旧改项目相关政策
第一部分拆迁补偿费
一、拆迁补偿费的主要内容
1、拆迁补偿费
对于房地产开发企业支付的拆迁补偿费，无论以何种方式支付，均应取得合法的凭证在土地增值税前扣除，但针对不同的土地征收情况，其税前扣除凭证的要求也有所不同：
（1）免税拆迁补偿费
国税函【2008】277号和国税函【2009】520号规定，对于被拆迁单位和个人依照县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论其取得的拆迁补偿费是否来源于政府财政资金，不予征收营业税。所以对于房地产开发企业支付的满足上述条件的拆迁补偿费，应当以其取得的收据为税前扣除凭证
根据《国家税务总局关于印发的通知》（国税发【2009】91号）第二十二条第三项规定，房地产开发企业应当以拆迁补偿协议、签收单据及被拆迁单位或个人的相关详细资料作为其税前扣除的凭证。
（2）应税拆迁补偿费
对于不能满足上述条件的拆迁补偿费，对于被拆迁单位或者个人属于转让土地使用权或者销售不动产的行为，依法应当征收营业税。所以对于房地产开发企业支付的上述拆迁补偿费应当以取得的发票作为税前扣除的凭证。
2、房屋拆迁、土地平整费
对于房地产开发企业支付的房屋拆迁、土地平整费用，应当根据拆迁补偿方式的不同取得不同的税前扣除凭证：
（1）自行拆迁
对于房地产开发企业自行拆迁的，则其发生的行为不属于应税行为，支出的类型主要是人工费用及其他相关费用的支出，对于人工费用应当以自制凭证税前扣除，而对于材料、机械费用应当以取得的合法凭证在税前扣除。
（2）委托拆迁
对于房地产开发企业委托其他具有拆迁资质的单位进行拆迁的，其支付的拆迁费用应当以取得的发票在税前扣除。
3、耕地占用税
《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》第三条第一款规定“占用耕地建房或者从事非农业建设的单位和个人，为耕地占用税的纳税人，应当依照本条例规定缴纳耕地占用税。”对于企业支付的耕地占用税，应当以企业的缴税单或者纳税证明作为税前扣除的凭证。
二、房地产开发企业如何理解和取得支付拆迁费用的合法票据
在土地增值税清算中，纳税人应据实提供扣除项目金额，并提供合法有效凭证，
经税务机关审核确认后，方可据实扣除。政策性搬迁，补偿收入不属于生产经营收入，不需要开票，原土地使用者取得补偿款开具的收据可以作为税前扣除的凭证。对拆迁补偿费用确实不能提供合法有效凭证据以扣除拆迁补偿费的房地发企业，需向主管税
务机关提供以下证明材料，作为扣除凭据：一是要提供政府要求其搬迁或拆迁改造的
批文；二是要提供实施拆迁的公司与每一个被拆迁户签订的拆迁补偿合同，合同内容
涉及拆迁土地或房屋的面积、补偿方式和补偿金额等相关内容；三是出具支付补偿费
用的签收花名册。三项资料相符方可视为合法有效凭证。
三、房地产开发企业的税务处理问题
1、房地产开发企业向被拆迁户支付的货币化补偿作为拆迁补偿费按开发项目进入开发直接成本：
借：开发成本-拆迁补偿费
贷：银行存款
拆迁补偿费进入开发成本，并在结转房屋销售成本时，在企业所得税和土地增值
税时扣除。
由于实行的是货币补偿，对房地产开发企业支付补偿费时不存在营业税问题。
2、对房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税
发（２００６）１８７号）第三条第一款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发
项目的拆迁补偿费。
对房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；对回迁户支付给
房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。扣除价可按开发商支付房产
的公允价值确定。
原址安置回迁，可以拆迁时土地使用权的市场价格作为拆迁补偿费的确认依据，
并将其确认为未来安置房的销售收入，具体应于主管税务机关沟通解决。
开发企业确认的销售收入与拆迁补偿成本相等，既不会增加企业所得税应纳税所
得额，又不会增加土地增值额，在土增税清算时，普通住宅开发成本可加计扣除20%，还可以减少土地增值税。
开发公司安置给拆迁户的安置房应按“销售不动产”税目缴纳营业税。安置房若
是其开发的商品房，对补偿面积与拆迁面积相等的部分，按同类住宅房屋的成本价核
定计算缴纳“销售不动产”的营业税；对补偿面积超过拆迁面积的部分，按《中华人
民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，核定营业额计算缴纳“销售不动产”的
营业税。安置房若是其购置的产权房，可以以全部价款及价外费用减除房产购置原价
后的余额为计税营业额。
第二部分土地地价
一、深圳市土地征用与收回条例
第十一条被征用或被收回的土地有下列情形之一的，不予补偿：
（一）违法建筑；安置房政策
（二）擅自处分土地或新建、改建、扩建和装修地上建筑物、附着物；
（三）从事旨在增加补偿金额或者提高安置标准的种植和养殖等活动；
（四）无偿收回土地；
（五）按照有关法律、法规规定不予补偿的。
二、深圳市城市更新办法
第三十一条对由政府统一组织实施城市更新的，可以在拆迁阶段通过招标的方式引入企业单位承担拆迁工作，拆迁费用和合理利润可以作为收（征）地（拆迁）补偿
成本从土地出让收入中支付；也可以在确定开发建设条件且已制定城市更新单元规划
的前提下，由政府在土地使用权招标、拍卖、挂牌出让中确定由中标人或者竞得人一
并实施城市更新，建筑物、构筑物及其他附着物的拆除清理由中标人或者竞得人负责。
