土地一二级开发涉及拆迁安置房的管理与核算
安置房政策Management Science & Economics
44《华东科技》
土地一二级开发涉及拆迁安置房的管理与核算
刘晓琪
（杭州市城市建设投资集团有限公司，浙江 杭州 310000）
摘要：本文按照拆迁安置房的取得方式不同，从建设、持有、安置三个阶段对拆迁安置房的财务核算和管理现状进行阐述，发现问题并提出合理化建议。
关键词：拆迁安置房；土地成本；财务核算
1 拆迁安置主体及拆迁安置房的取得方式 1.1 确定拆迁安置主体 由于各地土地开发政策的不同，房地产开发商拿到的土地可能是生地也可能是熟地，如果开发商拿到的是生地，也就是说开发商是一二级土地联动开发，那么拆迁安置的工作就要由开发商来做；如果开发商拿到的是已经完成拆迁及前期土地整理工作的熟地，那么拆迁安置的工作就由做地主体（土地一级开发方）承担，这里的做地主体往往是政府委托的代建单位，通常是承担城市建设任务的城投公司及其他市政建设单位。 1.
2 拆迁安置房取得方式 拆迁方取得拆迁安置房的方式一般分为三种：第一种是拆迁方自建房屋用于安置被拆迁户，第二种是拆迁方购入房屋用于安置被拆迁户，第三种是拆迁方从政府相关部门调拨房屋用于安置被拆迁户。其中第三种取得方式通常只有承担政府做地任务的土地一级开发方可能遇到。 2 拆迁安置房的管理现状及遇到的问题 2.1 自建方式取得拆迁安置房 （1）建设环节：拆迁方在土地拆迁开发过程中，对于拆迁安置房是否单独规划设计做法不一，因此这部分房屋在开发过程中的核算处理各家企业也有所不同，大致分为两类：一类是拆迁安置房成本不单独核算，而是纳入整个项目的开发成本进行核算，其在开发过程中的管理也是与整个项目不做明显区分的，按照大家通常所了解的房地产开发流程进行管理和核算，待项目完工后按照一定的分摊原则分别结转“开发产品——商品房”和“开发产品——拆迁安置房”；另一类是拆迁安置房在规划之初就与整个项目其他产品独立开来，其开发成本也与其他产品分开核算，对于能够明显区分的成本在实际发生时直接计入“土地成本——拆迁补偿费——拆迁安置房成本”，待项目完工后将公共部分的成本费用按照一定分摊原则分摊计入“土地成本——拆迁补偿费——拆迁安置房成本”，然后分别结转商品房和拆迁安置房成本至“开发产品——商品房”和“开发产品——拆迁安置房”。 （2）持有环节：对于项目建成后尚未安置出去的拆迁安置房，实务操作中各家企业有很大的不同，主要分为三种情况：一种是放在开发成本中不结转，待实际安置时与退补差价一并结转损益；另一种是开发完成时先结转至“存货——开发产品”（通常是房地产企业），待实际安置时结转损益；还有一种是无论拆迁安置房是否安置出去，其开发成本在商品房销售时即全部分摊至已售商品房成本结转损益，后期对于拆迁安置房的管理主要依赖备查登记簿。采用最
后一种核算管理方式的企业，由于资产已从账面转销，容易造成安置房产管理混乱、房产漏管，甚至以房谋私的情况。因此，笔者建议拆迁安置房持有环节最好进行账内核算管理，避免资产游离在账外引发的各类问题。 2.2 购入方式取得拆迁安置房 （1）购入环节：一级土地开发方购入拆迁安置房通常计入“做地成本”，同时记录台账做好备查登记工作；二级土地开发方的处理方式则有分歧，有的将购入的房产计入“存货”，有的则计入对应项目的“开发成本”。 （2）持有环节：这种方式下是为了安置需求而购入房产，因此通常持有环节极短，一般不做账务处理。 2.
