购买二手房最全避坑指南来啦!
购买⼆⼿房最全避坑指南来啦！
买房不是去菜市场买菜，往往是⼀个家庭的重⼤投资。买得好，会很舒⼼，买不好，不⽌是窝⼼，更是⽆尽的纠纷和⿇烦。所以，在买房时⼀定要慎重，尽量做到防患于未然。
⼀、核实⾝份
购买⼆⼿房必须要看房主和代理⼈的⾝份证和不动产权证，必须确保⾝份证上的名字和不动产权证上的产权⼈是完全⼀致的。
⽽且，如果不是房主本⼈直接出售，还要看代理⼈的⾝份证原件和授权委托书，核实代理⼈的名字是否和房主授权委托书上的受托⼈名字和⾝份证号是否完全⼀致。
需要特别说明的是，如果不是房主本⼈卖房，房主委托他⼈进⾏的话，保险起见，要让对⽅提供公证授权委托，⽽不仅仅是随意写⼀张授权委托书。不只是看，⽽是要保留。
⼆、关注房产登记情况
⾸先，
⾸先，不动产权证是证明出卖⼈是合法所有权⼈的核⼼凭证，要详细查看不动产权证上登记的⾯积、⽤途、房屋性质、共有权、抵押情况等。
其次，不仅要查看不动产权证，还要到不动产登记部门进⾏核查，核实是否和不动产权证登记情况⼀致。
其次，
以共有权和抵押权为例，如果房产是多个共有权⼈或夫妻共同财产，势必在将来签署合同时将和所有的产权⼈签署购房协议，如果仅仅是其中⼀位，将可能⾯临很⼤的合同风险。
如果房产设定了抵押，必须考虑抵押权的解除问题，否则将⾯临所购买的房屋存在极⼤的风险，甚⾄最终可能直接导致房钱两空
致房钱两空。
如果购买的房产设定了抵押，需要在合同中明确约定何时通过何种⽅式解除抵押，如果没有解除应当承担何种违约责任。
对于购房⼈⽽⾔，最优的解抵押⽅案是合同签订后，出卖⼈⾃⾏筹资⽴刻解除抵押。如果出卖⼈暂时没有资⾦能⼒解除抵押，在现实中往往会⽤购房⼈的⾸付款去解除抵押，如果选⽤这种⽅式，在合同中也务必明确约定，⽽且还要严格限制⾸付款必须⽤于解除抵押，由双⽅共同去办理。
三、核实房屋现状。
核实房屋的现状时，不要仅仅只关注房屋的区位、装修和质量等，更要关注房⼦⽬前的居住使⽤情况，
是否正在进⾏出租，是否设定了居住权。如果房屋正在出租中，必须让出卖⼈提供承租⼈同意出售的书⾯⽂件，⽽且最好在交房前腾房。从法律上
从法律上讲，承租⼈在房屋买卖的时候有优先购买权，⽽且买卖不破租赁。
讲，承租⼈在房屋买卖的时候有优先购买权，⽽且买卖不破租赁
也就是说，在同样的条件下，承租⼈如果也想购买这个房屋，他是有优先权的。⽽且，即使他不购买
这个房屋，如果租赁合同没有到期或者没有解除或终⽌，承租⼈也依然有权利继续使⽤房屋。
所以，如果不注意上述问题，购房后将⾯临着承租⼈⾏使优先购买权的风险，或者承租⼈继续使⽤房屋，买⽅付了款却不能使⽤房屋的风险。
四、关注物业管理⽔平
购买⼆⼿房的时候，不仅要看⾃⼰的房⼦，看看周边的环境，还要留意⼩区的物业管理，否则悔之晚矣。
⼩区的物业管理⽔平可以通过很多⽅⾯体现，⽐如公共区域的卫⽣⽔平、⼩区是否封闭、保安的数量和责任⼼、物业费的缴纳情况、⽔电煤⽓的缴纳⽅式、电梯的品牌和保养情况等。
现在⽹络⽐较发达，在决定购房前，还可以通过⼩区的业主论坛、业主等途径去了解⼩区的实际情况。多看多听多问，这样才能买房买得舒⼼。对于⼀个⼩区，如果物业管理很好，将会⼤⼤提升⼩区的品质和价值，如果管理不好，将会令问，这样才能买房买得舒⼼。
⼩区的价值⼤打折扣，⽽且将会严重影响到业主的居住使⽤。
五、合同约定是重中之重
谨记“⼝说⽆凭”四个⼤字！
购房时，对于出卖⼈的承诺都要写⼊协议当中，尤其是对交易的关键性承诺务必写⼊合同中，切勿轻信⼝头约定。
