城市更新关注的重点问题及规划应对——以南京浦口南门地区旧城更新为...
城市更新关注的重点问题及规划应对——以南京浦口南门地区旧城更新为例
赵毅
【摘 要】城市更新与城市发展相随相伴,往往促进着城市发展.城市更新关系城市发展全局,影响深远,对构建和谐人居环境具有重要意义.该文认为功能定位、城市特、城市文化、建设强度、更新时序是城市更新过程中必须关注的重点问题,抓住并解决关键问题,其他问题迎刃而解.同时,笔者以南京浦口南门地区旧城更新实践为例,具体阐述了项目背景及规划应对,并期望对越来越多的旧城改造实践,起到一定的借鉴作用.
【期刊名称】《华中建筑》
【年(卷),期】2013(000)006
【总页数】4页(P126-129)
【关键词】城市更新;重点问题;南京;南门地区
【作 者】赵毅
【作者单位】江苏省城市规划设计研究院城市设计所
【正文语种】中 文
【中图分类】TU984.11+4
城市自产生以来，其发展过程就是一个不断更新、改造的新陈代谢过程。城市更新与城市发展相随相伴，往往作为城市自我调节机制存在于城市发展之中，其积极意义在于阻止城市衰退，促进城市发展。
改革开放以来，在吸取西方发达国家城市更新经验教训的基础上，我国旧城更新改造取得了不俗的成绩，一定程度上缓解了城市长期积累的住房紧张、交通拥挤、环境恶化、特缺失等状况，城市面貌得到极大改观，人民生活水平不断改善。但是，在新形势下，尤其是新世纪以来，伴随着经济的快速发展和城市化进程的不断加快，旧城更新不断产生新的问题，一些老问题也在新的环境中呈现新的表现形式。
城市更新或旧城改造是一个复杂的系统工程，牵扯到方方面面。建筑质量差、人口密度高、基础设施落后、交通体系不完善，问题林林总总、不一而足。但笔者认为，问题虽然
众多，但只要抓住重点，解决关键问题，其他问题自然迎刃而解。
1.1 功能定位
功能定位是地区在整个城市或更大区域内的经济、社会发展中所发挥的作用和承担的分工。合适、准确的功能定位能够引导城市快速、健康、持续的发展。
改革开放以来，我国的城市经历了内部社会经济转型和外部环境推动的双向过程，城市外部空间扩张和内部空间重组同时并存，旧城改造和新区建设同时推进。老城作为城市的发源地，集聚了居住、商业、生产、游憩等大部分职能，功能混杂，使老城区在城市的发展过程中不堪重负。因此，在老城改造中，要从城市的层面来确定老城的功能定位，使老城与周边地区协调，处理好老城与新区的关系，做到互通有无、优势互补，对老城区所应承担的功能进行审慎的判断和取舍，然后以功能定位为指导，进行各项用地的布局和交通的有效组织。
1.2 城市特
城市的特是城市地域特征、地形地貌特征、历史文化特征的集中反映，是城市人文精神
要素的综合体现，是城市历史文化延续变迁的载体和见证，同时也是衡量城市品位的重要标准。北京的故宫、南京的紫金山、杭州的西湖、上海的黄浦江……，这些人文资源、自然资源与城市建设有机结合，既提高了市民的生活品质，又丰富了城市景观，彰显了城市的特。
然而，很多城市和地区在快速城市化过程中，为了获得更多的城市建设用地，置城市的自然和文化资源于不顾，无视地形地貌和历史遗存，平山填水、推倒重建。这种简单粗暴的做法，使城市丧失了赖以生存的根本，失去地域的、传统的、文化的、多元化的特，建筑失去了个性，导致了“千城一面”现象的出现。
因此，在旧城改造过程中，要充分挖掘、利用城市的自然、人工和人文资源，彰显城市特。
南京有几个火车站
1.3 城市文化
文化是城市的灵魂，城市是文化的载体，但凡有着悠久历史文化的城市和地区都是耐人咀嚼和回味的。城市的文脉是一座城市在长期的发展建设中形成的历史的、文化的、特有的
、地域的、景观的氛围和环境，是一种历史和文化的积淀。城市文脉彰显着城市的个性魅力，凝结着民族精神和城市精神，是城市生命线所在。
但是当前低水平、低层次的旧城改造，不注重保护和延续城市的文脉，要么毫无保留的加以拆除，要么简单的照着原样复制，使城市的文脉受到破坏和人为的割裂，丧失了城市固有的文化内涵，城市正在一步一步变得毫无“内涵”。
