行业报告 | 行业研究周报
房地产
证券研究报告 2023年03月19日
投资评级 行业评级 强于大市(维持评级)
上次评级 强于大市
作者
刘清海 分析师
SAC 执业证书编号：S1110523010003 *******************
资料来源：贝格数据
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3 《房地产-行业研究周报：地产销售修复到什么程度了？》 2023-03-05
行业走势图
持续提示的复苏逻辑初步兑现，地产数据如何解读?
—统计局1-2月数据点评
行业追踪（2023.3.11-2023.3.17） 销售数据超预期，复苏逻辑初步兑现
2月至今，我们曾在多篇报告中提示行业正经历基本面复苏，通过对高频数据及其他领先指标的跟踪，我们始终对地产销售的持续性回暖持积极乐观态度。而从前2月统计局公布的销售数据看，短期复苏逻辑不仅得到兑现，且修复程度甚至仍略超出我们的预期，此前判断得到初步验证。
2023年1-2月，全国商品房销售金额15448.57亿元，同比-0.1%，增速已接近回正，累计降幅较22年12月收窄26.6pct ；销售面积为15132.84万平，同比-3.6%；销售均价为10208.64元/平，同比+3.7%。
我们认为前两月地产销售复苏主要原因可能包括：1）宏观经济复苏，居民收入预期与消费意愿提升；2）此前疫情影响积压的需求的陆续释放；3）2022年较大力度的需求端刺激政策逐步落地见效；4）“保交楼”、“三支箭”等政策支持下，供给端参与主体的信用风险得到有效控制，居民购房信心回稳；5）房价持续下行预期修正，行业景气度提升等。我们继续看好“小阳春”行情下行业复苏的持续性，短期市场关注点或是政策出台节奏、推盘供给、三四线复苏持续性等因素对复苏斜率的影响。 开发投资降幅收窄，开竣工显著修复
2023年1-2月，房地产开发投资累计完成额13669.25亿元，同比-5.7%，降幅较22年12月收窄4.3pct 。增量端：2023年1-2月，新开工面积13567.23万平，同比-9.40%。存量端：1）2023年1-2月，房屋施工面积750239.55万平，同比-4.4%。 2）2023年1-2月，房屋竣工面积13177.78万平，同比+8.0%。 从开工端看，住宅新开工降幅收窄幅度与住宅销售收窄幅度表现出较强一致性，可见在销售回暖驱动下，企业开工意愿同步提升。从竣工端看，得益于“保交楼”政策，竣工增速连续多月保持改善态势。我们认为短期内开发投资可能仍将维持弱复苏趋势，在销售回暖和政策扶持双重推动下，施工端有望保持较强韧性，竣工端或将继续稳步改善。
到位资金降幅收窄，供给端政策持续发力
2023年1-2月，全国房地产开发企业到位资金同比-15.2%，较22年12月收窄10.7pct 。其中：1）销售回款：1-2月定金及预收款同比-11.4%。1-2月个人按揭贷款同比-15.3%。2）外部融资：1-2月国内贷款同比-15.0%。1-2月自筹资金同比-18.3%。
去年年底至今，供给侧的融资支持政策频出，围绕“改善优质房企资产负债表”精准发力，行业信用风险得到缓释，优质房企融资渠道迅速恢复。近日，央行再次宣布降准25bp ，行业流动性空间进一步打开，我们认为货币政策的宽松有望继续改善行业整体的融资环境， 当前行业的企稳复苏的趋势或得以稳固。同时配合销售回款的稳步提升，未来优质房企的流动性有望继续改善。 3月新房成交同比继续改善，二手房同比增幅约七成
新房市场本周成交483万平，月度同比+27.15%，相较上月改善6.09pct ；累计库存11662万平，二线去化加速，一线去化放缓，三线及以下速度持平。二手房市场本周成交238万平，月度同比+77.99%，相较上月下降47.78pct 。3月6日-3月12日，全国土地成交建筑面积为1191万平，滚动12周同比+6.99%，成交金额69亿元，滚动12周同比增速为-18.22%，全国平均溢价率3.89%，滚动12周同比-0.24pct 。
