西安市棚户区改造“新八条”
西安市棚户区改造“新八条”
2015-10-14
 市政府办公厅    2015-07-17  文号： 市政发〔2015〕22号
各区、县人民政府，市人民政府各工作部门，各直属机构：
我市棚户区改造自2007年启动以来，在各方共同努力下取得了明显成效，为改善众居住条件、完善城市基础设施、改变城市面貌做出了重要贡献。但随着市场变化，制约棚户区改造项目正常推进的问题和矛盾逐渐凸显。为尽快解决目前面临的实际困难，本着“积极稳妥、依法依规”的原则，提出如下意见：
一、完善现行用地政策
集体土地上棚户区（城中村）改造项目在继续延用原有用地政策同时，可采取改造综合用地按项目核定成本结合区域土地出让市场价确定的办法，进一步补充完善城中村改造项目用地政策。各区（县）、开发区和相关部门要严格按照《西安市集体土地上棚户区（城中村）改造项目以改造综合成本核算改造综合用地操作规程》（附件1）执行。
已批准实施的改造项目，各区（县）、开发区对因人口核算改造用地形成遗留问题的，可参照本意见重新核算安置用地和开发用地面积，改造综合用地面积大于核定用地面积的部分不享受改造优惠政策，开发用地面积小于核定开发用地面积的不予补充。
二、调整配建廉租房政策
在国有土地上棚户区改造项目继续实行低收入家庭备案的基础上，集体土地上棚户区（城中村）改造项目配建廉租房采取缴纳易地配建费的方式进行，易地配建费按现行标准50%收取。对已签订国有建设用地使用权出让合同但未实物配建或缴纳配建费的改造项目按上述规定执行；对已实物配建或缴纳配建费的改造项目按《西安市配建廉租住房实施细则》执行。
三、做好回迁安置项目移交社会管理工作
市民政局要在改造项目回迁安置涉及的社区设立、人员配备、经费保障等方面予以政策倾斜和扶持。各区（县）、开发区和民政、公安、卫生、教育等相关部门要按照《西安市棚户区改造回迁安置项目移交社会管理实施方案》（附件2）做好相关工作。
四、依法开展房屋征收补偿
棚户区改造项目的房屋征收补偿，应按照《西安市棚户区改造管理办法》（市政发〔2014〕34号，以下简称《办法》）规定的程序和《关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》（法释〔2012〕4号），开展房屋征收补偿和申请法院强制执行工作。在《办法》施行前，已由市人民政府作出房屋征收决定的棚户区改造项目，对仍达不成征收补偿协议的被征收人或公有房屋承租人，经市城中村（棚户区）改造办公室（以下简称“市城改办”）对补偿方案审核或备案后，加盖“西安市人民政府国有土地上房屋征收补偿专用章”，作出补偿决定。集体土地上棚户区（城中村）改造项目集体土地转为国有土地后，对仍达不成征收补偿协议的被征收人或公有房屋承租人，由各区人民政府作出征收补偿决定。被征收人或公有房屋承租人在法定期限内既不申请行政复议，也不提起行政诉讼，并在规定的期限内不搬迁的，由各区人民政府、开发区管委会依法申请房屋所在地人民法院强制执行。人民法院裁定准予执行的，由作出征收补偿决定的人民政府依法组织实施。
五、依法清理长期未启动和未开工建设的改造项目
各区（县）、开发区要对本辖区内改造项目长期未启动和未开工项目进行全面清理摸排，对建设滞后、暂时停工、长期不能启动和开工的项目要分门别类，查原因，制定措施，做出计划安排，尽快启动和开工建设。
针对一些因资金短缺等原因长期不能启动和开工建设的项目，要充分发挥政府主导作用，结合各区（县）、开发区和项目实际，由各区（县）、开发区依法组织实施项目部分或项目整体清盘，并制定具体实施方案，在完成资产清理、经济核算等工作后，应重新确定实施主体，加快项目实施工作。
六、加强房屋新建、扩建、改建及分户、分证、户籍等管理
在改造项目列入棚户区改造计划后，各区（县）、开发区应在15日内向市城改办提出暂停新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途，以及分户、分证、户籍、工商营业执照等手续办理申请，由市城改办向国土、房管、公安、工商等部门发函，按照规定暂停该项目改造范围内的房屋新建、扩建、改建和改变房屋用途，以及分户、分证、户籍、工商营业执照等手续办理工作，并在报刊等媒体上予以公告。
七、加快商品房预售证手续办理
在棚户区改造项目配套开发部分取得《建设用地规划许可证》，并进入公开出让程序且取得《网上挂牌出让成交确认书》和《国有建设用地使用权出让合同》，以及《建设工程规划许可证》或规划总平图（需加盖建设工程审核章）、《建筑工程施工许可证》后，由市房屋管理部门先行办理不超过出让用地建设规模1/2的《商品房预售许可证》手续及公积金贷款等抵押贷款手续，剩余1/2的预售手续待其土地出让手续完善后再予办理。房屋预售资金监管工作由房屋管理部门具体负责。
八、积极有效推进货币化安置
各区（县）、开发区要严格执行《西安市棚户区改造货币化安置实施方案》（附件3），切实加大棚户区改造货币化安置的政策引导，适当提高货币化安置奖励标准，严控实物安置优惠政策，鼓励被征收人选择货币化安置；要主动搭建平台，组织被征收人团购现有商品房，并积极引导开发企业给予优惠、让利于民。新实施的棚户区改造项目货币化安置比例不低于40%。
本意见自发布之日起实施。
附件：1．西安市集体土地上棚户区（城中村）改造项目以改造综合成本核算改造综合用地操作规程
2．西安市棚户区改造回迁安置项目移交社会管理实施方案
3．西安市棚户区改造货币化安置实施方案
 
