合同审计：关键3⼤步！（实⽤）
合同审查步骤
合同审查的过程，其实是法律知识与经营业务知识的碰撞与融合，合同审查最⼤的忌讳是埋头审查书⾯合同⽂件，不顾其他。拿到⼀份送审合同，⼀般是按如下三步进⾏：
形式审查
⼀、将合同⽂件本⾝分为三部分
开头(合同名称、编号、双⽅当事⼈和鉴于条款)
正⽂(第⼀条⾄最后⼀条)
签署部分(即双⽅签字盖章和签署时间)
形式审查就是看⼀看⼀份合同是否具备这三部分，这三部分是否完整，是否有前后⽭盾的地⽅。常见的错误有：当事⼈名称不⼀致、不完全、错误或⽭盾，合同名称与实质内容不符、时间签署前后不⼀样，地址、法定代表⼈错误等。
⼆、形式审查还要看是否附有对⽅营业执照、其他证书、法定代表⼈⾝份证明书、委托书等相关材料，看相关⽂件之间内容是否有⽭盾之处。
实质审查
审查合同的具体内容，应包括以下⼏个⽅⾯：
⼀、合同审查的基本原则
（⼀）合法有效性原则
审查合同的合法有效性应当特别注意我国《民法通则》（内审⽹注：本⽂法律条款须以当前最新版本为准，更多审计⼲货请关注内审⽹）第五⼗⼋条及《合同法》第五⼗⼆条的规定以及⼀些特别法的相应规定。合同有效性问题，事实上包括三个⽅⾯的内容：
⼀是合同主体是否适格；
⼆是合同⽬的是否正当；
三是合同内容、合同形式及程序是否合法。
只要不违背我国法律法规强制性和禁⽌性规定，合同的有效性就能得到保障。
（⼆）公平性原则
所谓合同的公平性是指合同双⽅权利与义务要相对平衡。不存在只有权利⽽没有义务的合同，⼀⽅享受了权利，就必须承担相应的义务。过分强调⼀⽅的权利、忽略合同相对⽅的利益的合同草稿，要么得不到签署，要么变成“显⽰公平”。
（三）可操作性原则
实践中，⼤量的合同缺乏可操作性。具体表现在：
1、对合同各⽅权利的规定过于抽象；对合同各⽅的义务规定不明确、不具体；
2、虽对各⽅的权利义务做了详细规定但却没有具体操作程序条款或对此规定不清；
2、虽对各⽅的权利义务做了详细规定但却没有具体操作程序条款或对此规定不清；
3、虽规定了损失赔偿但却没有计算依据，整个交易程序不清晰，合同⽤语不确切等等。
实现合同可操作性是合同得以有效利⽤、完成交易和实现利益均衡的具体保证，尤其如建设⼯程、合
作开发房地产此类履⾏周期长、影响因素多、风险⼤的合同，切实地贯彻可操作性原则，尤显重要。
⼆、合同审查的具体要点
（⼀）合同主体资格审查
合同主体是否合同直接影响到合同的合法性。如建筑⼯程施⼯合同，如果⼄⽅没有相应资质，那么合同就归于⽆效。审查合同主体的资格时应当注意：
1、应当区分企业法⼈的分⽀机构和内部职能部门的签约问题。
⼀般情况下，企业法⼈的分⽀机构如果具备营业执照(肯定不是法⼈营业执照)就具有签约主体的资格，但其是否独⽴承担民事责任就是诉讼中应当解决的问题，这不应当影响其签约主体资格。⽽企业的职能部门就不具备这样的资格。
我们在⾯对⼩企业的时候⽐较容易区分，但对于规模⽐较⼤，分⽀机构和职能部门⽐较多的企业可能就会存在⼀些问题，这就需要引起我们在审查过程中的注意。