本周申万房地产指数-0.13%，较上周提升4.77pct ，涨幅排名13/31，领先沪深300指数0.08pct 。H 股
方面，本周Wind 香港房地产指数+1.89%，较上周提升8.35pct ，涨幅排序7/11，领先恒生指数0.86pct ；克而瑞内房股领先指数为1.87%，较上周提升11.19pct 。
投资建议：我们认为地产行情认知差尚未完全修复，建议关注市场对于地产板块4个认知差（政策有效性、稳融资力度、政策空间、销售预期），选股思路围绕以下3个维度：①信用修复、②格局优化、③销售复苏，具体包括：1)优质民企信用修复，建议关注新城控股、金地集团；2)区域竞争格局优化，建议关注天地源、滨江集团、华发股份；3)行业销售复苏，建议关注保利发展、招商蛇口、我爱我家。此外，建议关注金融支持租赁市场的受益标的，万科A 、龙湖集团。
风险提示：1) 证券市场波动、政策推进节奏及实施效果等存在不确定性；2) 信用修复、格局优化及行业复苏不及预期；3) 宏观环境变化可能对房地产行业及公司的运行产生影响。
内容目录
1. 本周观点：持续提示的复苏逻辑初步兑现，地产数据如何解读?——统计局1-2月数据点评 (3)
1.1. 销售数据超预期，复苏逻辑初步兑现 (3)
1.2. 开发投资降幅收窄，开竣工显著修复 (4)
1.3. 到位资金降幅收窄，供给端政策持续发力 (6)
2. 政策与成交概览 (9)
2.1. 政策梳理 (9)
2.2. 新房市场 (9)
2.2.1. 新房成交情况 (9)
2.2.2. 新房推盘去化 (11)
2.3. 二手房市场 (12)
2.4. 土地市场 (13)
3. 本周融资动态 (14)
4. 行业与个股情况 (16)
降准
4.1. 行业涨跌与估值情况 (16)
4.1.1. A股市场 (16)
4.1.2. H股市场 (17)
4.2. 重要公告概览 (19)
5. 风险提示 (20)
1.本周观点：持续提示的复苏逻辑初步兑现，地产数据如何解读?——统计局1-2月数据点评
1.1.销售数据超预期，复苏逻辑初步兑现
2月至今，我们曾在《地产销售怎么看？》、《地产销售修复到什么程度了？》、《一二线复苏能撑起地产销售吗？》等报告中多次提示行业正经历基本面复苏，通过对高频数据及其他领先指标的跟踪，我们始终对地产销售的持续性回暖持积极乐观态度，预测全年销售面积或将实现0-5%的正增长。而从前2月统计局公布的销售数据看，短期复苏逻辑不仅得到兑现，且修复程度甚至仍略超出我们的预期，此前判断得到初步验证。
2023年1-2月，全国商品房销售金额15448.57亿元，同比-0.1%，增速已接近回正，累计降幅较22年12月收窄26.6pct；其中，商品住宅销售金额14134.14亿元，同比+3.5%，降幅较22年12月收窄31.8pct，住宅销售率先回暖，增速表现明显优于办公楼（同比-35.0%）和商业营业用房（同比-20.9%）。
2023年1-2月，全国商品房销售面积为15132.84万平，同比-3.6%，累计降幅较22年12月收窄20.7pct；其中，商品住宅销售面积13387.18万平，同比-0.6%，降幅较22年12月收窄26.2pct。
2023年1-2月，全国商品房销售均价为10208.64元/平，同比+3.7%，较22年12月销售均价提升1.57%；其中，商品住宅销售均价为10557.97元/平，同比+4.1%，较22年12月销售均价提升0.07%。
我们认为前两月地产销售复苏主要原因可能包括：1）宏观经济出现复苏，居民收入预期与消费意愿提升；2）此前疫情影响积压的需求的陆续释放；3）2022年较大力度的需求端刺激政策逐步落地见效；4）“保交楼”、“三支箭”等政策支持下，供给端参与主体的信用风险得到有效控制，居民购房信心回稳；5）房价持续下行预期修正，行业景气度提升等。
