关于我区安置房建设中存在的问题及对策建议2019
关于我区安置房建设中存在的问题及对策建议
近年来，随着全区拆迁工作加快推进，我区相继实施了一批配套安置房建设项目，对拆迁工作顺利实施发挥了重要作用。由于多种因素影响，安置房建设中衍生出一系列问题，并已成为社会关注的焦点。现将我区安置房建设中存在的问题和对策建议简要汇报如下：
一、存在的问题
（一）安置房建设周期长
安置房建设周期长是我区安置房建设中存在的主要问题。主要体现在：一是拆迁项目启动早于安置房的规划建设，也有安置房建设用地的原因，需要先拆迁后建设，导致安置房建设周期长，例如汇贤苑1#楼地块有1幢民房11年未动迁，该安置房至今未开工；徐塘新村西区安置房项目，2011年滨湖新城北区动迁安置后，安置房所在地块直到2014年拆迁结束后才启动建设。二是虽然有的拆迁项目开始实施时，安置房建设已同步设计，但由于受土地指标、报批程序等因素的影响导致建设周期延长，安置房项目的建设进度跟不上拆迁的进度，例如开发区东方新都紫荆苑、金江东苑三村、海棠明都玉兰园等。三是安置房建设管
理上，由于一些建设主体不够重视，组织管理水平不高，有些项目的法定材料不齐全，手续办理不及时，不完善，导致安置房建设开工不及时、建设进度缓慢，延长了建设周期，例如岸头佳园、九洲里花园等安置房项目在动迁结束一年后才启动项目建设。
（二）安置过渡费高
一是目前我区拆迁安置方式仍较单一，产权调换的政策优惠幅度相对较大，大多数拆迁户倾向于选择产权调换的安置方式。二是近年来我区新建的安置房项目以高层为主，安置房的平均建设周期都在24个月以上，特别像新城东苑三区、新安花园等少数项目建设周期超过了32个月。三是我区长期执行超过18个月（或24个月）过渡期就翻倍支付过渡费的政策，逾期安置导致政府过渡费支出较大，特别像岸头佳园、九洲里花园等规模较大的安置房项目过渡期甚至超过了36个月。经统计，我区2016年应发放过渡费约2.3亿元，其中超过18个月（或24个月）外支付的过渡费就近2亿元。四是在外过渡的人员较为集中，造成过渡房房源相对紧张，增加了在外过渡户的过渡成本，有的项目不得不提高过渡费发放标准。
（三）房屋权证办理进度慢
从全区安置房权证办理情况来看，由于受资金、土地抵押、建设用地指标等问题影响，目前我区大部分安置房的权证办理进度相对缓慢。特别是存在以下几方面问题：一是部分安置房项目存在相关手续不到位的问题，有的项目土地手续不完善，例如指前镇紫云湖小区、喜盈门小区、西湖馨宁安置小区，朱林镇龙溪新村农民安置房；有的项目未完成综合验收，例如直溪镇溪城雅苑，开发区万和国际商贸城60户安置房，尧塘街道芮旺新区、陆家庄小区；有的项目施工资料缺失，例如开发区小下云、东南庄1、2项目。二是部分项目未通过规划验收，例如朱林镇龙溪二村一期等。三是部分项目未缴纳维修资金，例如儒林镇天香苑一期、水香苑，薛埠镇祥和家园、百花新苑、锦绣家园、仙湖东苑、锦绣二村等。四是有的项目未分割不动产证，例如指前镇万香苑小区。五是还有部分项目不符合土地利用总体规划，存在违法用地建设等问题，例如儒林镇湖香苑二期、儒风苑项目等。以上这些问题导致安置房权证办理一直难以推进。
（四）基础设施和公共服务配套滞后
目前，我区的安置小区普遍存在规划建设科学性、前瞻性不足，基础设施和公共服务配套滞后问题，安置小区建设设计标准低是普遍现象，小区空间设计、绿化、公共设施配套等
与城市现代生活不相匹配。如周边交通、停车位、健身和文化娱乐活动场所、学校（幼儿园）、菜场等基础设施和公共服务配套不完备。此外，有的安置小区还存在绿化面积少，绿化成活率不高；路灯设施质量差，井盖板损毁严重等问题。有的小区物业管理混乱，居民无安全感。