2、要审查对⽅的营业执照及年检的情况，以了解其主体的合法性(如是否合法注册、是否存在未年检导致被吊销营业执照等)和经营范围。
3、对法律法规规定需要具备相应资质条件的合同项⽬，要根据合同内容审查对⽅的资质现状，即有否获得相关资质及⽬前效⼒情况(有的资质可能失效)。
4、要对对⽅的履约能⼒进⾏必要评估，如根据其经营现状、以往合作情况以及其他客户评价等等因素对其履⾏能⼒及信⽤程度进⾏考量，以保证签约后顺利履⾏合同。
5、审查签约⼈有⽆签约权限。很多情况下，不可能都是企业的法定代表⼈直接签署，⽽是由授权代表加以签署，此时应当审查代理⼈的资格和权限。对于初次合作的单位，这项⼯作⾮常重要，即要对对⽅代理⼈⾝份、有⽆代理权、代理权限范围、期限等等进⾏必要审查，否则可能会发⽣没有代理权或超越代理权⽽导致合同效⼒受到置疑。实践中，主要是看签约代表是否为单位负责⼈或是否有委托授权书。需要注意的是，单位的部门或办事处是没有对外签约权的，⽽企业法⼈的分⽀机构签订合同时也需由法⼈授权。
（⼆）合同内容的审查
1、从订⽴合同的原则来分析审查合同
合同法的基本原则是指对合同关系的本质和规律，进⾏集中抽象的反映，其效⼒贯串于合同始终，并具有克服合同法的局限性的根本性的原则。
合同法的基本原则有：《合同法》第三条平等原则、第四条⾃愿原则、第五条的公平原则、第六条的诚信原则、第七条的合法原则、第⼋条的法律约束⼒原同。这些基本原则是审查合同时的准绳。合同总体上应不违反这些规定原则。对于涉外合同还要看合同是否符合结等原原则和公序良俗原则。
2、从合同的法律关系来审查合同
合同法律关系是指当事⼈因合同的订⽴、变更或消灭所产⽣的权利、义务关系。它由主体、内容和客体三要素组成。
审查合同主体。合同的主体即合同的当事⼈，他包括⾃然⼈、法⼈和其他组织。
（1）⾃然⼈。⾃然⼈包括中国公民以及在中国从事民事活动的外国⼈和⽆国籍⼈。《民法通则》将个体⼯商户、农村承包经营户和个⼈合伙作为公民特殊形态⽽纳⼊到⾃然⼈中。但个体⼯商户具有依法登记核准的字号，并以该字号对外
承包经营户和个⼈合伙作为公民特殊形态⽽纳⼊到⾃然⼈中。但个体⼯商户具有依法登记核准的字号，并以该字号对外交往，宜可归到其他组织中更为妥当。
在审查合同时，⾃然⼈做为合同主体的，就要审查⾃然⼈的民事⾏为能⼒是否适当。⾃然⼈的⾏为能⼒分为：⽆⾏为能⼒、限制⾏为能⼒和完全民事⾏为能⼒。⽆民事⾏为能⼒⼈不能⾃⼰订⽴合同，只
能由其法定代理⼈代理其订⽴合同；完全民事⾏为能⼒⼈可以⾃⼰订⽴合同；限制⾏为能⼒⼈只能订⽴与⾏为能⼒相适应的合同。
《民法通则》第九⾄⼗三条对⾃然⼈的民事权利能⼒和民事⾏为能⼒做出了具体的规定。《合同法》第九条和第四⼗七条⼜近⼀步规定了⾃然⼈的⾏为能⼒的问题。
农村承包经营户和个⼈合伙，除了审查他们具有⾃然⼈的民事⾏为能⼒外，还要审查他或他们是否具备农村承包经营的能⼒和合伙⼈的资格。
对外国⼈和⽆国籍⼈要根据其所属国或居住国的具体法律规定和⾏为地国的法律规定，审查其⾏为能⼒的效⼒。