现实⽣活中，很多纠纷就是因为仅仅只是⼝头承诺，没有写⼊合同，对出卖⼈没有约束⼒导致的。虽然民法典中规定了⼝头协议，但是在司法实践中，由于举证责任问题，往往难以得到实现。
另外，在签署购房合同时，务必注意关注以下7个核⼼点：
1、房屋概况
房屋的所有权证号、结构、总层数、所在楼层、建筑⾯积、使⽤⾯积、设计⽤途、共有权⼈、⼟地情况、租赁情况、抵押情况、使⽤年限等都要注意并约定。尤其要注意租赁、抵押、居住权情况
尤其要注意租赁、抵押、居住权情况！
2、成交价格
常规的成交价实际上是按套转让价，不仅仅包括房⼦本⾝，还包括房屋的附属设施、设备、物品等。要注意约定清楚，避免交房时产⽣不必要的纠纷。
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3、⽀付⽅式
常规的⽀付⽅式⼀般分为全款、分期付款、按揭贷款三种⽅式。
要明确约定⽀付⾦额、⽀付时间、⽀付条件、余款⽀付时间、甲⽅提供贷款资料时间等内容。
需要特别注意，在签订合同前⼀定要综合衡量付款能⼒和贷款能⼒，避免因为后期付款或贷款问题⽽违约。尤其是选⽤贷款⽅式的，⼀定要先到银⾏打印⾃⼰的征信记录，提前衡量能否批贷及贷款额度的问题
⽤贷款⽅式的，⼀定要先到银⾏打印⾃⼰的征信记录，提前衡量能否批贷及贷款额度的问题。
4、逾期付款违约责任
千万不要轻易放弃对合同中违约⾦数额的谈判，不要对付款能⼒过于⾃信，尽量避免违约⾦的约定过⾼。
5、房屋交付
交房是实现购房⽬的的两⼤核⼼之⼀，合同中必须明确约定交房时间、交房⽅式、逾期交房违约责任
等。如合同中需要明确约定，交房时卖⽅结清已发⽣的全部⽔、电、⽓、电话、收视费、宽带、物管费等所有费⽤。
6、过户
过户是买房⼈实现购房⽬的的两⼤核⼼之⼆，合同中要明确约定过户时间、办证的配合义务、逾期过户的违约责任等。不动产证是购房⼈从法律上取得物权的标志，只有取得了不动产证，购房⼈才是真正意义上的房主。
7、税费承担
房屋买卖中税费的⾦额往往不⼩，在实践中所有的税费往往由购房⼈承担，⽽购房⼈衡量房屋价值，决定是否购房时，也必须考虑税费的问题。
为了避免承担计划之外的税费，必须在合同中明确列明影响税费的因素，⽐如是否是唯⼀住房，是否是满五唯⼀等，⽽且还要明确约定，如果卖房⼈承诺的情况有误，多的税费由卖房⼈承担。
六、⼀定要看⼈
房⼦再好，合同签得再好，如果出卖⼈⼈品或性格不好，也要考虑是否要坚持购买。
在实践中，有不少纠纷其实并不是合同约定得不够完善，⽽是⼈有问题，有蛮不讲理的，有见钱眼开的，有恶意毁约的。
所以和出卖⼈谈的时候，⾸先要看⼈如何，如果谈的时候就觉得⼈⽐较⿇烦，即使后⾯谈妥了，履⾏起来也可能会有问题。
七、关注“户⼝”问题
在⼆⼿房交易中，买房往往⽐较关注房屋的价格、区位、户型、朝向、楼层等，却往往忽略户⼝问题。如买⽅已经付清了房款，卖⽅也将房屋过户到买⽅名下了，房⼦也交付了，整个交易看起来似乎圆满结束了。然⽽，买⽅在迁户⼝的时候发现房⼦上还挂着别⼈的户⼝……
为了尽量避免因户⼝问题产⽣纠纷，在房屋买卖合同中务必约定户⼝迁出条款和违约条款，必须防患于未然。
⾸先，
⾸先，必须明确约定何时将户⼝迁出；
其次，在户⼝全部迁出后，才可以付清全部购房款。
其次，
第三，对不及时迁出户⼝进⾏明确的违约⾦约定。
第三，

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