二、对策建议
安置房建设是一项系统工程，也是涉及到众切身重大利益的民心工程，需要区政府进一步加强领导，各部门齐心协力，协调配合，合力推进。针对我区的相关情况，提出以下几方面建议。
（一）增强安置房建设推进合力。充分发挥区拆迁安置工作指挥部职能，统一对全区拆迁安置项目及补偿方案进行审核、备案，不断加大对安置房建设的推进力度。通过全面掌握全区安置房建设情况，对安置房建设进行监督管理，及时协调安置房建设过程中出现的各种矛盾、问题，进一步完善定期汇报、督查考核等一系列工作推进机制，使全区安置房建设运作更加规范化。
（二）加快安置房建设模式改革
一直以来，我区安置房都是按照“谁拆迁谁建设”的原则，由各镇（区）、住建委下属平台自行负责建设，主体较多。从全区已实施安置房项目情况来看，各建设主体普遍存在专业人才不足、思考谋划不深、成本控制不专等问题，不利于加快推进全区安置房建设及成本控制。
建议进一步改革当前我区的安置房项目建设模式，逐步由分散建设转为集中代建，相关镇区由现在的直接参与逐步转为间接参与市场化运作。按照“统一建设、统一管理、统一安置、集约高效”的原则，尽快形成相对集中的安置房建设模式。具体建设模式上，建议全区所有安置房可由国有公司（金坛建设）统一负责代建，企业化运作，将多主体建设转变为由区统一建设，各镇（区、街道）等拆迁实施主体制定年度需求计划，向国有公司（金坛建设）按成本价购买，并负责拆迁安置。该模式的优点：一是充分将安置房建设与管理有机融合，二是有利于控制安置房建设质量，三是有利于加快安置房建设进度，四是有利于安置房建设成本控制，五是有利于优化安置房建设资金筹集渠道，六是有利于用足用好国家财政、税收、金融等各项优惠政策。
（三）进一步完善安置房的管理机制。一是建议区级层面尽快明确安置房建设管理机构，
安置房政策
负责全区安置房的建设和管理工作，统一协调安置房建设、管理和交付中的各类问题。二是适当集中全区的建设人才，加强区安置房管理单位和统一建设单位的力量，明确区级管理单位、建设单位和镇区的各自职责，切实发挥专业部门的专业化优势。
（四）进一步提高安置房建设管理水平。安置房建设关系到拆迁众的切身利益，代表着政府的形象，必须高要求，严把关。一是要优化安置房项目选址和整体布局，完善居住与配套服务功能，打造功能完善、配套齐全的新型社区。二是要优化户型设计，根据拆迁安置众的需求，合理设计不同的户型，户型设计应体现舒适性、功能性、合理性、美观性和经济性。三是从施工材料监管入手，督促施工单位使用新材料、新技术、新工艺，通过环环相扣的责任机制，着力保障施工安全和工程质量。四是从质量管理入手，严格专项工程竣工验收制度，对不符合有关规定，或存在缺陷的安置房，责令整改，整改合格后重新验收。
（五）、加大货币化安置力度
在经济新常态的大背景下，国家、省棚户区改造政策发生了变化，众对安置房的需求发生了变化，全区拆迁工作进入了新阶段。实物安置外，货币化安置是一种更加快捷，综合
成本更低的补偿方式。根据我区实际情况，建议有条件的镇（区、街道）创新工作思路，出台政策，加大推行货币化安置，安置方式通过由实物安置逐步实现向市场化安置转变，一方面可以规避实物安置因安置房建设滞后所引发的各种矛盾纠纷，另一方面有利于减少过渡费和逾期过渡费的支付压力。

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