对比来看，23年前2个月全国商品房销售面积的1.51亿平高于16-20年同期，仅次于21、22年（其中21年为历史高点），换言之，23年1-2月销售面积的绝对水平排在历史第三。16-20年，最终全年商品房销售面积分别落在15.73、16.94、17.17、17.16、17.61亿平；与今年前两月数据较为接近的22年，在
受到外部因素冲击的背景下，最终销售面积落在13.58亿平。23年疫情影响退散，我们认为基本面有望维持向好趋势，需求中枢具备良好支撑，全年全国商品房销售面积有望实现0%-5%的小幅增长。
统计局数据显示前2月全国商品房销售面积同比下降3.6%，我们监测的高频数据显示前两个月一、二线样本城市新房成交面积累计同比降幅也在10%以内。根据我们在《一二线复苏能撑起地产销售吗？》报告中的测算，22年三线及以下城市商品房销售面积占比约6成，说明前2月三线及以下城市的新房销售的表现可能也是好于市场预期的。我们继续看好“小阳春”行情下行业复苏的持续性，短期市场关注点或是政策出台节奏、推盘供给、三四线复苏持续性等因素对复苏斜率的影响。
图1：商品房销售面积累计情况图2：商品房销售额累计情况
资料来源：Wind，天风证券研究所资料来源：Wind，天风证券研究所
图3：商品房销售面积单月情况图4：商品房销售额单月情况
资料来源：Wind，天风证券研究所资料来源：Wind，天风证券研究所
图5：商品房销售均价单月情况图6：商品住宅销售均价单月情况
资料来源：Wind，天风证券研究所资料来源：Wind，天风证券研究所
1.2.开发投资降幅收窄，开竣工显著修复
2023年1-2月，房地产开发投资累计完成额13669.25亿元，同比-5.7%，降幅较22年12
月收窄4.3pct。
增量端：2023年1-2月，新开工面积13567.23万平，同比-9.40%，降幅较22年12月收
窄30.0pct；1-2月住宅新开工面积9891.04万平，同比-8.72%，降幅较22年12月收窄31.1pct。
存量端：1）2023年1-2月，房屋施工面积750239.55万平，同比-4.4%，降幅较22年12
月收窄2.8pct。2）2023年1-2月，房屋竣工面积13177.78万平，同比+8.0%，增速较22
年12月提升23.0pct。
从土地成交情况看，2023年2月，100个大中城市成交土地规划面积9310.69万平，同比
+19.11%；土地成交总价为1317.61亿元，同比+20.06%，溢价率为6.06%。其中，一、二、
三线城市溢价率分别为7.81%、6.85%、3.79%。
23年前2月，房地产开发投资、新开工降幅显著收窄，施工同比降幅显著收窄，竣工同比
由负转正。从投资端看，在销售回款提升带动下，开发投资增速呈现触底回升趋势，绝对
水平表现与销售类似，23年前2月全国开发投资金额高于16-20年同期。2月，土地市场
热度也呈现边际改善态势，百城土地成交总价同比提升20%，且溢价率水平高于2022年内
所有月份。从开工端看，住宅新开工降幅收窄幅度与住宅销售收窄幅度表现出较强一致性，
可见在销售回暖驱动下，企业开工意愿同步提升。从竣工端看，得益于“保交楼”政策，
竣工增速连续多月保持改善态势。我们认为，短期内开发投资可能仍将维持弱复苏趋势，
在销售回暖和政策扶持双重推动下，施工端有望保持较强韧性，竣工端或将继续稳步改善。图7：房地产开发投资累计完成额情况图8：房地产开发投资当月完成额情况
资料来源：Wind，天风证券研究所资料来源：Wind，天风证券研究所
图9：房屋新开工面积累计情况图10：房屋新开工面积当月值情况
资料来源：Wind，天风证券研究所资料来源：Wind，天风证券研究所
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