安置房项目标准化设计管理模式研究
安置房项目标准化设计管理模式研究
摘 要：从目前我国安置房项目设计与管理状况来看，由于我国对安置房项目规划及管理还没有建立起较为完整的规划体系，使得工程实施无法达到预期的效果。对此，文章以安置房项目标准化设计管理模式的研究为讨论方向，旨在为我国安置房项目标准化设计管理提供理论指导与帮助。
关键词：安置房项目；标准化设计；设计管理
随着我国城市化进程的不断推进，城镇建设得到了快速发展，房屋拆迁强度逐步增大，安置房规模越来越大。建筑施工中设计管理的作用日益凸显，加强设计工作特别是实行规范化管理，能够有效地缩短施工工期，确保工程质量，降低合同价款，提高其功能及利用价值。
1 安置房项目标准化设计管理原则
1.1最优化原则
最佳化原则即以最小投入达到最大产出经营方式。其目的在于使整个系统功能及作用得到最优化，而系统功能优化依赖于系统结构。
1.2协调统一原则
特定管理时期依据客观需要、项目目标需要对项目各个环节及各环节进行协调，具有高度合理性及连贯性。标准制订程序实质上是对标准选择、审定及最终确认，而选择标准阶段本质上是对某些环节进行简化、协调、统一，审批阶段中协调各方，认证程序会将协调内容固定下来并在特定时间内维持不变。在执行及审查中还要协调各方观点。所以，统一原理就是在许多标准规则、方法、原理、概念及标准工作中所起到的支撑作用。
2 安置房项目标准化设计管理措施
2.1设计管理机构的标准化
安置房项目设计、管理、组织机构设置，应遵循“适应”、“精干高效”、“权责分明”的原则。标准化设计管理机制能减少错误发生，且具有统一组织结构。设计管理工作以项目负责人方式进行，并与设计院主管部门进行全面沟通，保证设计工作顺利、高效、高标按期完成。
由于专业单一限制，在设计阶段中对系统、标准、专业方案确定等方面缺乏足够理解，导致工作疏忽。因此，可根据土建、安装、景观等专业设计主管或工作小组按各自控制目标对各专业设计进行管理，使工程质量、进度、成本有机结合。
2.2设计管理流程的标准化
因各个楼盘内部工作内容基本上大致相同，所以制定标准化工作流程，以让各个部门来完成，以此防止工作中的疏漏。下一步实施中，单位可以对前一期实施单位进行监控，具体从方案设计到施工图审查规范化管理阶段，各项目及区域可参照修改完善。具体如下：
2.2.1设计前期
设计前期标准化管理工作内容主要是由运营开发部根据《项目基础资料》将《项目建议书》递交给设计主管。设计主管部门按照《项目建议书》编写《概念设计任务书》，对方案设计单位进行筛选及组织。在工程建议书、可行性分析等阶段包括房屋拆迁前期工作。拆迁前期工作包括：对被拆迁人进行入户调查、摸底、房屋面积分布、家庭成员组成、分户情况等。这一阶段顾问公司应该为该项目提供目标费用及控制方案，投资限制及计划一
经确定后，无特别条件不得更改。设计者应通过最经济方法来达到技术目的，使设计方案与技术及经济相结合。
2.2.2设计任务书
管理设计任务制定涉及设计内容与拆迁人需要密切相关，所以在各个方面都要达到被拆迁人需要，这与房屋建造标准有着很大关系。拆迁安置房建造标准大致相同，这是由于：一是为降低工程造价，二是为降低工程差异性；另一方面，考虑到安置户切身利益，统一建设标准才能体现出公正性，最大限度地避免攀比现象发生。根据居民人口调查、搜集有关意见、查阅有关资料，可以归纳为以下几个方面设计要点：
（1）总体布局：尽量扩大住宅间距、注重中轴线左右对称布局方式、配置适应不同年龄及家庭休闲活动场所及观景绿地。
（2）道路规划：明确道路分类，注重机动车及非机动车使用便利性，明确道路等级，按人流密度划分景观道路等级，各级道路衔接畅通。
（3）户型设计：重视户型出房率，经济实用；最小进深，加大，公用门厅或电梯房；室内
没有梁柱突出墙体，重视户型景观等。
（4）单体式：采用高密度核心筒进行合理规划；住宅外观、造型、彩等，使得住宅小区更加具有整体感及地标性；外墙没有明显设备管道。
（5）节能技术：积极应用绿建材，增加门窗封闭性，加强楼板隔音设置，完善通风及排气设备。
（6）选用材料、设备：选用材料、设备应符合规格要求，保证使用安全、便捷。
安置房政策
（7）造价控制：标准层建筑费用不低于1800元/平米，高层不低于2000元/平米，绿化工程费用不低于200元/平米，可按需调整。