3 调拨方式取得拆迁安置房 通过这种方式取得拆迁安置房的企业一般改制前是政府部门或事业单位，在改制剥离时取得的代管房，这类拆迁安置房对于企业而言没有对应的成本，因此通常不在企业账面核算，仅通过备查簿登记管理。这种情况属于历史遗留问题，涉及到的企业不多，业务后续也不再发生，这部分企业需要与当地主管部门做好对接，理清资产，及时处理好各类信访问题，做好实物房产管理，办妥安置过户手续。    3 拆迁安置房的管理和核算建议 3.1 风险应对建议
对于购入方式取得的拆迁安置房，考虑到企业税负问题，可以暂不办理过户手续，但需考虑在房产交易合同中设定特别条款对过户问题进行约定，防止交易对手违约带来的信用风险；同时针对这类房产要特别做好安保工作，防止房产被无故占用后，企业由于没有房产证而带来的法律问题。对于各种原因调拨取得的无产权代管公房，建议企业尽量不要对外出租，避免发生权属纠纷。 3.2 财务核算建议 （1）对于自建方式取得的拆迁安置房，如果是单独为政府代建
的项目，建设期内投资额全部计入“做地成本”，待实际安置时将收到或支付的面积补差款调整“做地成本”，同时将收到的政府补贴款或购买服务款冲销“做地成本”，整个项目结束后配合政府有关部门做好财务决算工作，并根据前期与有关部门签署的的协议或会议纪要进行清算。 如果拆迁安置房是和其他商品房一并开发的，在项目设计规划之处就应将拆迁安置房与商品房分开规划，建设期将能够明确区分
的拆迁安置房成本单独计入“土地成本——拆迁补偿费”，整个项目完工后，公共部分的成本费用按照合理的分摊原则将应由拆迁安置房承担的费用分配计入“土地成本——拆迁补偿费”下的三级科目。同时将完工产品分别结转至 “开发产品——商品房”和“开发产品——拆迁安置房” ，待实际安置时冲销账面核算的拆迁安置房。如果整个项目的商品房已经销售完毕需要清算时，仍有部分拆迁安置房没有安置出去的，此时可以把“开发产品——拆迁安置房”全部结转至“主营业务成本” ，同时将该部分拆迁安置房按照成本进行挂账处理，借记“其他非流动资产——拆迁安置房”，贷记“其他非流动负债——应付拆迁安置款”，待实际安置时冲销账面记录，差额部分计入当期损益。 （2）对于购入方式取得的拆迁安置房，一级土地开发方（政府代建开发方）的处理方式与自建模式基本相同，购入时计入“做地成本”，安置时根据情况调整“做地成本”，项目结束后与相关部门
进行清算。 如果是土地一二级联动开发方（房地产开发商）为安置拆迁户而单独购入的房屋，购入时可以单独在“存货——拆迁安置房”中核算，实际安置时将对应的购房成本计入“土地成本——拆迁补偿
费”，与其他开发成本统一核算并按规定结转损益。如果整个项目清算时仍有部分拆迁安置房尚未安置的，此时可以把“存货——拆迁安置房”通过“土地成本——拆迁补偿费”科目归集后全部结转至“主营业务成本”，同时将该部分拆迁安置房按照购入成本进行挂账处理，借记“其他非流动资产——拆迁安置房”，贷记“其他非流动负债——应付拆迁安置款”，待实际安置时冲销账面记录，差额部分计入当期损益。 对上述核算建议进行归纳总结，承建政府土地一级开发任务的
企业，由于不涉及与商品房开发成本进行混合分摊的问题，因此核算相对简单。对于土地一二级联通开发的企业，一方面要真实合理地对项目开发成本及其构成进行核算和分析，另一方面又要保证安置房实物资产能够纳入账面核算。因此，建议在项目建设至清算过
程中，将自建拆迁安置房的成本纳入“土地成本——拆迁补偿费”进行核算，将购入拆迁安置房的成本通过“存货——拆迁安置房”过渡后纳入“土地成本——拆迁补偿费”进行核算，这样可以真实
反映项目开发成本；待项目清算时，将仍未安置出去的拆迁安置房全部结转损益，真实反映项目整体效益，同时将该部分房产重新挂账，满足账内核算的需求。 参考文献： [1]宋鸽，浅析拆迁安置房开发成本的处理[J].科技资讯,2019. [2]李健.浅析危旧房改造中拆迁安置应注意的几个问题[J].科技推广与应用.2018.

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