二手房市场存在问题及实施对策
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二手房市场存在问题及实施对策
税　鑫　代运洁
西华大学土木建筑与环境学院
摘要：随着我国房地产市场的逐渐繁荣，二手房市场迎来了良好的发展机遇。二手房公司作为二手房交易的中间机构，对于降低房屋交易资金、促进我地产市场健康、持续发展起到了积极作用。由于我国二手房市场发展较晚、交易行为较混乱，目前二手房市场依然存有一些问题影响房地产市场的发展。研究二手房的存在问题和未来发展趋势，对我国住房市场发展有重大意义。本文通过分析我国二手房交易现状及存在问题，意在为中国二手房市场提出相应的措施和建议，并提出指导意义和理论，促进市场长久良性运行和发展。
关键词：二手房市场；发展现状；发展建议
1.二手房现状
随着人们对房地产市场需求的快速增加，在市场准则下逐渐形成一种住房者根据经济收入的增加来逐步提高自己的居住品质的消费方式。二手房在该消费方式中起到承前启后的关键作用，为房地产市场的繁荣和国民经济的增长发挥作用。当前，部分地区的房产市场存在的问题逐渐暴露：房价过高、土地供应量过大等，给我国现代社会发展带来城市竞争力减弱、消费力的抑制等不良影响。基于房地产投资逐步增长的情况下，我国二手房市场依然处于初步发展的阶段，而且受新建商品房价格上涨的影响，价格上升幅度明显，发展空间较大。
2.二手房市场存在的问题
目前我国房产二级市场还没有一个比较完善的二级市场体系，对于二手房市场的产权问题、质量问题以及二手房交易过程中的信息不对等及供给和需求的平衡问题，都缺乏一个比较完整的认识和规范机制，其主要表现在以下几个方面。
2.1供给和需求不平衡
在我国，房产的迅速发展，使得投资型房产交易快速上升。但同时，房产的二级市场由于直接受一级市场的导向，消费型的房产投资在整个房产结构中占的比例偏大。而房产的二级市场主要表现为投资型需求以及居住、投资混合型的需求。所以，不合理的供给和需求在一定范围内抑制了二手房市场的繁荣发展。
2.2产权不规范
由于我国体制的不同，市场上的二手房存在着多类不同的产权状态，有已购公房、商品房等产权方式，产权的确立情况相当复杂。现在我国各大城市大部分存在二手房交易完成之后，部分交易房产的产权纠纷问题。这一问题的产生是因为购房者相比售房者对交易二手房的产权信息了解较少，双方交易信息具有不对称性。这难免会影响了二手房的交易信誉度，对二手房交易市场的发展产生不利因素。
2.3交易过程的信息不对称
目前国内二手房信息的提供主要是二手房信息的提供，主要由二手房的卖方通过委托中介机构或一些地方性的房地产网站等提供的，但卖方根据利益出发，通常会对二手房的部分不利于自身实际情况的因素进行隐瞒，且不能做到客观、真实地提供房产信息。这就使交易双方在交易过程中不能对称获取信息，也就可能导致交易后出现众多问题，影响二手房交易。
3.解决措施
3.1平衡二手房的供求矛盾
由于我国人口的不断增加，因此对新增住房的需求量也逐渐变大，但是我国房产还处在增量型发展时
期，房屋市场整体不能满足新增的住房需求。另一方面是受到房地产市场环境的影响，大量的存量房屋不能流入市场，存量房屋在市场中容量偏小，反而使得增量房屋市场容量增大。因此，政府要采取多种有效的措施来解决问题：调整总量、弱化供给和需求、平衡供给和需求矛盾，使存量房屋和增量房屋市场维持着合适的比例，提供一个科学的空间来发展房地产市场。
3.2完善房地产业法律体系
完善二手房贷款发展的格局，形成一个科学化、规范化的，以住房公积金抵押贷款为主，商业二手房贷款为辅的机制。要积极开发贷款品种，科学降低二手房贷款条件，使二手房贷款服务更满足中低收入人的需求。提高个人信用制度，改进住房信贷机制。提高公民信用制度，核实借款人的住房信贷为银行提供依据，从而降低银行进行二手房贷款服务的财政风险。
3.3发展规范中介组织
对从事二手房交易的房屋中介公司进行管理和监督，对二手房市场制定合理统一的收费标准，核算中介机构的成本和收益。确立健康的中介市场运行制度，规范中介服务市场。中介机构不仅能搞活二手房市场，而且能连接主体和客体，是主要的房地产信息来源，在二手房市场上起着重要作用。随着房地产市场的发展，二手房市场对中介的依赖性愈加强烈。有序的行业管理、完善的中介管理立法，都是中介市场发展的关键之处。政府部门应加强对中介市场的管理和监督，领导中介组织向积极良好的
方向发展。
4.未来发展趋势
根据目前的政治市场环境分析，二手房市场未来将沿着一定的趋势发展。第一，从市场中来分析来看，二手房市场的发展前景是十分宽广的。随着房地产业的发展阶段来看，旧城区较难再见到待开发的闲置土地，也就无从谈起新房的建设销售。其次，二手房价将逐步回归理性，出现平稳发展的趋势。如果相关调控政策及时有力，解决了当前房地产泡沫的风险，并积极促进其健康发展，则会实现稳定的过渡；而如果任由房价按照目前趋势推进，则未来的危机将无法避免。
2手房贷款5.结束语
综上所述，在当前房地产市场背景下，促进二手房市场健康、规范、稳定的发展，形成良好的二手房交易环境，完善二手房交易机制是一项任重道远的过程，在二手房市场逐渐成熟的道路上，需要政府、市场和消费者的一致努力。政府一方面要对二手房市场进行适当引导，建立监督系统，保证交易的顺利进行，为二手房市场构建良好的金融环境，完善立法作为制度保障等积极的政策指导，另外也要放开发展，对二手房市场进行合理调节。
参考文献：
[1]二手住房市场存在的问题与建议[J]. 沈雪静. 市场研究. 2015(12)
[2]陈碧晴 . 基于行业现状浅析互联网时代房地产营销管理的重要性 [J]. 全国流通经济 , 2017(22):4-5.
[3]吴晗.一线城市二手房市场发展现状及发展趋势研究
[D].广西：广西大学,2016. DOI:10.7666/d.Y3087224.
作者简介：
税 鑫（1999—），女，籍贯：四川遂宁人，单位：西华大学土木建筑与环境学院学生，研究方向：房地产开发与管理。
代运洁（2000—），女，籍贯：四川成都人，单位：西华大学土木建筑与环境学院学生，研究方向：房地产开发与管理。

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