2.2.3设计单位选择及合同签订
设计单位选择是设计管理的重要对象，其质量好坏直接关系到整个设计管理进程。设计院选址中设计方案质量、投标人资质、设计进度快慢、设计服务等都是决定设计院关键因素。通过评审对技术标、商务标综合评分进行综合评分，最终排名第一两个单位为推荐单
位，施工单位通过考察、谈判等方式确定中标单位，并明确设计总工、施工安装等专业技术人员。在合同评审中设计单位确定后，可以审查及签署设计合同。根据建设部施工项目合同，对合同内容进行适当补充及完善。施工单位应对工程质量、进度、范围等条款有全面理解，以便在以后合同中避免发生争议。
2.2.4方案设计管理
方案设计阶段，设计师要根据编制规划设计单位共同拟定四个阶段（总平面布置、户型布置、外立面布置、市政管道布置）。如项目实际规模、时间及内容需要简化则由设计主管提出，编写申请书，递交管理层，由设计管理层及企业市场部门、总经理连接决定。在方案设计中，设计管理对设计结果要求是：设计单位总平面图应至少有2个（或者按工程实际情况）；为进行对比，外观最好是两套不同样式。
2.2.5初步工程管理
初期设计阶段，设计主管要根据设计方案及设计单位制定五个控制节点（结构选型与设备选择、立面材料与做法、公司标准做法、场地垂直设计、管线综合方案）。设计主管应实
时交评、环境影响评价、日照分析、基坑围护、地勘等正式委托，并与前期专家评审进行技术指导。设计及咨询阶段中要注重与设计单位、咨询公司三个方面交流，从企业最佳利益出发，解决实质问题。
2.2.6工程图纸编制与管理
得到批准后，设计主管将进入工程设计管理阶段，由设计策划及设计单位共同拟定五个步骤（包括：设备、设施、设施要求、建筑条件图提交、建筑调整图提交、典型大样、结构优化、图纸细化）。设计主管应参与各专业小组讨论（对条件图纸反馈），阐明各专业需求，并提出清晰建议；设计单位施工图纸要有清晰内容及要求。
2.2.7工程设计阶段现场管理
在工程建设阶段，应协助采购、工程等部门对工程进行样品确认，并参与工程验收。同时，为客户提供前期所需要各类资料及设计图，并协助完成面积预测、水墨线图校核。参与设计图纸及培训为工程项目技术支持。此外，设计管理核心是设计变化，由于许多原因导致设计变化，例如：从市场上购买物料规格与设计不符；拆迁代表提出的要求及意见。
2.3设计管理工作内容的标准化
规划建设上要做到适度超前，尽量减少过渡户数量，一方面要从造型、户型、景观、配套等方面做好规划，适当地提高建筑档次。拆迁是为盖房子，但不是为拆迁，而是要将拆迁房当成自己家。另一方面要解决拆迁时差问题，遵循拆安匹配原则先建后拆，不能先拆后建，至少也要边建边拆，逐步减少过渡户。具体如下：
（1）通过多方搭建融资平台，先确保项目资金到位，或者采用BT等代建模式，缓解短期付款压力，以保证项目顺利完成，降低过渡费用支付。
（2）加强管理，优化设计，集约利用，合理建设配套面积，切实落实工程招投标、政府采购、跟踪审计等程序，规范合同签订、工程签证等程序及制度，减少不必要开支。
（3）积极争取调整结算标准，包括人力费用，在原材料价格上涨后，建筑费用上涨，并根据实际情况每年提高与实际结算水平，增加维修资金及电梯维修资金结算。
（4）严格落实拆迁政策，严格控制超量购置，提高购房价格，严格控制拆迁面积，严格控制房屋征收补偿标准，降低不合理开支。
（5）积极对接审批及审批，协调解决历史难题，各级各部门要成立专门工作机构，对相关资料进行整理，查困难，查问题根源，研究解决办法。各有关单位要主动沟通、上下衔接、分析、整合解决办法；各地区有关部门要积极配合、积极争取，做到实事求是，尊重事实，兼顾历史，简化程序，切实解决当前审批及办证工作中遇到问题。
（6）认真组织、全力以赴，全面落实好工作任务，针对当前安置房建设资金、融资、建设周期长、管理水平低、拆安匹配难，审核办证慢等制约问题，急需上下各级密切衔接，周密部署，积极实施，扎实推进，围绕“超前建设、放量开工、市场运作、提升水平”总体要求，以加快推进城市现代化建设为目标，以一流规划引领一流建设，以拆安匹配基本零过渡为原则，全力实施好安置房建设。

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