《民法典》居住权制度对住房抵押贷款的影响
第33卷第6期
2020年11月
江汉石油职工大学学报
Journal  of  Jianghan  Petroleum  University  of  Staff  and  Workers 《民法典》居住权制度对住房抵押贷款的影响
陈强，阙克坚
（中国石化集团江汉石油管理局有限公司住房公积金管理中心，湖北 潜江433124 ）
［摘要］《中华人民共和国民法典》设立居住权的立法初衷是为了保障公民基本的生活居住需要，但当同一住
宅同时设立居住权和抵押权时.二者存在冲突，削弱了民事执行程序对房产的执行力度。为防范住房抵押贷款风
险，相关部门要尽快推进居住权登记制度的落实，加强住房抵押贷款的事前防范。
［关键词］民法典；居住权与抵押权；风险及应对
［中图分类号］F83 ［文献标识码］A  ［文章编号］1009—301X （2020）06—0109—02
DOI ： 10. 3969/j. issn. 1009 —30IX. 2020. 06. 038
2020年5月28日，《中华人民共和国民法典》
（以下简称《民法典》）在十三届全国人大三次会议表
决通过，2021年1月1日起施行。《民法典》物权篇
总体上可以认为是《物权法》的升级版，最大的不同就
是物权篇中增加了“居住权”章节，这对发放住房抵押 贷款的抵押权利人（主要是发放住房贷款的金融机
构）影响深远。阐述《民法典》物权篇中的居住权制
度，分析居住权的设立给住房抵押贷款带来的风险. 并提出应对建议。
1《民法典》物权篇中的居住权制度
《民法典》居住权制度立法原旨：为贯彻党的十九
大提出的加快建立多主体供给、多渠道保障住房制度 的要求，居住权原则上无偿设立，居住权人有权按照合
同约定或者遗嘱.经登记占有、使用他人的住宅，以满 足其稳定的生活居住需要。
居住权制度能有效解决特定的家庭成员和家庭服 务人员之间的居住困难问题.为“以房养老”提供制度
支持•保障拆迁安置中的居住权益•保障家庭成员对公 房享有的居住权，充分提升房屋的利用效率，完善住房
保障体系。
2 居住权制度给住房抵押贷款带来的影响
2. 1同一住宅可同时设立居住权和抵押权
住房抵押贷款抵押权是以债务人购买的住宅作为 清偿债务的担保而不转移占有所产生的担保物权。担 保物权以债权的存在为前提，注重的是标的物交换价
值，以确保债务的履行。而居住权则属于用益物权。 用益物权是指对他人所有的不动产或动产，依法享有 占有、使用和收益的权利。权利人设立用益物权的目
的是为了使用和收益，从而获取物的使用价值。虽然
居住权和抵押权性质上有区别，但《民法典》相关规定 允许同一住宅可同时设立居住权和抵押权。
2.2居住权和抵押权存在冲突
居住权与抵押权的同时设立，形成了事实上的冲
突，使得房产是否存在居住权及居住权设立的条件，对 抵押权能否正常行使造成直接影响。第一种情况是已 设立抵押权的住宅设立居住权的住房抵押贷款风险， 主要存在于新房交易中，即抵押人提供已设立抵押权 的住宅向第三方提供居住权。第二种情况是已设立居
住权的住宅设立抵押权的住房抵押贷款风险，主要存 在于二手房交易中，即抵押人提供已设立居住权的住
［收稿日期］2020-10-21
2手房贷款［作者简介］陈强（1972—）.男学.离级会计珈，现主娶从事住房公积全业务及资金管理等工作；旳克坚（1983-），男学，会计师，从事住房 公积金贷款及法务工作。
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宅作为抵押物。居住权的存在将影响住宅交换价值的实现，房屋所有人有权将房子出售或者抵押，但房屋所有权转移并不影响享有居住权的一方继续居住，居住权期限的不确定性直接降低了房产的流通性。
2.3居住权将进一步增加房产的执行难度
生存权高于债权已成为共识。从价值衡量来看，房屋购买者的居住权与抵押权相比，居住权具有优先性。从继往司法解释和判例中，都强调在强制执行被执行人财产过程中，保障被执行人及所扶养家属的居住权，是处置被执行人名下唯一房产规定适用的前提。在《民法典》居住权制度确立后，房产是否系被执行人唯一住房变得不重要，一旦债务人提前将房产设立居住权，居住权系善意第三人情形下，法院很难强制执行，造成抵押权难以实现，对住房抵押贷款造成巨大风险。
3对居住权制度的实施建议
3.1加快居住权登记制度的落实
根据《民法典》第388条规定：设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。相关部门要尽快推进居住权登记制度的落实，完善的登记制度和相应机构及业务流程的设立，为防范住房抵押贷款风险提供最坚实的制度保障。建议议如下：要设立居住权，必须先完成不动产权登记，不得在房产设置预告登记期间设立居住权，居住权登记和不动产权登记为同一机关。在登记时，应该按照当事人约定，及时、如实登记居住权消灭的期间或条件，为当事人申请居住权注销登记做好准备。居住权应当可以办理撤销。居住权的设立是在登记时生效，为了更好地保障居住权人的权益，向相关权利人发放不动产的“居住权证”。该权利证书内容，除应包含居住权人相关信息和该不动产信息外，重点要注明居住的条件、要求及解决争议的方法等其他内容。
3.2加强住房抵押贷款的事前防范
发放住房抵押贷款的抵押权利人（金融机构），要加强贷前对抵押物的尽职调查，对拟设立抵押权的住房要确保权属清晰、没有隐形债务、无瑕疵暗伤，尤其对其是否已设定居住权予以重点核查。对抵押合同文本进行调整，一抵押合同中应要求抵押人应如实告知抵押财产上是否设立居住权，提供相关的居住权合同及登记资料。二抵押人保证未对抵押财产的任何部分或全部设立居住权。三抵押人承诺，未经抵押权人书面同意，不得对抵押财产的任何部分或全部设立居住权。四对于贷款人接受已经设立居住权的抵押财产，要求抵押人将抵押情况通知居住权人，并取得居住权人表明愿意在抵押权人行使抵押权时撤销居住权的书面同意。五未经抵押权人书面同意，不得修改居住权合同或延长居住权
期限或新增居住权人。
[参考文献]
[1]中华人民共和国第十三届全国人民代表大会.中华
人民共和国民法典[M].北京：人民出版社,2020. [2]史堂荣.执行唯一房产保障其居住权应把握的问题
[N].江苏法制报,2018-02-09.
On the Influence of Residence Right System of**Civil Code"on Housing Mortgage Loans
CHEN Qiang,QUE Kejian
(Housing Provident Fund Management Center of Jianghan Petroleum Administration Co./Ltd.,
Sinopec,Qianjiang,Hubei433124,China)
Abstract:The legislation of the Civil Code of the Peoples Republic of China establishes the right of residence,which is designed to guarantee the living necessities of citizens,but when the rights of residence and the mortgage in the same dwelling are established simultaneously,there is a conflict b
etween them,which weakens the enforcement of civil execution procedure on the property.In order to prevent the risk of mortgage loans,the relevant departments should promote the implementation of the registration system of residence right as soon as possible and strengthen the advance prevention of mortgage loans.
Keywords:Civil Code；Right of Residence and Mortgage；Risk and strategy
[：编辑易文媛]

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