晏金炜、王佳珺与上海锦秋房地产有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判 ...
晏金炜、王佳珺与上海锦秋房地产有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事  合同、无因管理、不当得利纠纷  合同纠纷  房屋买卖合同纠纷  商品房预售合同纠纷 
【审理法院】上海市第二中级人民法院 
【审理法院】上海市第二中级人民法院 
【审结日期】2020.02.12 
【案件字号】(2019)沪02民终11011号 
【审理程序】二审 
【审理法官】邬海蓉王晓梅俞璐 
【审理法官】邬海蓉王晓梅俞璐 
【文书类型】判决书 
【当事人】晏金炜;王佳珺;上海锦秋房地产有限公司 
【当事人】晏金炜王佳珺上海锦秋房地产有限公司 
【当事人-个人】晏金炜王佳珺 
【当事人-公司】上海锦秋房地产有限公司 
【代理律师/律所】傅竞杰上海环绮律师事务所;曹岭上海市国泰律师事务所;赵瑞上海市国泰律师事务所 
【代理律师/律所】傅竞杰上海环绮律师事务所曹岭上海市国泰律师事务所赵瑞上海市国泰律师事务所 
【代理律师】傅竞杰曹岭赵瑞 
【代理律所】上海环绮律师事务所上海市国泰律师事务所 
【法院级别】中级人民法院 
【字号名称】民终字 
【原告】晏金炜;王佳珺 
【被告】上海锦秋房地产有限公司 
【本院观点】因锦秋公司交付的房屋存在质量问题，致晏金炜、王佳珺无法正常居住，晏金炜、王佳珺要求赔偿损失，符合法律规定。 
【权责关键词】显失公平撤销合同合同约定鉴定意见新证据重新鉴定关联性质证诉讼请求另行起诉缺席判决维持原判发回重审 
【指导案例标记】0 
【指导案例排序】0 
上海搬家公司哪个好【本院查明】二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。    本院另查明，上海市房屋建筑设计院有限公司出具的《司法鉴定意见书》附件3.2：二楼卧室东墙内墙面现状检测中记载：“现场检测时墙面软包及木饰面装饰已拆除，墙面有钉眼，
软包背面及木饰板发霉变，墙面中下部霉变明显，……"。附件3.3：三楼南卧东墙内墙面现状检测中记载：“现场检测时墙面软包及木饰面装饰已拆除，墙面有钉眼，软包背面及木饰板发霉变，墙面大面积霉变明显，……"。    本院再查明，锦秋公司在一审2019年4月1日的庭审中称：“新坤是总包单位，原告报修后，被告上门查看，但没有承认房屋质量问题，到12月1日将护墙板打开后发现原告要埋管线对墙体进行开槽装修软包及三楼隔断都要对墙体进行打钉打洞对保温层和防水层都造成了破坏就跟原告讲明是原告自行装修导致的后来原告就不再与被告沟通"。 
【本院认为】本院认为，因锦秋公司交付的房屋存在质量问题，致晏金炜、王佳珺无法正常居住，晏金炜、王佳珺要求赔偿损失，符合法律规定。关于损失计算标准问题，在双方事先未作出明确约定的情况下，晏金炜、王佳珺要求按照涉案房屋全部出租的租金标准确定缺乏依据，亦不尽合理。相关损失标准应综合案件的具体情况及晏金炜、王佳珺的实际损失予以确认。根据已查明之事实及各自陈述，双方自2018年8月起就房屋质量问题进行交涉，而锦秋公司于2018年12月1日打开护墙板后仍坚持认为质量问题是因为晏金炜、王佳珺的装修导致，直至一审庭审中才同意委托第三方鉴定机构进行鉴定。鉴于晏金炜、王佳珺一家自2018年9月起即陆续搬离，而房屋何时能开始修复并修复完成处于不确定状态，
故一审法院认定从2018年11月1日起计算房屋使用权损失至房屋修复之日止并无不当。就损失金额标准，因涉案司法鉴定结论对涉案房屋质量问题的分布、程度及原因分别予以明确；鉴定人员表示修复施工期间，除霉变房间外，其他房间的使用亦会受到灰尘和噪音的影响。故基于存在主要质量问题的房间功能、一方的违约程度、相对方的家庭人员结构、实际损失及涉案房屋所在区域同期租赁市场行情等因素，一审法院认定5000元每月的赔偿标准明显过低，本院酌情调整至8000元每月。就房屋室内装修修复损失，晏金炜、王佳珺表示将另行起诉，并无不妥。关于物业管理费的问题，一审法院认定晏金炜、王佳珺不应在已主张房屋使用权损失的情况下再重复主张本属于房屋使用成本的物业管理费，并无不当。    综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下： 
【裁判结果】一、维持上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初5641号民事判决第一、三、四项判决；    二、撤销上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初5641号民事判决第二项判决；    三、上海锦秋房地产有限公司于上述质量问题修复之日起十日内，按每月8000元的标准，向晏金炜、王佳珺赔偿2018年11月1日至修复完毕之日止的房屋使用权损失。    一审案件受理费2951元，由晏金炜、王佳珺负担2216元，由上海锦秋房地产有限公司负担735元；鉴定费22000元，由上海锦秋房地产有限公司负担。二审案件受理费2734元，由晏
