杨慧昆与王慧芬房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】陕西省安康市中级人民法院
【审理法院】岗前培训心得陕西省安康市中级人民法院
【审结日期】2020.07.13
【案件字号】(2020)陕09民终597号
【审理程序】二审
【审理法官】王佳张燕刘慧琴
【审理法官】王佳张燕刘慧琴
【文书类型】判决书
【当事人】杨慧昆;王慧芬 苏代为燕说齐
【当事人】杨慧昆王慧芬
【当事人-个人】杨慧昆王慧芬
【代理律师/律所】第五军陕西莱锦律师事务所;严亚维陕西莱锦律师事务所;周加勤陕西方瀚律师事务所
【代理律师/律所】第五军陕西莱锦律师事务所严亚维陕西莱锦律师事务所周加勤陕西方瀚律师事务所
【代理律师】第五军严亚维周加勤
【代理律所】陕西莱锦律师事务所陕西方瀚律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】杨慧昆
【被告】王慧芬
【本院观点】综合上诉人的上诉意见及被上诉人的答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、本案是否应当依照先刑后民的原则中止审理，待刑事案件终审后再进行审理。
【权责关键词】撤销委托代理表见代理合同过错证明责任（举证责任）诉讼请求法院调解中止审理维持原判 河东狮吼2经典台词
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【本院查明】经二审审理查明：亿豪岚皋分公司因一起民间借贷纠纷案件，将其位于岚皋县XX小区的部分商品房以2680元／㎡的价格抵偿给庄重公司、杨慧昆，其中40套商品房归杨慧昆所有，并备案登记在其名下，由其自行销售。案外人杨嘉利系庄重公司员工，其与杨慧昆系同事关系。2018年7月，杨慧昆口头委托杨嘉利对其位于岚皋县XX小区的商品房对外销售，杨慧昆口头承诺靠近河边的房子价格按照2800元／㎡，不靠河边的房子价格按照2750元／㎡，如果按照上述价格出售，杨嘉利可获得3000元／套的提成，如高出所定
价格且在3000元／㎡内，多赚的部分按照10%的比例归杨嘉利，价格高出3000元／㎡的部分全部归杨嘉利所有。2019年1月，王慧芬经徐志雅介绍并委托其与杨嘉利达成口头协议，购买了XX小区1-XX号房屋，面积104.79㎡，单价2800元／㎡，房屋总价293412元。2019年2月13日，王慧芬通过常州东银投资管理有限公司向杨嘉利转账150000元。2019年3月1日，王慧芬向杨嘉利支付了房款128412元。2019年3月10日，亿豪岚皋分公司管理人员将房屋钥匙交给王慧芬后，杨慧昆将房屋钥匙更换，涉案房屋未签订书面合同。杨嘉利接受委托后，先后对外销售了23套房屋，19套办理了解押、网签手续，本案王慧芬及另案张茹购买的房屋未办理解押、网签手续。杨嘉利将房屋出售后，所得款项用于消费和偿还债务，并对杨慧昆隐瞒了房屋销售款项。 另查明，杨嘉利涉嫌罪被法院判处有期徒刑十四年六个月，该案目前二审还未审理终结。
【本院认为】本院认为，综合上诉人的上诉意见及被上诉人的答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、本案是否应当依照先刑后民的原则中止审理，待刑事案件终审后再进行审理。二、杨慧昆与杨嘉利之间是否存在委托代理关系。三、杨慧昆是否应当向王慧芬交付房屋并办理房产过户手续。 关于第一焦点即本案是否应当中止审理等待刑事案件审理结果的问题。在处理民刑交叉纠纷时并非绝对化的采用先刑后民的方式，而是依据案件的实