（2）法⼈。法⼈是具有民事权利能⼒和民事⾏为能⼒，依法独⽴享有民事权利和承担民事义务的组织。法⼈⼜可以分为企业法⼈、机关法⼈、事业法⼈和社会团体法⼈，在⽇常的经济活动中，企业法⼈订⽴合同的情况⽐较普遍。下⾯仅以企业法⼈为例来说明。企业法⼈作为合同当事⼈所涉及的以下⼏个问题着重予以审查：
a、企业法⼈超营业范围的合同效⼒问题
企业法⼈的权利能⼒和⾏为取决于其经营范围，超越经营范围的⾏为就是⽆权利能⼒和⽆⾏为能⼒的
⾏为，由此订⽴的合同是否当然地⽆效呢？
根据最⾼⼈法院关于适⽤《合同法》若⼲问题的解释(⼀)第⼗条规定：“当事⼈超越经营范围订⽴合同，⼈民法院不能因此⽽认定⽆效。。但是违反国家限制经营、特许经营以及法律、⾏政法规禁⽌经营规定的除外。”
由此可见，审查超营业范围的合同要重视当事⼈的意思，表⽰的真实性，当事⼈在合同中不违反法律规定，⼜损害国家利益和社会公共利益，对双⽅当事⼈均有约束⼒。
b、企业的法定代表⼈及其⼯作⼈员超职权范围订⽴的合同问题
企业法⼈在对外订⽴总领事同时，由其法定代表⼈、⼯作⼈员或其他代理⼈代理其订⽴合同。《民法通则》第63条⾄第68条对代理⾏为作出规定。
《合同法》第48条、第49条、第50条对代表⼈和代理⼈的越权代理的效⼒作出了具体规定。法定代表⼈或者⼯作⼈员超越代理权范围订⽴合同的，除相对⼈知道越权的事实外，仍然由个业法⼈承担责任；代理⼈超越代理权限订⽴合同，除企业法⼈追认或者构成表见代理外，由代理⼈⾃负其责。
c、企业法⼈的民事责任承担问题
具有企业法⼈条件的企业应以该企业所有或者经营管理的财产承担有限责任。除法律、法规明确规定或当事⼈有约定的以外，不能追究其他法⼈的连带责任。
确定法⼈的条件，原则上应依⼯商登记为准。但虽经登记确不具备法⼈条件的企业，由其开办单位承担相应的责任，企业法⼈注册登记时，投资不⾜的，且企业财产不⾜清偿债务的，在审理案件中，应判令投资⽅补⾜其投资⽤以清偿债务。
注册资⾦不实的，由开办单位在注册资⾦不实的范围内承担责任。核准登记后，开办单位，投资⼈或其他⼈抽逃资⾦，隐匿财产，避免责任的，应依法追回。明确了上述问题在起诉时有利于明确被告及其诉讼请求范围。
d、涉及企业法⼈⼯作⼈员犯罪的合同责任承担问题合同审查
企业法⼈的⼯作⼈员利⽤职务之便进⾏经济犯罪的活动，给他⼈造成经济损失的，除追究有关⼈员的刑事责任外，企业法⼈应承担赔偿责任。但他⼈明知企业法⼈的⼯作⼈员利⽤其职务之便进⾏违法犯罪⽽与之来往的除外。
（3）其他组织。其他组织(也叫⾮法组织)，是指有⼀定的组织机构和财产，但⼜不具备法⼈资格的组织。它介于公民和
（3）其他组织。其他组织(也叫⾮法组织)，是指有⼀定的组织机构和财产，但⼜不具备法⼈资格的组织。它介于公民和法⼈之间的做为法律主体的组织。
⾮法⼈组织具有限的民事权利和民事⾏为能⼒，在⼀定程度上能够享有民事权利和承担民事义务，但不能独⽴承担民事责任的不具备法⼈资格的组织。
⾮法⼈组织不能独⽴承担民事责任，对外交往举债时，如其⾃⾝拥有的财产经费⾜以偿债时，则由其⾃⾝偿还债务，如其拥有的财产不⾜以偿付责任，则由其创设⼈进⾏偿付，创设⼈为其承担最终的连带责任。
