做养老，也消化不了那么多，其中东区，大概占整个项目的三分之一明确作为养老社区，年轻人和老年人混合一个社区。
临平离杭州同样有一段距离，这也是诸多养老地产项目不得不面临的困境——离市中心或目标市场较远。
王波称，“我们拿地一般希望靠近市中心一点。交通方便，探望起来方便。配套设施也完善，大的医院多在市中心，远郊在配套上不是很完善，对养老服务来说有影响。”
市场定位差异巨大
即便地处外围，但受制于有效消费市场有限，中国诸多率先进入养老地产的开发企业，不得不将项目定位在中高端市场，譬如上海亲和源。
上海亲和源采取的是只租不售的运营模式，会员制是该公司的一大运营特。当然，收费并不低。
据亲和源研究中心研究员刘洁介绍，上海亲和源的收费主要分两块：年费和卡费。其中，A卡光卡费即高达89万元，而且需一次性缴纳。 黄鹤楼 李白
蓝庭社区的定价相对便宜。
冯雨峰称，绿城的养老产品并非定位高端市场。“拿基本退休金的人加一点自己的积蓄，也能住得起。这是一个良心活。如果想在老年人上赚很多钱，那还是不要去做了。”
眼下，蓝庭项目社区的普通公寓在售的房子已全部售罄。冯雨峰称，该项目“毛坯房一开始定价五六千元，精装修房开始定价七八千元，现在1万多一点，已经卖完了”。
而护理院方面，“护理院的四十几个床位已经住了三十七八个床位，基本上已经住满了。租金每间两个床位3000元一个月，根据不同的护理要求收取每人每月1000-3000元不等的护理费。”冯雨峰称。
冯雨峰坦言，“杭州整体养老市场价格不高，和上海不好比，一个床位定价2000元每月可能就租不出去。”
中明控股的计划则是“一开始，就切入大众市场”。
堵车怎么发朋友圈搞笑 “有需求且消费得起，基本和退休工资挂钩。”中明控股董事长潘存满透露，该公司在江苏泰兴的养老项目，精装修房定价6000-7000元/平方米。
目前中明控股尚无建成的养老地产项目。
学院式养老与度假疗养
值得一提的是，虽然都盯着中高端市场，但各养老地产项目的主打牌并不一致。
元月是几月 “对于蓝庭项目，宋总（宋卫平）的定位是‘学院式养老’，也就是读书养老。”冯雨峰称，绿城董事长宋卫平认为，养老并不是退休以后，“身体好的时候住在家里，身体不好的时候再住养老院、护理院”。人的一生最快乐的时候是读书的时候，老年人何不上学，“我们就是盖学校，理念就是养老学校，寄宿制老年大学。只不过我们的学生不光要学习，还要吃饭，还要配医疗设施。”
冯雨峰称，蓝庭项目养老服务的配套主要是三块，医疗、基本生活（食堂和商业配套）、文化娱乐（老年大学）。
中明控股的养老概念更大，度假、休闲、疗养等皆在其内。
“包括度假疗养、休闲度假和临终关怀。”潘存满的想法是，打造度假医疗综合体，“体量在15万-20万平方米。有专门的营养师配食谱，老年配套设施。还有护理机构，配套商业的生活中心也有，另外还配上小学、幼儿园及高端教育。”
中明控股集团注册资本金2.65亿元，旗下有房地产开发公司、酒店服务管理公司、生物科技公司、合作的医疗服务机构。
据潘存满描述，中明控股计划以五星级酒店来做度假疗养，“我们和南京中医药大学合作，有中明养生医院，可以刷医保卡。我们的特就是精装修以及配套服务。把医院医疗、健康管理、酒店服务式服务的功能配套进来。医疗、物流、酒店整合成我们的特服务。”
此外，中明控股还投资了很多生物科技公司，也在考虑保健品的研发。“另外，还计划建一个国际食品物流中心。这样，更放心。”潘存满说。
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