因此，在旧城改造过程中，要把自然文脉、历史文脉同现代人的生活方式和价值取向有机结合，继承环境特，创造出既体现地域自然特和传统文化，又能适应现代城市发展要求的城市环境。
1.4 建设强度
“公平”和“效率”是市场经济条件下旧城改建的核心问题。由于旧城改造引入多种运作模式，使旧城改建有了一定的经济基础，利用城市土地级差杠杆原理，置换城市空间变成了现实的推动力。“容积率”作为城市土地开发强度和经济效益的主要量度，一时成为开发商竞相拔高的热点。不论大中小城市，不顾财力的大小，城市之间、地块之间竞相攀比，规划容积率一提再提，中小城市与特大城市的最大容积率已相差无几。
片面追求容积率，一方面导致环境效益和社会资产受损，旧城改造越改越挤，如绿地被蚕食、空地减少、街道阴影面积扩大、人流量剧增，致使原本就不宽敞的城市空间更觉拥挤；另一方面由于对单位地块过度开发，超过了该地块的“经济容积率”，最终将导致开发商所获该地块经济效益的相对下降。而且，过大或过小的容积率也不利于形成舒适、宜居、可持续的城市环境。所以，旧城改造要合理确定各改造地块的开发强度，兼顾经济效益、社会效益和环境效益。
1.5 更新时序
旧城改造应该在经济条件不断的改善中逐渐实现，切不可一蹴而就。一般按操作主体不同，旧城改造可分为政府主导、市场运作和两者结合三种。但无论采取哪一种方式，前期都要预付大量的拆迁安置资金，都会有一定的经济压力。所以，选择恰当的改造时序至关重要，可以选择拆迁量少、周边配套设施齐全、容易形成面貌的地块先期启动，以点带面，逐步推进；也可以首先进行道路拓宽、配套市政管线，以基础设施条件的改善带动旧城改造。
因此，旧城改造应该制定严密的计划，对开发承受能力进行估算，以便合理地选择改造时
序、远近结合、量力而行，为城市持续发展创造条件，下文以南京浦口南门地区旧城改造为例，探索旧城更新的设计原则。
南门地区位于南京江北浦口区顶山街道北部，处在长江和老山生态廊道的边缘地区。南距规划建设的浦口新市区中心区5km，北侧老山余脉伸入规划区，中间有津浦铁路南北向穿过，规划用地面积约1.2km2，现状总人口不足2万人。
该地区现状建筑质量差、建筑层数低、建筑年代久远。90%以上为三类建筑，80%以上为一、二层的居民自建房，建筑年代从民国初期直到改革开放以后，跨越了80多年的历史，但值得保留的建筑并不是很多。同时，由于处于山体的边缘地区，地形起伏较大，直接导致了内部交通的严重不畅。道路宽度多在5m以内，大部分区域消防车无法进入，且部分建筑处于山体滑坡范围内，存在严重的安全隐患。随着规划区南侧城市快速路——浦珠大道和规划区北侧环山路——沿山大道的建设通车，南门地区的内外部交通将得到极大的缓解。
南门地区历史资源丰富，自身拥有民国时期天津民居风格的龙虎巷历史街区、两浦工人“二七”大罢工指挥所旧址、中敌台遗址等具有较高价值的历史文化资源，同时周边还有浦口老
火车站、珍珠泉、浦镇车辆厂英式别墅等知名的旅游资源。但是现状的历史资源没有得到有效的保护和利用，淹没于破败的建筑环境之中，没有发挥它们应有的文化价值。
2.1 区域统筹协调，明确功能定位
浦口新市区中心区聚集江北地区主要的商务、商业、办公、会展等功能，是江北地区高层建筑发展的集中区域，是南京都市发展区的次区域中心。南门地区与浦口中心区的距离仅5km，将紧紧接受中心区的辐射，南门必将成为中心区工作人员的一个居住场所。因此南门地区在环境品质、建设标准、配套服务等方面都要与中心区相适应。
南门地区距南京主城的后花园、城市居民理想的休闲度假基地——珍珠泉旅游度假区，仅3km。更新规划要在环境风貌、建筑高度、建筑彩等方面与珍珠泉景区相协调，形成和谐的区域环境。
南门地区应对“二七”罢工指挥所旧址、中敌台遗址和龙虎巷历史街区等历史遗存进行保护性开发，提升历史资源的文化内涵，加速地区的改造建设，使保护和开发和谐统一。
因此，南门地区的功能定位为：品质与浦口新市区中心区相适应，风貌与珍珠泉旅游度假
区相协调，历史文化内涵丰富，以中高档居住功能为主的城市片区。
2.2 发挥资源优势，彰显城市特

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