确定合同法律关系的主体，责任主体以及法事⼈的诉讼地位的前提是⾸先分清合同所涉及的法律关系。
3、合同内容的审查
合同的内容就是合同当事⼈经协商所达成的相互之间应承担的权利(债权)和义务(债务)。合同中当事⼈的权利和义务由合同的条款来规定的。
《合同法》第12条：“合同的内容由当事⼈约定，⼀般包括以下条款：当事⼈的名称或者姓名和住所；标的；数量；质量；价款或报酬；履⾏的期限、地点和⽅式；违约责任；解决争议的。该条规定了合
同应具备地的主要条款。当然合同条款不限于这些条款。
审查合同时，也应针对这⼏个⽅⾯进⾏。对于合同的内容审查的要求是合法，具体可⾏，并附合交易习惯，不违反序良俗。
4、合同客体的审查
合同关系的客体是债权和债务所指象的对象。审查合同客体时要区分从事同的客体和客体物，以及⼆者的合法性要求的区别。合同的客体违法导致合同⽆效。合同客体物违法并不⼀定导致合同的⽆效。
5、从合同的效⼒上来审查合同
合同的效⼒包括合同的⽣效，合同的⽆效，合同的可变更和可撤销⼏⽅⾯。审查合同确认合同的效⼒，也应从以上⼏⽅⾯来判断，合同是有效合同，还是⽆效合同，是可变更，可撤销的合同不是效⼒待定的合同。
合同的⽣效是指业已成⽴的合同具有法律的约束⼒。合同是否成⽴取决于当事⼈是否就合同的必要条款达成合意，⽽其是否⽣效取决于是否符合法律规定的有效条件。
合同成⽴的条件⽐较容易明确，⽽对于合同的⽣效由于可能会涉及到法定的审批，所以当事⼈在理解上可能会存在偏差，认为合同⼀经签署成⽴就⽣效了。
⼀般应当写明：“合同⾃合同双⽅(或者各⽅)法定代表⼈或者授权代表签字并加盖单位公章(合同专⽤章)之⽇起⽣效”。
如合同有固定期限的，还应当写明：“本合同有效期⾃某年某⽉某⽇⾄某年某⽉某⽇⽌。”对于法律法规规定应当经批准或者登记后⽣效的，或者合同约定须经公证等⽣效条件的，应当在合同中写明并及时办理相关⼿续。
《合同法》针对合同⽣效估出了具体规定：《合同法》第44条规定了合同⽣效的条件；《合同法》第44条第⼆款规定了须经审批程序⽣效的条件；《合同法》第49条规定了附条件的合同的效⼒，《合同法》第46条规定了对期限的合同的效⼒《合同法》第47条⾏为能⼒⽋缺的⼈所签合同效⼒。
《合同法》第48条⽆权代理合同的效⼒，《合同法》第49条表见代理合同的效⼒；《合同法》第50条代表⼈越权⾏为的合效⼒；《合同法》第50条代有⼈越权⾏为的合效⼒合同法同第51条⽆处分权⾏为的合同的效⼒。上述规定在具体审查合同时，要具体情况具体分析，甄别确定合同的效⼒。
⽆效合同，由于合同存在⽆效事由，合同虽已成⽴但⾃始不具有法律的约束⼒。
《合同法》第52条对合同⽆效做出了规定，分析合同时除了要注重它的法定条件外，还要多从当事⼈违法⾏为的因果关系的原因⼒上来分析导致合同⽆效、可变更、可撤销的合同。指因当事⼈意思表⽰
有瑕疵⽽经撤销权⼈请求，由法院或者仲裁机构变更其内容或者使其效⼒⾃始消灭的合同，它是⼀种效⼒待定的合同。
者仲裁机构变更其内容或者使其效⼒⾃始消灭的合同，它是⼀种效⼒待定的合同。
