限购告知书【境内人员限购、限贷和征信】
告知书(201604 版)
(境内人员限购、限贷和征信)
2016 年 3 月 25 日,上海市政府发布了《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》,2016 年 11 月 28 日,上海市住建委、人民银行上海分行、上海银监局联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》,上海市住房公积金管理委员会印发《关于调整本市住房公积金个人贷款政策的通知》,结合历年调控政策,现就上海市购房及贷款政策做如下告知:
1、从严执行住房限购政策。在本市已有 1 套住房的本市户籍居民家庭,限购 1 套住房(含新建商品住房和二手住房);在本市无住房的非本市户籍居民家庭,若能提供自购房之日前在沪连续缴纳满 5 年及以上(自网签之日起往前推算 63 个月中累计缴满 60 个月)的个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明,限购 1 套住房,补缴的不计入。企业购买的商品住房再次上市交易,需满 3 年及以上,若其交易对象为个人,按照本市限购政策执行。同时,为进一步规范交易行为,购买新建一手商品住房时限购审核将前置至交易备案环节。
2、实行差别化住房信贷政策。
(1)商业性个人住房贷款:居民家庭购买首套住房申请商业性个人住房贷款的,首付款比例不低于35%。在本市已拥有 1 套住房的、或在本市无住房但通过人民银行征信系统显示在全国各地有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的居民家庭申请商业性个人住房贷款,购买普通自住房的,首付款比例不低于50%;购买非普通自住房的,首付款比例不低于 70%。
(2)公积金个人住房贷款:在区分首套和二套购房的前提下,调高对第二套改善型购房的首付比例至普通商品房 50%和非普通商品房 70%、二套普通商品房贷款利率上浮 10%、二套普通商品房个人贷款最高限额下调 10 万元,并停止向已有两次公积金贷款记录的职工家庭再行发放贷款。借款人以公积金缴存账户余
额确定贷款额度的倍数从 40 倍下降到 30 倍;严格执行住建部还款能力的计算比例调减为每月还本额占工资基数不超过 40%。
购房人在申请贷款时应承诺首付款为自有资金,违反承诺则作为失信行为信息纳入本市公共信用信息服务平台。
本人确认本人及家庭:(1)符合上述政策条件、具备购房资格;(2)本人承诺购房者征信无不良信用记录等影响贷款的情形,现本人(或本人亲属)拟通过贵司购买房地产,并对上述特别告知事项已知悉,若因本人未告知真实情况,或未如实提供相关材料,造成交易无法继续履行或相关贷款未通过审批的,2手房贷款
由此产生的不利后果由本人自行承担。
附:上海市人民政府政策问答确认人:
年月日
一、商业银行如何认定首套房贷?
答:居民家庭名下在本市无住房,且通过人民银行征信系统显示在全国各地无商业性住房贷款记录、无公积金住房贷
款记录的,按照首套房贷政策执行,首付款比例不低于 35%。
二、商业银行如何认定二套房贷?
答:居民家庭名下在本市无住房,但通过人民银行征信系统显示在全国各地有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的;或在本市房地产交易系统内查询到已拥有 1 套住房的(无论其是否有住房贷款记录,无论其住房贷款是否结清),均执行二套房贷政策。
三、本次政策调整从何时起执行?
答:考虑到将政策调整对新申请贷款家庭的影响降到最低,本次政策调整以购房合同网签时间为界。网签时间在 11 月 29 日(含)之后的,执行新政策,网签时间在 11 月 28 日(含)之前的,执行原政策不变。
四、购房人如何办理住房信贷的房屋信息查询?
