浅谈在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记的途径
浅谈在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记的途径
摘要：在建工程抵押，主要是在相关主体获得土地使用权之后，可以把土地使用权和在建工程作为低压财产向银行抵押，以便获得银行贷款。从而使其获得更多的继续建造资金，加大在建工程的流转。在建工程抵押中，不会改变土地以及在建工程的使用权与所有权。但是在建工程抵押中，涉及到很多法律因素，在实施过程中存在一定的风险性和不确定性，需要严格按照法律以及相关文件的规定规范性实施，避免加大法律风险，引起更大的信贷资产损失等问题。本文主要对在建工程抵押权登记如何转为房屋抵押权登记等问题进行探究。
关键词：在建工程；抵押权登记；房屋抵押权登记；途径
在社会经济发展背景下，城镇化建设水平日益加速，也同时推动了房地产行业的高速发展。为了适应日益激烈的行业竞争局势，很多房地产建筑企业为了提高自身的综合实力和竞争力，不断拓展发展规模，资金流转速度加快。在社会发展背景下，建筑工程需求量日益涌现，建设工程的建设规模逐渐拓展，对资金的需求也越来越多，对建筑企业带来了极大的资金压力，基于此，往往会把在建工程进行抵押，才能获得充足的流转资金，为在建工程的继续建造施工提供足够的资金、资料、技术、设备支持，确保其顺利施工。通过这种方式不仅
可以让建筑企业获得更多的流动资金，而且还可以助力银行客户的拓展，为房地产建筑行业注入活力，推动行业稳健发展。然后在建工程抵押在向房屋抵押权转移时，往往会受到很多风险因素的影响，存在很大的不确定性。因此，要加强该方面的研究，提出规范性和合法性的操作途径，助力房地产建筑行业的可持续发展。
一、概念分析
（1）房产抵押是一种融资手段，往往是产权所有人把房契抵押给第三方，如商业银行等，以此获得借款，同时抵押人需要按照合同要求按期付息。在房产抵押过程中，房产的占有权不发生改变，抵押权人按照合同要求按期获得利息，但是却没有房屋的使用权和管理权，直到抵押人还清全部借款后，抵押人和抵押权人之间解除抵押合同，并同时需要抵押权人把房契交还给抵押人，至此该抵押关系终结。但是如果在此过程中，抵押人不能按照合同要求履行债务责任，抵押权人有权结合合同内容，并依照相关法律对抵押房屋进行合理处理，如合法拍卖等，对房屋处理所得的加宽，抵押权人享有优先受偿权利。在房屋抵押关系中，房屋抵押热提供房屋，并享有其使用权和占有权，房屋抵押权人属于债权人。而且需要房屋抵押人具有民事行为能力才能成立。[1]
（2）房屋抵押权登记，主要一种登记行为，其涉及主体包含债务人或债务人以外的第三人。在债务关系中，为了确保债务人能够依法履行其债务责任，以不转移占有的方式，将自己所有或享有处分权的房屋供作担保，在债务人到期不能履行债务时，债权人依法以该房屋折价处理，其处理措施主要包含房屋拍卖、变卖等，其中房屋处理所得的价款中，债权人享有优先受偿权，基于此，按照法律规定，在相关部门对其进行登记在册，使其产生法律效用。这是对债权合法权益进行保护的重要性途径。房屋抵押权登记对房屋抵押的一种确认，也是房屋交易过程中必须履行的一步手续。
（3）在建工程抵押，在这一过程中，抵押人把土地使用权、在建工程等作为投入资产进行抵押，以此获得一定的借款资金，抵押人将其投入到在建工程中，以便满足建筑工程顺利施工建造所需要的资金、技术、材料、技术等资源。在建工程抵押需要满足相关法律要求，不能出现违规操作行为。在此过程中，在建工程的占有方式不会发生转移，一般情况下，其抵押权人为银行。通过这种方式可以把在建工程作为一种担保，确保抵押人依法偿还贷款，履行债务责任。进行抵押的在建工程需要满足以下条件：通过相关部门的审批；正在建设过程中；主要涉及房屋等建筑物。该抵押模式较为特殊，是社会经济高速发展的重要性产物，也是建筑工程行业持续发展的重要条件，通过该方式可以提高整体社会的资
金流动速度，并保障资金的融通性，为整体社会经济的发展注入活力，并且可以实现双赢，可以帮助银行发展更多的客户体，也可以为建筑企业提供更加多样化的融资渠道，满足其资金需求。因此，该模式被各大银行广泛采用。[2]依据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定，在建工程抵押权登记流程，如图1所示。
图1 在建工程抵押权登记流程
在建工程是一个动态性变化等构筑物，在建造施工过程中涉及很多风险因素，而且在建工程抵押的法律关系复杂，潜在的风险系数较高，一旦出现不合理的操作行为，容易加大法律风险，造成信贷资产损失。
二、在建工程抵押条件
