项目发展前期调研50问
1、该城市现有商圈地理位置、主导商业业态及规模？
2、当地关于用地性质的规定：商业、酒店、居住、办公、文化、教
育各类用地各如何规定？室外街或大商业上插蜡烛产品争取为
70年用地性质居住有无操作的可行性？
3、出让方式当地规定必须净地出让还是可毛地出让？对毛地出让当
地政府有何具体规定？
4、是否需要回迁房及回迁房的具体面积、户数和交付时间？
土地现状：
5、土地上现有建筑物的类型与面积；地块上是否有其它现存的需要清除
的障碍物？目前是否建有人防设施及其他地下的构筑物，如桩、基础、污水处理池、化粪池等；地块内
的有无需要保护的建筑、公共设施及公建配套，如古建筑、有特殊历史意义的建筑、人防设施、变电站等，如有，是否可以拆除，是否需支付相应的补偿费，补偿费用为多少？是否已含在土地成本中？
7、当地政府对地块内的园林和树木是否有保留、保护的要求？如没有，
则申请伐移树木需报哪些部门审批，是否需另外交纳什么费用？
8、是否有变电站、管线等在地块内或经过地块？是否有穿越该地块的管
线？如电缆等；尤其是邻近房屋正在使用的公共管线是否穿越该地块？
9、目前是否有军用设施穿越基地或基地周边地区？
10、否有河流、小溪流经本地块，地块内的湖泊、鱼塘的数量大小和分
布，水利及水务部门有无保留及改造的要求？
11、地块上从前是否有化工场或对地块存在潜在污染的相关类型的厂房
等？此污染问题是否会对未来项目的发展有影响？是否从事过相关的检测工作？如有，提供相关的报告。
交地标准：
12、当地规定的交地标准如何？交地时地块规划红线内是否达“三通一
平”：通路、通电、通上水及场地自然平整？
13、交地规划红线外基础设施是否达到“八通”【通路、通电（是否能按
照开发商的要求量提供10KV多回路电源至项目规划红线）、供热管线通、通雨水排放、通污水排放、通上水、通燃气、通电话暨有线电视】？如交地时无法达到以上标准，则政府完成四至道路及各市政设施配套的计划和相关手续如何？
14、重点需落实电力是否满足项目设计容量和使用要求、确定能满足项
目需要的双回路变电站(所)与项目的距离、变电站的名称、高压变低压的具体数值、明确距离？是否需要开发商承担红线外的建设费用？
15、项目周边道路是否有拓宽计划或高架桥或下穿隧道计划；是否允许
设机动车出入口？
16、如有城市轨道交通或规划中的轨道交通计划，则须提供该轨道交通
规划图或方案（如地铁、轻轨设计计划，城市道路规划，道路立交规划方案等等）？
土地交易：
17、土地出让价格费用组成如何？契税是否含在地价中，契税税率多
少？
18、土地出让程序在本地多采用何种程序？政府对某企业有意向是否需
要签署托底协议，是否需要支付诚意金及金额？能否设置挂牌条
件？如采用挂牌在当地是否也须2家以上参与报名方可成交？
规划设计：
19、当地或所在省份有否专门的规划技术管理规定或规范？如有则对于
城市规划中单地块建筑密度所规定的上限为多少？绿化率的下限是多少？
20、项目所处区域有无正式审批通过或正式公示过的控制性规划？控规
编制单位是何单位？该规划如要调整在当地将会走何种程序？流程如何，时间多久？
21、当地或所在省份有无单独的“建筑面积计算规定”？底商因层高不同
有无明确的计算建筑面积规定？
22、关于日照：
应重点了解下列问题：
当地是按照大寒日还是冬至日的日照时间值？
日照时间值得计算方式是“单一时段连续日照时间”、“分时段累积”还是“全天不限时段累积”（前者最严，后者较宽松，应争取后
者）？“分时段累积”时，分几个时段（越多对我方越有利）、最短时段的时间要求（越短对我方越有利）。
当地是否指定日照计算软件、指定日照软件的名称？
当地是否执行南侧建筑高度比值审批日照间距而不需要日照分析？
项目用地内新建建筑的投影进入相邻地块的限制在当地规划局如何规定？
需了解当地新建建筑对相邻原有建筑日照影响的规定！
是否允许纯北向户型；
税收政策：
23、所得税税率？所得税预征计税毛利率？
24、城市建设维护税、教育附加、地方教育费附加税率？
25、契税、营业税、土地增值税、所得税、房产税等在项目所在地各级
留成比例如何？
26、当地是否存在地方性基金？如物价调控基金、水利建设基金、防洪
安全基金等？费率如何、计征基础为何？
27、土地增值税预征率？预征周期是按月还是季度或年？该税种如清算
则有何规定？
28、房产税按资产原值还是按租金收入为基数征收？
29、销售款是按照每月预收款还是合同额计算并缴纳？
项目开发建设：
28、各种规费、报批报建费及行政事业性收费标准及其相关依据性文
件？
29、当地施工图审查目前是政府行为还是企业行为？有几家一级审查单
位？当地民企投资项目招标程序如何？仅需备案还是要走公开招标流程？
30、如项目有回迁房由开发商建设，则回迁部分税费如何？
31、当地及所在省份关于人防建设如何规定？如易地建设则如何收取费
用？人防报建费？按规定配件人防时最多能争取到到多大比例的物资库比例？
32、地下室做商业是计容积率还是补缴土地出让金？办理产权和不办理
产权处理方式是否政策一样？
33、当地房地产开发5证办理的常规流程及所需资料和程序？办理预售证
要求的工程形象进度？
34、当地住宅须配建的物业管理用房、物业经营用房及社区用房如何规
定？以上用房产权归属如何规定？
35、消防问题：项目所在省份对于消防性能化设计的有关规定？有无专
门规定？当地消防对于性能化设计有无足够的了解？
36、当地对于沿街底商有无环保专项要求？如底商做餐饮则需和何种审
批程序和建造标准？
37、当地地址基本情况，是否软土地基地区？当地基坑支护和降水惯常
采取何种方案？
38、当地对于房地产开发项目绿化验收的标准为何？覆土深度达多少方
可计算绿化面积？大型铺装广场和水系如何计？
39、项目验收惯常程序流程？消防验收在性能化设计的前提下有哪些特
殊规定？省消防总队介入到和和何种深度？
40、项目所在区行政审批权限如何？
销售部分：
41、当地对于写字楼销售有何专门规定？可否分割销售？分割面积有无
规定？
42、写字楼可否上燃气？底商可否上燃气？
43、SOHO产品是否在当地被限制？有无专门政策规定？
44、当地商用水电汽收费标准？住宅水电汽收费标准？
45、当地地下车位可否办理产权？人防地下车位可否出租？机械式车位
可否办理产权并销售？
46、当地或所在省份对于住宅90，70政策的执行情况总体如何？区域内
如何执行或单项目可否突破？
47、当地房屋预测绘、正式测绘有何规定？测绘认可单位是政府部门还
是企业行为？
关于酒店：如项目政府要求做酒店则需调查
48、项目所在城市五星级酒店尤其是品牌酒店有几个？是什么品牌？
什么地问49、所在地高星级酒店平均经济指标？如房价、住房率、单房收益、劳
动力成本和能源成本等
50、当地旅游业和会展业总体状况如何？进出口贸易总体状况如何？
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