答:签订购房合同后,借款人及其家庭成员应持购房合同、经贷款银行审查的《借款人家庭住房查询申请表》、借款人及家庭成员的身份证件、户口簿、结婚证等材料,向市房屋状况信息中心申请核查家庭名下住房状况,市房屋状况信息中心受理后 5 个工作日内出具查询结果,该查询结果作为贷款银行审贷的依据。
为方便办理查询手续,本市多数商业银行提供房屋信息查询的代办服务,经当事人授权的,可由贷款银行持相关材料
统一向市房屋状况信息中心办理查询。
五、《通知》提出严格核验购房居民家庭住房状况相关信息,具体包含哪些内容?
答:市房屋状况信息中心会同各贷款银行严格核验借款人家庭住房状况相关信息,一是核查借款人申报的其家庭成员名下住房状况信息;二是与民政等部门联网核查借款人申报的婚姻状况等信息;三是
比对借款人在房产税、住房限购和差别化住房信贷申请中申报相关信息的一致性。
六、本次公积金贷款政策调整的依据是什么?
答:根据本市住房公积金差别化信贷政策,以往主要是审核申请贷款家庭名下住房情况,即使缴存职工使用过公积金贷款,在还清后仍可再次申请。本次调整为同时审核家庭名下住房情况和公积金贷款记录。对于购买首套住房且从未使用过公积金的缴存职工家庭,公积金差别化信贷政策不作任何调整;对已使用过 1 次公积金贷款的缴存职工家庭,即使名下无房,也只能享受第二套改善型住房贷款政策;对已经使用过两次公积金贷款的缴存职工家庭,不再向其发放第三次公积金贷款。这有利于体现公积金贷款的差别化和公平性,同时也体现公积金支持的对象。
调整第二套改善型住房的贷款政策是根据本次房地产调控要求所作的相应调整。2010 年,住建部等四部委要求第二套改善型住房的公积金首付款比例不得低于 50%、贷款利率不得低于同期首套住房公积金贷款利率的 1.1 倍。2014 年11 月,为支持住房消费,本市根据人民银行、银监会文件要求,对购买第二套改善型普通住房的公积金贷款政策均参照首套住房政策执行。但在目前房地产调控的背景下,对购买第二套改善型普通住房不再参照首套住房贷款政策,对其首付款比例,公积金贷款利率和最高贷款限额都进行相应调整,以更好地体现与首套首次购房家庭的差别化管理。
调整借款人计算还款能力的月收入基数比例是根据《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》(建
金[2015]150 号)中“在保证借款人基本生活费用的前提下,月还款额与月收入比上限控制在 50%-60%”的精神进行调整的。本市目前计算公积金借款人还款能力为月还款本金不超过工资收入的 50%,如果加上利息,每月还款额占工资收入的 70% 左右,超过了 50%-60%的上限控制标准。本次从 50%调整为 40%后能够真实反映借款人的偿债能力,月还本付息额控制在政策规定的范围内,以降低公积金贷款违约风险产生。
严格对购买第二套改善型住房的认定,是根据《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》(建金[2010]179 号)中“第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象,仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房”的精神进一步明确认定口径。
计算公积金贷款额度的缴存余额倍数,通常综合考虑贷款风险杠杆以及住房公积金的互助、公平、共享和可持续原则。全国其他城市都不高于 25 倍,普遍在 10-20 倍间,本市兼顾了政策连续性和渐进性等因素,本次从 40 倍适当下调至 30 倍(补充公积金从 20 倍下调 10 倍)。
七、什么是上海市市场利率定价自律机制?
答:上海市市场利率定价自律机制是人民银行上海总部监督指导下的在沪银行金融机构自律协调机制,在上海市房地产金融调控中发挥重要作用:一是根据上海市房地产调控要求,在人民银行上海总
部指导下,按照“因城施策”的原则,协商确定差别化住房信贷政策调整方案。二是在统一差别化住房信贷政策具体执行标准,规范商业银行与房地产中介业务合作,防范“首付贷”等房地产市场场外配资加杠杆行为,维护住房金融市场秩序等方面发挥了关键作用,有效督促商业银行全面贯彻落实上海市房地产金融调控政策。

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