淮安市市区集体土地房屋拆迁补偿估价技术细则2007
关于印发《淮安市市区集体土地房屋拆迁补偿估价技术细则》的通知
淮政拆发〔2007〕1号
关于印发《淮安市市区集体土地房屋拆迁补偿估价技术细则》的通知
清河、清浦区物价局、国土资源分局，经济开发区国土资源分局，各有关单位：
现将《淮安市市区集体土地房屋拆迁补偿估价技术细则》印发给你们，希认真贯彻执行。
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淮安市人民政府拆迁管理办公室        淮安市物价局
淮安市国土资源局
二○○七年二月十五日
淮安市市区集体土地房屋拆迁补偿估价技术
细      则
第一条  宗旨、目的：为了贯彻《淮安市市区集体土地房屋拆迁管理暂行办法》，规范集体土地房屋拆迁补偿估价的相关事项，合理体现被拆迁房屋的价值量，维护被拆迁人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《江苏省土地管理条例》、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》、《淮安市市区集体土地房屋拆迁管理暂行办法》，参照国家标准《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》等法律法规规章之规定，结合本市实际，制定本细则。
第二条  适用范围：在本市清河区、清浦区、淮安经济开发区城市规划区范围内，涉及集体土地房屋拆迁的房产估价活动，适用本细则。
第三条  估价机构：对被拆迁房屋进行评估的评估机构应当具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上房地产评估资质，并列入淮安市拆迁评估机构名录。
第四条  估价人员：承担房屋拆迁估价的房地产估价专业人员应该是符合本细则第三条规定的评估机构中的专职注册房地产估价师。
第五条  估价对象：被拆迁范围内，经查产认定具有合法产权的被拆迁房屋。
第六条  估价目的：统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房产市场价格”。
第七条  估价时点：拆迁通告颁发之日。
第八条  价值标准：不考虑被拆迁房屋在估价时点所受抵押、租赁、查封等权利限制情形下最可能达成的公开市场价值。
第九条  房屋评估价格构成：为被拆迁房屋的房产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成的停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。
第十条  估价程序：1、接受评估委托，明确基本事项；2、核对委托方提供的拆迁范围内产权产籍相关资料，开展前期调查；3、拟订作业方案，进行现场勘察；4、参照技术细则，进行评估测算；5、确认测算结果，撰写估价
报告；6、汇总相关资料，提交估价报告；7、现场咨询答疑，估价材料存档。
第十一条  估价结果应用的有效期：自提交正式估价结果（估价报告）之日起，至该拆迁项目拆迁补偿结束时止。
第十二条 关于住宅房屋评估：
被拆迁住宅房屋的房产市场价格依据重置价结合综合因素评估确定，其公式为：拆迁补偿
被拆迁住宅房屋评估单价=重置价格×K
其中：
1、重置价格是指建筑物建安重置造价，具体按《淮安市区拆迁房屋重置价格表》（见附表1）确定:
2、K为综合修正系数，具体按以下方式确定。
综合修正系数说明：
①住宅房屋层高（檐高）修正系数P1
以2.8米层高（檐高）为100，层高（檐高）每增减0.1米，修正系数增减1。
②住宅房屋成套因素修正系数P2
成套住宅房屋：90-102（建筑主体内有独立的厨卫设施）；
非成套住宅房屋：75-89（依房屋采光、日照、通风功能水平和内部布局的相对独立与明确程度而定）。
③住宅房屋成新因素修正系数P3
己知评估建筑物建造年份时，采用《房屋直线折旧参数说明表》（见附表2）计算折旧。
具体公式为：
P3=[1-（1-建筑物残值率）×建筑物已使用年限/建筑物耐用年限]×100
④住宅房屋朝向因素修正系数P4
卧室朝向 北 西 东 一间朝南 两间朝南 三间及以上朝南
修正系数 96 98 99 100 101 102
⑤住宅房屋层次因素修正系数P5
总楼层
楼层系数
所在楼层 一层楼 二层楼 三层楼 四层楼 五层楼 六层楼 七层楼
一 100 100 100 100 100 100 100
二  100 103 103 102 103 103
三    97 104 105 110 110
四      93 101 105 108
五        92 92 96