附件1
 
西安市集体土地上棚户区（城中村）改造项目以改造综合成本核算改造综合用地操作规程
 
为进一步规范全市棚户区改造工作，节约集约利用土地，根据《土地管理法》、《陕西省实施土地管理法办法》、《西安市棚户区改造管理办法》（市政发〔2014〕34号，以下简
称《办法》）等相关法规文件，结合我市改造工作实际，制定集体土地上棚户区（城中村）改造项目以改造综合成本核算改造综合用地规程。
一、核算内容
（一）改造综合成本。
改造综合成本包括按照国家、省、市相关规定涉及的改造项目所有土地整理成本及改造规定的开发用地出让金。主要包括项目涉及宅基地部分房屋补偿安置费（包括残值补偿费、临时安置补偿费、搬迁补偿费、奖励费、村集体公建补偿费等，安置房及公办学校等配套公建的建设费），项目涉及土地（包括改造综合用地中除宅基地外的土地及项目代征城市道路绿地等城市公共设施用地）征地补偿费，国家、省、市规定的应缴纳相关税费，无形改造费用（包括被征地农民养老保险费、无形改造工作费等），其它费用（包括评估费、房屋拆除及垃圾清运费、动迁劳务费，规划编制及安置房设计费，不可预见费，项目管理费等），及配建廉租房建设费和城中村改造规定的开发用地土地出让金。
各区（县）、开发区应按照国家、省、市相关规定及《办法》规定的征收补偿标准，并结
合各区实际，统一制定《改造项目征收补偿方案》（以下简称《征收补偿方案》），及《改造综合成本核算改造综合用地意见》（以下简称《核算意见》），分别明确改造项目土地整理成本中的具体项目和相关标准等内容。改造项目征收补偿时必须严格按照《征收补偿方案》相关规定执行。
（二）改造综合用地核算方式。
改造综合用地由安置用地和开发用地构成。其中，安置用地面积根据项目安置面积（含配套公建）结合规划指标确定，即安置用地面积=安置面积（含配套公建）÷安置地块容积率；开发用地面积按照项目改造综合成本结合开发用地出让价确定，即开发用地面积=改造综合成本÷开发用地出让价。
（三）开发用地出让价。
测算改造综合用地时，开发用地估算出让价由各区（县）、开发区土地部门按照相关规定，根据项目所在区位、规划部门提供的规划技术指标等因素，并参照同期周边土地出让价格确定。核定改造综合用地时，开发用地出让价为土地“招、拍、挂”时实际出让价。
城六区国土资源分局由市国土资源局委托做好土地估算出让价的审定工作。
二、核算主体
各区（县）、开发区负责改造综合用地的核算工作，对改造综合用地测算及核定意见负责。各区（县）、开发区主要负责人和分管负责人应对意见签字认可。
安置房政策各区（县）、开发区可委托市审计局、市财政局下属评审机构或以公开招标方式选定3—5家有相应资质的中介机构，参与辖区内改造项目改造综合用地核算工作。
三、核算程序
（一）改造综合用地的测算阶段。
对已取得改造计划的改造项目，各区（县）、开发区组织辖区内城改、财政、审计、规划、土地等相关部门，会同选定的评审机构或中介机构，根据辖区《征收补偿方案》、《核算意见》并结合项目实际情况，测算并审定安置面积（含配套公建）、改造综合成本及改造综合用地，按程序委托规划部门编制改造项目控制性详细规划。
（二）改造综合用地的核定阶段。

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