《城市房地产抵押管理办法》中，对在建工程抵押的条件提出了明确的规定，即在建工程的土地使用权以及未完成的建筑物等，可以作为低压财产向银行抵押，以便将其作为担保获得银行贷款，但是在这一操作汇总低压财产的使用权利没有发生改变。在国家相关法律中，对该问题进行明确的解释，如《中华人民共和国担保法》中，对在建工程抵押等操作进行系统化的司法解释，明确提出在建工程抵押条件，也为在建工程抵押提供法律依据。其中条件为：（1）通过在线工程抵押获得的银行贷款需要投入到在建工程继续建造中；（2）在在建工程抵押中，由于抵押方已经缴纳了土地出让金，所以按照法律规定获得土地使用权证；（3）在以上条件基础上，需要抵押权人获得建造工程规划许可证、建设用地规划许可证；（4）要对在建工程的竣工时间以及具体进度进行明确，同时保障在项目投资资金中，自由资金占据四分之一以上，才能达到在建工程抵押标准。[3]
三、在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记的途径
（一）抵押权登记转移的现实性要求
按揭条件
在建工程抵押权中，涉及的是在建工程，而当其竣工后，需要在房屋所有权初始登记的基础上，把在建工程抵押权转变为房屋抵押权。具体如何操作呢？《城市房地产抵押管理办法》第三十四条明确指出，在建抵押权中，如果把预售商品房、在建工程作为抵押财产，需要登记部门将其记载在抵押合同内，一旦在建工程竣工，需要按照规定领取房产证权属证书，并重新办理房屋抵押权登记。由此可见，在建工程抵押本质上是对没有完整的物权状态的子建筑物开展的抵押预登记，因此需要在竣工之后、具备完整物权形态后，再次开展正式的抵押登记。在以往的在建工程抵押中，往往不会向抵押主体出具正式的抵押权凭证，仅仅利用抵押合同加盖印章等途径对其进行替代。随着社会经济的逐渐发展，法律建设日益健全，《房屋登记办法》中，对在建工程抵押权登记作了重新界定，即在建工程抵押权预登记后，需要将其房屋登记簿上进行记载，并同时发放正式的登记证明。[4]这样一来，确保在建工程抵押权登记更加符合法律规定，但是在建工程抵押权登记仍然保留其预登记的属性。
在建工程竣工后，抵押标的物由原来的在建工程转变为完整的建筑物，因此需要抵押权人对重新办理房地产抵押权登记。并且在具体操作中，需要把新旧登记记载事项进行有效性区分，避免登记权利与实际权利的出现差异。在房屋工程竣工后，抵押标的物由原来的建
造过程中的建筑物转变为已经完成的建筑物，前者始终处于变化中，而者基本成型不便，其性质发生了极大的变化，为了保障登记权利与实际状况的一致性，需要把在建工程抵押权登记转化为房屋建筑房抵押权登记。也正因此，需要把原来登记簿中的记载进行消除，以便与新登记记载发生冲突，影响其实际权利使用。[5]
（二）转移方法
（1）把在建工程抵押权直接转变为房屋抵押权登记。
按照以上办法，需要把在建工程抵押权进行注销，然后再重新办理房屋抵押权登记，这种方式在一定程度上损害了抵押权人的合法权益。这是因为在抵押权还事实存在时进行注销，与实际权利存在出入；在注销在建工程抵押权登记后，需要一个时间间歇才能完成房屋抵押权登记，这个时间间歇存在很大的不确定性和风险性，如房地产被法院查封，当事人提出异议登记等，容易对房屋抵押权登记带来风险，对抵押权人的合法权益造成威胁。[6]因此，在实际登记中，可以对该现象进行简化，利用转移登记的模式，把房屋所有权人转变为房屋苏有权的受让方，即房屋抵押权登记与在建抵押登记的消除等操作同时进行，把在建工程抵押权直接转变为房屋抵押权登记，以便减少原来操作方法的风险性，真正维
护抵押权人的合法权益。
（2）保障登记时间不改变，确保抵押权人的顺位
在以往的抵押权登记转移操作中，要按照规定先把在建工程抵押权进行依法注销，才能办理新的房地产抵押登记。这种方法在实际操作中存在很大的不合理性，存在很大的风险严重损害了在建工程抵押权人的合法权益。如果对房地产抵押权进行重办，建工程抵押权人很有可能会失去优先顺位，这种情况对其自身利益造成极大的损害，安全风险较高。随着法律体系的逐渐健全，《房屋登记办法》相关条款中指出，通过房屋所有权初始登记的在建工程在竣工之后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。可以这样对该条款进行理解，即维持原先在建工程抵押权的相关内容和权利，如抵押财产的范围、担保的范围、金额等。[7]另外，还要注重维持原来抵押权的顺位。结合《物权法》相关条款要求，如果同一财产同时抵押给了一个以上债权人，按照抵押权登记的先后顺序，对拍卖、变卖抵押财产所得的价款进行先后清偿；如果顺序相同，要结合债权比例进行清偿。按照《物权法》的相关规定在房屋登记中，决定同一房屋上各个抵押权顺位的关键标准是“记载于不动产登记簿的时间”，即法律条件中所说的“登记时间”。因此，在建工程抵押权转为房屋抵押权登记时，登记时间不应改变，从而确保抵押权人的顺位。[8]

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