安置房项目特点分析与物业管理思路
一 本安置房项目特点的分析与管理思路
1本安置房项目概述
本安置房项目位于 。总建筑面积 M2，其中住宅面积 M2安置房政策，铺面 M2，自行车棚 M2。项目容积率为2.1，绿地率为33﹪。有33幢9层的砖混结构房屋，由9个单独的合围房屋组团构成。有840个汽车停车位，5558个非机动车车位。共 户。
本安置房项目内主要设施有：商业步行街、体育中心、幼儿园、小学、综合楼、地下停车场、地面商铺、农贸市场等。
2项目特点和物业管理需求分折
1、本项目性质为安居小区，物业本身的档次不高，是多层砖混结构，业主大多为拆迁安置人口，对物业管理的需求档次不高，而生活服务需求则具有多样性和个性化的特征；
2、本安置房项目项目属于中等规模的小区，人口众多。但业主层次不高，一部分为贫困户和失业人员，对生活高质量有渴望和追求，但难以达到愿望。因此，设置较大众化的商业设施系统显得更为合理；
3、本项目内设有绿商业步行街、小学、体育中心、休闲场地、综合楼、地下停车场、地面自行车停车场、地面铺面等，配套设施较为全面。管理的难点之一在于商铺的管理。主要涉及到铺面在开展经营活动时出现的清洁卫生、安全防范、消防、异味、噪声等众多问题；
4、本项目所有房屋将以安置房形式发放，园区内的人稳定性较强，并且具有一定的乡土情谊，部分业主对物业管理不是非常了解，对国家的相关规定没有知晓，所以对固定人的服务不仅需要讲究人性化服务，更需要在服务不断创新；
5、本项目的停车场除地下停车场外，尚有升降车位。总数为580个，按估算够2年内使用。随着时间的发展，必会出现停车位紧张的情况。
6、因本安置房项目属于安居工程，物业档次不高，园区内的安全、监控系统不足，并且不
适合采取完全封闭的管理模式，在人员流动，治安等多方面存在管理难度，必须加强安保巡逻。在各合围组团内做强力监控，防止意外。
7、本项目为大规模住宅小区，对安全、消防、供水、供电等设备系统管理可靠性要求较高；
8、由于存在商业经营、基层政府机构管理等因素，如何和相关的工作机构合作，把本安置房项目管理好。使之减少不因素，和符合国家相关规定;
在房屋移交过程中，业主陆续入住。有可能发生一些无法预知的纠纷、争执，极有可能发展为事件；
9、针对本安置房项目的实际情况，业主属于拆迁户，在年龄结构上可能偏大。还有部分的业主属于下岗职工，失业人员。因为实际原因，不能够按时缴纳物业管理费，甚至会出现拒交物业管理费用的情况。
二 管理思路
根据本安置房项目的特点和物业管理需求分析，我们提出以下管理思路：
1、根据本安置房项目特点、物业管理需求分析和我公司物业管理经验，我们将本安置房项目管理标准定位在专业物业管理服务标准上。我们设计了2套管理方案，原则分别是：
（1）、通过高水平物业管理将本安置房项目提到一个较高的层次上，实现高消费投资，高价值体现，将本安置房项目变成一个体现现代社会文明价值的综合性社区。
（2）、收取较低的费用，降低本安置房项目的物业管理水平，维持在一个能够合理的居住的空间。两种管理方案都能够体现我公司的专业水平，符合质价相符的原则。
2、对本安置房项目采取专业管理的关键在于对配套设施的管理和铺面等服务，我们将对照国家物业管理的法律法规和颁布的系列标准，针对本安置房项目迁置业主的特别需求来确定客户（业主）服务的项目、内容和标准。
3、在物业接管验收上尽量和竣工验收一致，但是属于物业质量问题或者设计上存在缺陷等导致发生问题的，开发商应明确相关事宜以便物业管理处实施物业的售后服务处理。
4、二期综合楼是社区活动中心和居委会、物业管理处的办公地点，与一般社区活动中心在项目设置上并无大的差别，区分的标准在于档次的高低和作用。本安置房项目的社区活动
中心将作为社区业主的精神文化交流的地点、宣传国家相关政策、法规的地点、业主大会、委员会行使自己权力的地点。同时1、2楼还是农贸市场，在管理上需加大强度。
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