房地产行业周报:估值低位叠加利空出尽,板块配置价值提升
[Table_IndustryInfo] 2021年01月17日
强于大市(维持)
证券研究报告•行业研究•房地产
房地产行业周报（1.11-1.17）
估值低位叠加利空出尽，板块配置价值提升
投资要点
分析师：沈猛
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数据来源：聚源数据
基础数据
[Table_BaseData] 股票家数
128 行业总市值（亿元） 20,239.93 流通市值（亿元） 19,398.03
行业市盈率TTM
9.13 沪深300市盈率TTM
16.8
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● 近期多家公司发布2020年业绩预告，开发商中南山控股、中南建设、滨江集
团以及物管企业中恒大物业、滨江服务业绩表现亮眼。从已发布业绩预告的开发商中，南山控股抓住国内政策机遇，积极推动公募或类REITs 的发行，公司控股子公司宝湾物流首次以仓储物流项目发行类REIT s 产品，总发行规模为 18.5亿元，公司实现相应投资收益，预计全年净利润增长在172.6%以上。中南建设、滨江集团由于房地产业务结算规模的增加，全年净利润增长在40%以上。此外，受益于在管服务面积、非业主增值服务和社区增值服务的大幅增长，物管企业中恒大物业全年净利润增长在约180.0%，滨江服务在70%以上。 ● 房地产板块目前处于估值底部，配置性价比较高，高股息率提升投资安全性。从历史数据来看，自2011年以来，申万地产指数平均滚动市盈率16.4X ，最大值39.0X ，最小值8.0X ，当前8.5X ，处于历史1.5%分位点；横向对比来看，房地产板块市盈率在各行业中位列倒数第二位，仅高于银行板块。1年期10年期国债收益率是市场无风险收益率的重要指标，自2020年年初开始下调，虽然下半年有所反弹，但处在较低水平，流动性较为宽松。与之相比地产股由于当
前的低估值，股息率相比其他金融工具更具有吸引力，逐渐成为价值型投资的代表。根据我们的统计，2019年头部8家房企平均股息率3.7%，高于当前10年期国债收益率约3.1%，地产板块的高股息收益率也提升了板块投资的安全性。 ● 我们认为房地产板块目前阶段性价比较高，建议增配。第一、政策风险信息已充分释放，2020年地产融资明显收紧，银行房地产贷款“两道红线”限制资金供给，房企“三道红线”限制资金需求，我们认为当前股价已充分反映了这些风险预期，板块估值存在修复空间；第二、房企管理层频繁增持表达公司信心，2021年以来，融创、旭辉、金科、世茂等众多房企频繁增持，这一方面反映出公司管理层认为当前股价存在低估，同时也显示了其对于未来业绩的信心；第三、房地产板块目前处于估值底部，当前仅为8.5X ，高股息率提升投资安全性。 ● 投资策略与重点关注个股：板块估值近期处于低位，从资金安全性和收益率综合考虑，我们建议适当增配，我们认为当前板块应当关注四条投资主线：1）均衡型的优质房企：万科A 、保利地产、旭辉控股、建发国际控股等；2）永续经营型的特房企：龙湖集团、华润置地、新城控股、金地商置等；3）城市更新型的特房企：龙光集团、佳兆业集团等；4）具有成长性的优质物管企业：永升生活服务、碧桂园服务、金科服务、华润万象生活、宝龙商业等。 ● 风险提示：项目交付风险、项目销售回款风险、行业政策调控风险。
-17%
-6%4%14%24%34%20/1
20/320/520/720/920/1121/1
房地产
沪深300
目录
1 市场回顾 (1)
2 行业及公司动态 (3)
2.1行业政策动态跟踪 (3)
2.2公司动态跟踪 (4)
3 每周点评 (5)
4 投资建议 (8)
5 风险提示 (8)
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图目录
图1：近一年申万地产板块相对沪深300走势 (1)
图2：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp） (1)
图3：上周格力地产、嘉凯城、南国置业等个股涨幅显著 (1)