第三十六条拆除重建类城市更新项目中城中村部分，建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价；建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照公告基准地价标准的20%补缴地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价。（适
用范围：宝安区、龙岗区、光明新区、坪山新区、龙华新区、大鹏新区根据市政府1993年发布的《深圳市宝安、龙岗两区规划、国土管理暂行办法》、2004年发布的《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》划定给原农村集体的非农建设用地）第三十八条拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为住宅、办公、商业等经营性用途的，原有合法建筑面积以内部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期
限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公告基准地
价标准计算的地价；增加建筑面积部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限
以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。
第三十九条本办法第三十六条及第三十八条规定情形以外的拆除重建类城市更新项目，按照其改造后的功能和土地使用权期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原有合法建筑面积按照原土地用途及剩余土地使用权期限以公告基准地价标准计
算的地价。
三、关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施
对于经批准纳入城市更新计划的城市更新区域内未签订征（转）地协议或已签订
征（转）地协议但土地或者建筑物未作补偿，用地行为发生在2007年6月30日之前，用地手续不完善的建成区，可按照以下规定进行历史用地处置：
1．原农村集体经济组织继受单位（以下简称继受单位）自行理清处置土地范围内的经济关系。进行拆除重建的，应当自行拆除、清理地上建筑物、构筑物及附着物等。
2．继受单位应当与政府签订完善处置土地征（转）手续的协议，政府不再另行支付补偿费用。
3．对于拆除重建类项目，政府将处置土地的80%交由继受单位进行城市更新，
其余20%纳入政府土地储备。在交由继受单位进行城市更新的土地中，应当按照《办法》和《实施细则》要求将不少于15%的土地无偿移交给政府纳入土地储备。前述储备土地优先用于建设城市基础设施、公共服务设施、城市公共利益项目等。
4．对于拆除重建类项目，处置后的土地可以通过协议方式出让给项目实施主体进行开发建设，其分摊的建筑面积按照改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准
地价标准的110%计收地价（其中的10%为对历史用地行为的处理）
5. 对于适用《办法》第三十九条规定，由旧居住区、旧商业区升级改造为居住或商业服务业的城市更新项目，确定地价计收基准容积率和基准建筑面积，采用分段方
式计收地价。
地价计收基准容积率（R地价基准）计算公式如下：
R地价基准=〔（1-基准土地移交率）/（1-实际土地移交率）〕* R深标基准
R深标基准——2013版《深圳市城市规划标准与准则》一类密度分区基准容积率。由旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的项目R深标基准为6.0。
基准土地移交率——拆除范围用地面积小于10000平方米的城市更新单元的基准土地移交率为30%，其余城市更新单元的按照《实施细则》第十二条第一款规定确定。
实际土地移交率——指移交给政府的权属清晰用地的面积和拆除范围用地面积的
比率。
改造后同时包含多种建筑功能的，地价计收基准容积率按各建筑功能基准容积率
及其计容积率建筑面积所占比例加权平均确定。
地价计收基准建筑面积为地价计收基准容积率与开发建设用地面积的乘积。
地价计收基准建筑面积以内的部分按《办法》第三十九条规定计收地价；超出部
分中的住宅按照2.5倍公告基准地价标准计收地价，其他功能按照2倍公告基准地价
标准计收地价。
第三部分土地增值税筹划
一、房地产开发企业建造普通标准住宅考虑免缴土增税的定价
1.当房地产市场不好的情况下，应当采用降价销售策略，在定价时使销售收入总
额不大于建造成本的1.67024倍，土地增值税的增值率就会不大于20%，即可以享受土地增值税免税政策。
2.当房地产市场看好的情况下，应当采用提价销售策略，在定价时使销售收入总
额大于建造成本的1.82014倍，此时虽然缴纳土地增值税，但提高售价带来的经济收
入大于应缴土增税，企业仍可获利。
二、土地增值税清算时不同项目盈亏的抵消
《土地增值税清算管理规程》中规定：土地增值税清算审核时，以国家有关部门
审批、备案的项目为单位进行清算。对于分期开发的项目，以分期项目（开工许可证
规定）为单位清算。对不同类型房地产应当分别计算增值额和增值率，缴纳土地增值税。综上所述，同一个房地产开发企业同时对两个及以上的开发项目进行土增税清算，应当分项目清算，土地增值额的正负数不可相互抵消。清算同一开发项目中不同类型
的房地产，增值额为正数的依法纳税，增值额为负的不交税，正负也不可抵消。
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