六          90 94
七            89
说明：a.底层地下室为车库的，底层系数增加1，顶层系数减少1；
b.顶层坡屋面带阁楼的，阁楼檐口高度在1.2米以下的，顶层系数增加4，阁楼檐口高度在1.2米以上2.2米以下的，顶层系数增加8，阁楼檐口高度在2.2米以上的，顶层系数增加12；
c.如果是商住楼，住宅房的楼层系数相应减少1。
⑥综合修正系数测算说明：
综合修正系数K＝ /40000
第十三条  合法住宅用于经营增加补偿的标准：
1、合法住宅用于经营增加补偿的总额=被拆迁住宅房屋评估单价×5%×实际经营年限×房屋实际用于经营的面积。
2、实际经营年限最高不超过20年。
第十四条  关于非住宅房屋评估：非住宅根据重置价结合成新确定评估价格，如用于营业的，参照第十三条的规定执行。
第十五条  范围外拆迁估价：各县，淮阴区、楚州区可参照本细则执行，也可参照本细则另行制定实施细则。
第十六条  其它情况：本市以前的相关规定与本细则相抵触的，以本细则为准。
第十七条  实施
时间：本技术细则自2007年3月1日起实施。
附表1：
淮安市区拆迁房屋重置价格表
（元/㎡）
类别 等级 结构、装修及设施 重置价格
砖混
结构 一级 平均层高2.8米，砖或钢筋混凝土基础，240mm实心砖墙，房屋设置构造柱、层层圈梁，双层屋面，外墙贴面砖，内墙涂料，钢筋混凝土楼梯、阳台，水泥地面，塑钢窗、铝合金窗或木门窗，水电卫齐全。 600
二级 平均层高2.8米，砖基础，240mm实心砖墙，层层圈梁，现浇或多孔板屋面，坡屋面房，有较好的木桁条、屋面板，内墙涂料，外墙混合砂浆（含外墙涂料）或贴面砖，水泥地面，较好的木门窗，有水电。 530
三级 平均层高2.8米，砖基础，180mm或240mm砖墙，有圈梁，现浇或多孔板屋面，坡屋面房，杂木桁条、屋面板，内墙涂料，外墙勾缝或混合砂浆粉刷或外墙贴面砖，水泥地面，木门窗，有水电。 480
四级 平均层高2.4米，砖基础，180mm或120mm砖墙，平板屋面，外墙勾缝或贴面砖，水泥地面，木门窗，有电。 380
砖木
结构 一级 层高（檐高）2.8米，砖或钢筋混凝土条形基础，实砌240mm砖墙，松杉木桁条，水泥地面，密集、合缝的屋面板或旺砖椽子、平瓦屋面，室内采光通风良好，内墙抹灰，表面刷涂料，外墙贴面砖，铝合金或较好木门窗，水电设施齐全。 490
二级 层高（檐高）2.8米，砖基础，实砌240mm砖墙，较好杂木或水泥桁条、屋面板，木门窗，水泥砂浆地面，内墙涂料，外墙贴面砖，水电设施齐全。 440
三级 层高（檐高）2.8米，实砌240mm砖墙、内墙涂料，外墙贴面砖，杂木桁条，稀疏的屋面板或椽条芦席，平瓦屋面。木门窗，简易水泥地坪，采光、通风一般，水电设施齐全。 380
四级 层高（檐高）2.8米，180mm墙，空斗墙或土坯墙，外墙砂浆勾缝或贴面砖，内墙涂料，杂木桁条，稀疏的屋面板或椽条芦席，平瓦屋面。木门窗，简易水泥地坪，采光、通风一般，水电设施齐全。 340
简易结构 一级 檐高2.8米，180mm墙，空斗墙或土坯墙，外墙贴面砖，简易瓦屋面，杂木或毛竹桁条，砖地坪，水电到户。 250
二级 檐高2.8米，乱砖或土坯墙，外墙贴面砖，泥土地坪，简易门窗，毛竹桁条，石棉瓦屋面。 160
备 注 1、前后檐高不等的，按平均高度计算;
2、两家合山的，每合一山折减2%;
3、在实际评估过程中，被拆迁房屋与重置价格表中的装修部分如有不一致的，可作适当调整。
附表2:
房屋直线折旧参数说明表
建筑结构 耐用年限 残值率
钢砼结构 非 生 产 用 房 60年 0%
生  产  用  房 50年
受腐蚀的生产用房 35年
砖混结构一等 非 生 产 用 房 50年 2%
生  产  用  房 40年
受
腐蚀的生产用房 30年
砖混结构二、三等 非 生 产 用 房 50年 2%
生  产  用  房 40年
受腐蚀的生产用房 30年
砖木结构一等 非 生 产 用 房 40年 6%
生  产  用  房 30年
受腐蚀的生产用房 20年
砖木结构二等 非 生 产 用 房 40年 4%
生  产  用  房 30年
受腐蚀的生产用房 20年
砖木结构三等 非 生 产 用 房 40年 3%
生  产  用  房 30年
受腐蚀的生产用房 20年
简      易 10年 0%
注：1、钢结构根据实际情况确定。
2、按直线法计算成新率低于0.4时按0.4计取。
3、成新率保留2位小数。
4、临时建筑耐用年限以临时执照批准年限为准。
5、出让土地上建筑物使用年限和土地出让年限不一致时，按就短原则计取建筑物使用年限。

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