项目财务分析的假设条件
1.项目财务分析的假设条件
本项目于现金流量分析时，作如下的假设：
按揭条件1）由于未知发展商实际拥有资本实力，同时考虑资金的时间成本，假设本项目全部开发所需资金均由银行贷款所得，而非使用自有资本；
2）地价款及土地相关费用按发展商提供的数额进行计算；支付卖方地价及利息分5期于2006年11月底前付清，补地价于
每期销售前支付；
3）工程建设成本根据地区内类似项目开发情况及有关费用的平均水平进行估算；
4）工程工期以同类建设工程平均合理开发时间预计，不包含因资金或管理以及其他意外、不可预见因素所引起的工期的延误或停止；
5）项目正式销售从主体工程建设完工时开始；此时，项目进入外装修及安装工程施工阶段；项目销售至项目全部竣工及验收后结束；
6）项目销售价以现时公开市场价值为参考；
7）项目应纳税费数额按政府公布标准计；
8）项目贷款利息按中国人民银行2002年2月公布之对客户年利率并以复利方式计算。
2.项目时间季度计划
2.1 项目发展时间及投资进度安排
项目发展时间以同类建筑工程平均合理开发时间预计，主要用于经济测算，不包含因资金或管理以及其他意外、不可预见因素所引起的工期的延误或停止。工期设计上相对较为宽松，旨在得出一个存在不利因素状况下的经济分析，以及项目开发的经济效益下线。
2.2 项目销售时间
本部分项目销售时间的安排，仅为销售的经济测算所设定的一个假想模式，拟定项目每期正式销售从项目封顶时开始，销售至项目全部竣工及验收后完成。
销售时间的安排还应视当时市场情况及是否委托中介机构、代理时间长短而作具体调整。楼宇销售可由发展商自己全面经营，亦可委托房地产中介机构进行独家代理或共同代理，又或发展商与中介机构联合进行销售。广告推广方面应及时会同广告公司及公关公司根据市场情况决定推广策略。
2.3开发进度说明
项目规划方案设计阶段约需要6个月的时间，主要接触建设局、规划设计部门、建筑设计院等单位，确定规划许可、主要控制指标、中标设计机构、设计方案、施工详图，以及建设概算、施工图预算等内容。此外，项目施工前工作尚包括与律师共同确定销售法律程序，与银行协商项目资金款及项目按揭等相关问题，与广告公司签订推广发展事宜。若安排紧凑合理，时间上尚有压缩余地。
建筑安装工程多层共需13个月，小高层共需17个月，其间于工程质检机构、施工企业及监理单位，主要进行质量控制、进度控制和费用控制。工程施工过程中的具体进度，由发展商与设计单位、施工单位、监理机构共同研究确定。在资金相对宽裕且希望缩短工期的情况下，工程进度可做适当调整。各期间的衔接大致是，前一期进入室内外安装及装修末期时，下一期项目进入桩基工程阶段。
项目竣工验收及交付使用约需3个月时间，由工程质检机构同发展商（业主）、施工单位、监理单位进行全面质量检查，对出现的问题及时明确的进行整改，以符合合格工程的全部要求。
总结：按最优化因素配置，在不考虑施工建设期其它技术、资金等因素的不可预见风险，以及工期适当放宽的前提下，本项目从开工到竣工使用预计建设期为3年。
3．项目成本及收入估算
3.1 项目建设成本估算
（静态值）

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