乔迁新居贺词际情况综合判断民事案件是否必须以刑事案件的审理结果为前提。本案系王慧芬与杨慧昆之间的房屋买卖合同纠纷，应当以杨慧昆与杨嘉利是否形成委托代理关系、买卖合同的效力以及杨慧昆是否应当履行交付房屋和办理手续的义务为核心。杨嘉利涉嫌罪的刑事案件是因杨慧昆就杨嘉利以欺骗手段非法占有其财产的行为向公安机关报案而引发，涉及的是杨嘉利非法占有他人财物的行为应当如何定罪量刑的问题。由此可见，两案的法律事实虽有牵连，但两案的法律主体与法律关系并不相同，刑事诉讼并不能解决本案杨慧昆作为被告应否承担民事责任问题，故两案应当分别审理。杨慧昆认为本案应当中止审理等待刑事案件审理结果的上诉理由不能成立。 关于第二焦点即杨慧昆与杨嘉利之间是否存在委托代理关系的问题。经查，杨慧昆因民间借贷纠纷经法院调解取得40套商品房的所有权，该房屋备案登记在杨慧昆名下由其自行销售。从公安机关的笔录可知，杨慧昆和杨嘉利均认可杨慧昆就房屋的销售事宜口头委托杨嘉利的事实，且双方就不同情况下房屋的出售价格和销售提成、房屋销售的具体流程、前期部分其他房屋手续的办理经过的相关陈述一致。综合上述事实，可以认定双方之间形成委托代理关系，杨嘉利亦按照约定实施了委托事项。杨慧昆上诉认为本案不存在委托代理关系，该意见与双方及其他人员在公安机关的陈述不符，也与杨嘉利代表杨慧昆在岚皋处理房屋销售相关事宜的实际情况不符。庭审
中，杨慧昆另认为委托事项仅限于发布信息，并未委托杨嘉利办理收取款项和房屋解押手续等卖房事项，该意见既与杨慧昆、杨嘉利在公安机关的陈述内容不符，也与杨慧昆主张双方之间不存在委托代理关系的意见矛盾。因此，杨慧昆该上诉理由不能成立。 关于第三焦点即杨慧昆是否应当向王慧芬交付房屋并办理房产过户手续的问题。杨嘉利受杨慧昆委托销售属于杨慧昆所有的XX的房屋，王慧芬经徐志雅介绍并委托徐志雅与杨嘉利就房屋买卖达成口头协议，购买了XX小区1-XX号房屋并按约定交付了房款。杨嘉利和徐志雅的行为效力及于王慧芬与杨慧昆，其行为后果应当由王慧芬和杨慧昆承担。即使如杨慧昆所述杨嘉利超越了代理权，王慧芬作为善意无过失的合同相对人，基于杨嘉利在客观上形成的可信赖之表象，而与之所为的合理行为的法律后果亦应当归属于被代理人杨慧昆。因此，可以认定王慧芬与杨慧昆就XX1-XX号房屋形成口头房屋买卖合同。王慧芬已经履行了作为买房人的义务即交付房款，杨慧昆则应履行作为出卖方的基本义务即交付房屋并办理手续。因本案房屋的特殊性，王慧芬主张的办理房产过户手续，经庭审时核实实为在房管部门办理解押、网签的手续。因此，王慧芬请求杨慧昆交付房屋并办理手续应予支持。 综上所述，杨慧昆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费500元，由上诉人杨慧昆负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-08-17 23:25:56
【一审法院查明】一审法院认定事实：陕西亿豪房地产开发有限公司岚皋分公司（以下简称“亿豪岚皋分公司"）因一起民间借贷纠纷案件，将其位于岚皋县XX小区的部分商品房以2680元／㎡的价格抵偿给陕西省庄重实业投资有限公司（以下简称“庄重公司"）、杨慧昆，其中40套商品房归杨慧昆所有，并备案登记在其名下，由其自行销售。案外人杨嘉利系庄重公司员工，其与杨慧昆系同事关系。2018年7月，杨慧昆口头委托杨嘉利对其位于岚皋县XX小区的商品房对外销售，杨慧昆口头承诺靠近河边的房子价格按照2800元／㎡，不靠河边的房子价格按照2750元／㎡，如果按照上述价格出售，杨嘉利可获得3000元／套的提成，如高出所定价格且在3000元／㎡内，多赚的部分按照10%的比例归杨嘉利，价格高出3000元／㎡的部分全部归杨嘉利所有。2019年1月，王慧芬经徐志雅介绍并委托其与杨嘉利达成口头协议，购买了XX小区1-XX号房屋，面积104.79㎡，单价2800元／㎡，房屋总价293412元。减去税款15000元，房款总价278412元。2019年2月13日，王慧芬通过
常州东银投资管理有限公司向杨嘉利转账150000元。2019年3月1日，王慧芬向杨嘉利支付了剩余房款128412元。2019年3月10日，亿豪岚皋分公司管理人员将房屋钥匙交给王慧芬后，杨慧昆将房屋钥匙更换，涉案房屋未签订书面合同。杨嘉利接受委托后，先后对外销售了23套房屋，19套办理了解押、网签手续，本案王慧芬及另案张茹购买的房屋未办理解押、网签手续。杨嘉利将房屋出售后，所得款项用于消费和偿还债务，并对杨慧昆隐瞒了房屋销售款项。 一审法院另查明，杨嘉利涉嫌罪被法院判处有期徒刑十四年六个月，该案目前二审还未审理终结。
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