图4：上周苏宁环球、京能置业、荣丰控股等个股跌幅显著 (1)
图5：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元） (2)
图6：年初以来申万地产上涨个股占比为21.97% (2)
图7：上周表现强势的港股通内房股 (2)
图8：年初以来表现强势的港股通内房股 (2)
图9：上周表现强势的物业股 (3)
图10：年初以来表现强势的物业股 (3)
图11：房地产行业滚动市盈率(TTM) (6)
图12：各板块市盈率（TTM） (6)
图13：国债收益率处在较低水平 (7)
图14：地产板块股息率提升投资安全性 (7)
图15：本周各板块资金合计净流入情况（亿元） (8)
表目录
表1：已发布2020年业绩预告的房地产公司一览 (5)
表2：2021年以来房企大股东及管理层增持 (7)
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1 市场回顾
上周A 股市场整体表现不佳，沪指周线阴跌。上证指数下跌0.1%、沪深300指数下跌0.68%，创业板指下跌1.93%，万得全A 上周交易额5.66万亿，环比下跌3.85%。从板块表现来看，上周电子、建筑装饰和银行板块表现靠前。
申万房地产板块（简称申万地产）上周上涨1.97%，在所有申万一级行业中相对排名5/28。从年初涨跌幅来看，申万地产下跌5.6%，在所有申万一级行业中相对排名19/28。上周申万地产板块交易额804.27亿，环比减少1.41%。
图
1：近一年申万地产板块相对沪深300
走势
图2：年初以来申万地产板块相对沪深
300表现（pp ）
降准
数据来源：Wind ，西南证券整理
数据来源：Wind ，西南证券整理
从个股涨跌幅来看，上周格力地产、嘉凯城、南国置业和京汉股份等个股涨幅居前。苏宁环球、京能置业、荣丰控股、美好置业个股跌幅居前。
图3：上周格力地产、嘉凯城、南国置业等个股涨幅显著
图4：上周苏宁环球、京能置业、荣丰控股等个股跌幅显著
数据来源：Wind ，西南证券整理
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从板块交易额来看，上周万科A 、保利地产、格力地产、金地集团、苏宁环球等排在行业前列，成交额均超27亿。其中，万科和保利交易额合计248.3亿，占板块交易额比重为29.75%，较上周略微上升（龙头股交易占比维持稳定），格力地产和金地集团交易量维持在较高位置。从年初累计涨幅来看，京汉股份、海航基础、格力地产等涨幅居前，上涨个股个数占比21.97%。年初以来，中房股份、万业企业、ST 新光、同达创业、京能置业等个股跌
幅居前。
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图5
：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元）
图6：年初以来申万地产上涨个股占比为
21.97%
数据来源：Wind ，西南证券整理
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从港股通内房（根据Wind-港股概念类-内房股，且为港股通标的）表现来看，上周有35只股票上涨，中国海外发展、万科企业、正荣地产、恒隆集团发展等涨幅明显，而华南城、九龙仓和绿城中国等位居跌幅前列。年初以来，万科企业、丰盛控股、嘉里建设和融创中国等个股表现强势。上周从成交金额来看，中国海外发展、融创中国、华润置地均超过20亿元。
图7：上周表现强势的港股通内房股
图8：年初以来表现强势的港股通内房股
数据来源：Wind ，西南证券整理
数据来源：Wind ，西南证券整理
从物业板块表现来看，在我们跟踪的26只股票中，上周有7只股票上涨，恒大物业、新大正和卓越商企服务等涨幅明显，而远洋服务控股、时代邻里和宝龙商业等位居跌幅前列。年初以来，恒大物业、融创服务控股和永升生活服务等个股表现强势。上周从成交金额来看，恒大物业、碧桂园服务、招商积余、永升生活服务、华润万象生活、中海物业均超过8亿元。
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