《合同法》第54条第1、2款对可变更和可撤销合同做出了规定。审查此类合同时所观注的焦点是采取何种请求权对合同的⼀⽅当事⼈最有利。这就要求律师根据不同当事⼈的利益取向做出选择。
6、从合同的责任⽅⾯来审查合同
违约责任即是违反合同的民事责任，除了民事责任外，合同的当事⼈还有可能承担⾏政或者刑事的责任。
根据所涉及的合同的不同责任，律师审查时可以提出不同的主张。如果合同⼀⽅当事⼈违约，应承担违约责任，根据不同的案情可以提出要求对⽅继续履⾏合同，采取补救措施，赔偿损失等要求。
在选择违约请求时应站在⼀⽅当事⼈的⽴场上考虑。要考虑当事⼈的合同性质，合作的关系，未来的交往情况，从多⾓度分析并跳出合同有合同的利弊，充分考虑到⼀⽅当事⼈的利益取向。
如果合同存在违约和侵权竞合的情况就要考虑到解决纠纷的途径、⽅式、⽅法及要求。⽐如是通过诉
讼解决还是仲裁解决，是选⼀⽅所在地还是他⽅所在地进⾏诉讼(当然指那些可以选择受诉讼地的合同)。总之，多⽅位的考虑最终为⼀⽅当事⼈谋取利益的最⼤化。
如果合同涉及到⾏政或者刑责任的情况，律师应指出来，尽量避免不必要的损失，但⼀般情况下律师不宜直接向国家⾏政机关和司法机关举报。
7、解决争议的⽅法
选择诉讼或者仲裁其中之⼀作为争议解决⽅法，不要出现既由法院管辖⼜由仲裁机构裁决，也不要出现“由法院管辖或者仲裁机构仲裁”的条款。约定通过诉讼解决的，还可以约定管辖法院；约定由仲裁机构裁决的，应写明具体仲裁机构名称。
8、设置终⽌、解除合同的条件
合同法主要体现了当事⼈意思⾃治的这样⼀个原则。这就说明了虽然法律规定的合同解除条件，但由于其并不明确具体，因此就需要提⽰当事⼈注意在合同中明确这些条件，包括解除合同后的条款，如违约情形、违约责任，违约所产⽣的损失范围及补偿，⽐如对于可预期利益的范围的界定，避免将来产⽣争议。
9、为避免产⽣争议后出现损失，应当设置保护性的条款
合同中除设定违约责任外，还应当设置其他的保护性条款。特别是合同标的额⽐较⼤，履⾏周期⽐较长的，可以考虑设置定⾦条款、履约保证⾦条款、抵押、质押等，从⽽减少风险。
10、合同解释条款
对于涉外合同或者存在多个补充协议的合同，应当设置合同解释条款，⼀是设定当合同条款相冲突时以何种语⾔的⽂本为准；⼆是设定不同⽂本的效⼒顺序。如建筑⼯程施⼯合同往往还包括招投标⽂件及履⾏过程中的补充协议，因此，设定解释顺序尤其重要。
11、清洁⽂本条款
合同中应当写明：“本合同正⽂为清洁打印⽂本，如双⽅对此合同有任何修改及补充均应另⾏签订补充协议。合同正⽂中任何⾮打印的⽂字或者图形，除⾮经双⽅确认同意，不产⽣约束⼒。”在签署过程中，应注意：当合同中有清洁⽂本条款时，合同中的所有条款⽂字与数字(签署⼈签字、时间签署与盖章除外)均应当事先打印完成，不得在合同签字过程中出现合同正⽂⾥有⼿写⽂字或者空⽩未填写的情况存在。
三、其他注意事项
（⼀）签章
合同对⽅如果是企业法⼈或其他组织，在签章处应当加盖单位印章及授权代表签字，如果是公民个⼈，则要求其本⼈签
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