金炜、王佳珺负担2053元，由上海锦秋房地产有限公司负担681元。    本判决为终审判决。 
【更新时间】2022-08-24 02:41:30 
【一审法院查明】一审法院认定事实：2016年1月24日，锦秋公司(甲方)与晏金炜、王佳珺(乙方)签订《上海市商品房预售合同》，主要约定，乙方向甲方购买涉案房屋，暂测建筑面积195.23平方米，另有地下附属面积84.20平方米，总房价暂定9506250元；甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方免费修复；双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据；自该房屋验收交接之日起，甲方对该房屋负责保修。保修范围和保修期由甲乙双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定。2016年3月27日，锦秋公司向晏金炜一方交付涉案房屋。2018年8月，晏金炜一方发现涉案房屋有渗漏问题，向锦秋公司报修，之后双方多次查看、交涉未果，故涉讼。    一审审理中，法院根据晏金炜一方的申请，委托上海市房屋建筑设计院有限公司对涉案房屋渗水问题进行司法鉴定。鉴定意见如下：一
、房屋存在外墙保温系统未按设计施工，材料拉伸粘结强度不足、空鼓开裂；填充墙错位，未设增强措施；屋面天沟防水卷材未翻边、缺损等施工缺陷，不符合相关验收规范；二、涉案房屋二、三层卧室东墙存在渗漏，主要因外墙保温系统未按设计施工，且存在材料强度不足、空鼓开裂等施工质量缺陷；内墙面渗漏霉变与墙面新开线槽、钉眼分布未见明显关联性特征，但装修施工会造成一定影响；三、建议对外墙渗漏及相关施工质量问题进行修复。修复方案如下：建议委托原设计单位或其他有资质的设计单位，根据目前技术规定要求，选择可靠外墙外保温系统重新设计，凿除二、三层卧室东墙的原有墙面保温系统和饰面层重新施工；对三楼书房北墙空鼓部位铲除重做；对内墙面粉刷霉变、龟裂铲除重新批嵌；错位填充墙重新砌筑，并做好增强措施后重做墙面粉刷；天沟防水卷材按规范修复施工，排水口处缺损防水卷材补做，做好新旧卷材搭接；建议屋面定期清扫，以防杂物堵塞。    一审审理中，晏金炜、王佳珺表示认可上述鉴定意见。    一审审理中，锦秋公司表示，不认可上述鉴定意见，要求重新鉴定。理由如下：一、鉴定单位超出其鉴定资质进行鉴定，无资质采用技术标准包括《建筑节能工程施工质量验收规范》、《无机保温砂浆系统应用技术规程》、《上海市住房和城乡建设管理委员会关于公布的通知》等。二、鉴定单位鉴定检测程序违法：1、有三次现场鉴定只有一名司法鉴定人员到场；2、激光测
距仪未见绿标识，超过有效期；3、现场采用拉拔方法检测保温系统粘结强度的方法违规，应在实验室内进行；4、使用钢凿大力敲击墙面检测空鼓，未使用响鼓锤轻轻敲击；5、未钻到基墙平砂浆。三、鉴定结论错误：1、保温系统失效原因是因晏金炜一方违规装修导致的，包括晏金炜一方在一层加增现浇楼板、加增隔墙等，还有装修过程中对墙体进行野蛮敲击冲击使墙体结构松动，还破坏墙体的保温层，因无机保温砂浆系统是有防水功能的，被破坏后导致渗水；2、外层保温层不存在空鼓，现场未见分层及起泡，锦秋公司使用材料为有机聚苯颗粒混合砂浆，该材料的声音好像是有空鼓的声音，但实际不是空鼓；3、所有霉变的地方都是使用软包工艺，软包没有按照规范施工进行，软包对霉变也是有影响的；4、现场没有渗水痕迹，实际是光线亮度差引起的误导，以及施工时候的涂料差；5、检测保温砂浆没有取到基层，所以砂浆层厚度无法确定；6、北侧外墙现场未做检测；7、阁楼不存在砌体错位。四、出具的修复方案不合法，修复方案不得出现在鉴定意见书中。五、鉴定意见书不合法，房屋设计施工资料与实际不符，“表4.3-1"遗漏30mm无机保温砂浆层。    鉴定单位对锦秋公司的上述质证意见答复如下：一、鉴定单位具有从事司法鉴定的资质，本次鉴定未超出鉴定资质范围。二、检测程序未违法：1、两个鉴定人员同时到场有两次，不需要每次都全部在场；2、激光测距仪有效期到2020年5月，仪器上贴有
绿标；3、针对已完工的建筑实体在现场检测更有效，如果运输到实验室检测会产生误差；4、实际使用响鼓锤检测空鼓，钢凿是用作其他工作；5、开洞打到基墙，只是有一部分因为空鼓等原因不需要打到基墙。三、鉴定结论没有错误：1、锦秋公司所述装修情况属实，根据鉴定单位勘查，晏金炜一方装修的相关部位未见明显损坏，保温系统的破坏主要还是锦秋公司的施工问题，晏金炜一方装修可能会造成一定的影响；2、鉴定单位在切割空鼓部位时已经有开裂；3、软包在现场勘查时前已经拆除，无法判断软包与霉变是否有关联；4、是渗水痕迹，并不是光线反差，而且局部还有一定的差；5、砂浆层厚度是准确的；6、北侧有扇窗，鉴定人员通过该窗户检测了窗户周边的外墙；7、现场存在砌块错位的情况。四、修复方案是指导性的，可以在鉴定意见中作出。五、“表4.3-1"在“围护结构主要节能措施"一栏写有30mm无机保温砂浆层。 

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