房地产REITs周报:旅游景区REITs推进有何进展?
行业报告 | 行业研究周报
房地产
证券研究报告 2023年02月18日
投资评级 行业评级 强于大市(维持评级)
上次评级 强于大市
作者
刘清海 分析师
SAC 执业证书编号：S1110523010003 *******************
胡孝宇 分析师
SAC 执业证书编号：S1110522070003 *****************
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旅游景区REITs 推进有何进展？——REITs 周报
(2023.2.13-2023.2.18)
旅游景区REITs 推进有何进展？
旅游景区的主要收入为游客进入景区的门票收入、游客进入景区后消费（如饮食、住宿等）产生的收
入，优质的景区会吸引长期的客流，因此获得现金流收入。这与REITs 的底层资产优质、现金流稳定等特点相吻合。
2022年5月国务院在《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》中，提到旅游是存量规模较大、当前收益较好或增长潜力较大的基础设施项目资产中的一种。自国务院颁发该意见以来，据我们统计，已有3个省份计划推进旅游资产的REITs （或类REITs ）项目： 1） 山东——底层资产为山东地下大峡谷和沂水萤火虫水洞旅游区 2） 湖北——底层资产为武当山景区 3） 福建——底层资产为南靖土楼景区
除了以上三个项目，安徽省黄山旅游集团与浙商证券签署战略合作协议，协议约定浙商证券将为黄山旅游集团提供公募REITs 等各类金融服务。黄山旅游集团持股的黄山旅游是A 股上市公司，旅游资源丰富，包括著名的黄山、太平湖等知名景区。
2023年春节假期期间，福建南靖土楼景区累计接待游客约13.81万人次，黄山景区累计接待进山游客14.18万人。尽管武当山景区和萤火虫水洞地下大峡谷旅游区并未披露春节假期期间的旅游人次具体数字，但是武当山景区在2023年1月22日春节当日，截至当日16时游客人数已达1.4万人次，萤火虫水洞地下大峡谷旅游区2023年春节区接待旅游客量同比去年大幅增长、与2019年基本持平。这四个旅游景区均是当地乃至全国重要的旅游资源，以上的数据也体现了游客前往如上景区的热情。
我国具有丰富的旅游资源，2022年12月19日北京市发改委下发《关于征集基础设施REITs 试点储备项目有关工作的通知》，其中试点储备项目的行业范围中提到旅游基础设施，并提到了更加具体的要求：自然文化遗产、国家AAAAA 级旅游景区等具有较好收益的旅游基础设施，其中自然文化遗产以《世界遗产名录》为准。我们对世界遗产名录进行了相关整理：根据联合国教科文组织的《世界遗产名录》，我国共有56处入选，整体规模可观。按照该名录，北京市（或途经北京）共有6个景区（景点），如长城、故宫、京杭大运河等。
本周REITs 指数跑赢上证综指
本周，中证REITs 指数（收盘）上涨0.114%，REITs 指数上涨0.346%，上证综指下跌1.124%，国债指数上涨0.044%。滚动4周，中证REITs 指数（收盘）上涨2.14%，REITs 指数上涨2.28%，上证综指上涨0.90%，国债指数上涨0.22%。根据我们的统计测算，截至2023年2月17日，中证REITs 指数（收盘）与上证综指呈现微弱的正相关，相关系数为0.10；中证REITs 指数（收盘）与中债-10年期国债全价指数呈现正相关，相关系数为0.29。这主要与REITs 具有稳定现金流的特性有关。将REITs 分为产权类REITs 和特许经营权类REITs 两类看。本周，产权类REITs 上涨0.74%，特许经营权类REITs 上涨0.06%。滚动4周，产权类REITs 上涨4.50%，特许经营权类REITs 上涨0.77%。整体看本周产权类REITs 指数表现强于特许经营类REITs 指数。
交通基础设施类REITs 的估值收益率普遍较高
我们选取中债估值的REITs 估值收益率作为衡量REITs 基金估值的指标。截至2023年2月17日，REITs 估值收益率最高的是平安广交投广河高速REIT ，达到8.53%；估值收益率最低的是鹏华深圳能源REIT ，仅1.38%。分资产类型看，交通基础设施REITs 的估值收益率较高，并且普遍在5%以上；保障性租赁住房REITs 的估值收益率除华夏基金华润有巢REIT 外均不高于5%。
投资建议：旅游景区的主要收入为游客进入景区的门票收入、游客进入景区后消费产生的收入，优质的景区会吸引长期的客流，因此获得现金流收入。这与REITs 的底层资产优质、现金流稳定等特点相吻合。我国具有丰富的旅游资源，旅游景区类REITs 有望对REITs 扩容有重要影响。建议关注：1）受益于资产升值并具有良好运营能力的产权类REITs 如保障性租赁住房REITs 、园区基础设施类REITs 、仓储物流类REITs ；2）具有稳定现金流，分红率较高的特许经营权类REITs ，如生态环保类REITs 、能源基础设施类REITs 、交通基础设施类REITs 。
风险提示：政策实施不及预期、宏观经济不及预期、项目运营不及预期
内容目录
1. 旅游景区REITs推进有何进展？ (3)
2. 本周中证REITs指数跑赢上证综指 (4)
2.1. 本周产权类REITs表现强于特许经营类REITs (4)
2.2. 能源基础设施类REITs日均换手率普遍偏低 (5)
3. 交通基础设施类REITs的估值收益率普遍较高 (6)
4. 本周REITs审批进度 (7)
5. 本周公募REITs主要公告 (8)
6. 风险提示 (8)
1.旅游景区REITs推进有何进展？
旅游景区的主要收入为游客进入景区的门票收入、游客进入景区后消费（如饮食、住宿等）产生的收入，优质的景区会吸引长期的客流，因此获得现金流收入。这与REITs的底层资产优质、现金流稳定等特点相吻合。
2022年5月国务院在《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》中，提到旅游是存量规模较大、当前收益较好或增长潜力较大的基础设施项目资产中的一种。自国务院颁发该意见以来，据我们统计，已有3个省份计划推进旅游资产的REITs（或类REITs）项目：
1）山东——底层资产为山东地下大峡谷和沂水萤火虫水洞旅游区
2）湖北——底层资产为武当山景区
3）福建——底层资产为南靖土楼景区
除了以上三个项目，安徽省黄山旅游集团与浙商证券签署战略合作协议，协议约定浙商证券将为黄山旅游集团提供公募REITs等各类金融服务。黄山旅游集团持股的黄山旅游是A股上市公司，旅游资源丰富，包括著名的黄山、太平湖等知名景区。
2023年春节假期期间，福建南靖土楼景区累计接待游客约13.81万人次，黄山景区累计接待进山游客14.18万人。尽管武当山景区和萤火虫水洞地下大峡谷旅游区并未披露春节假期期间的旅游人次具体数字，但是武当山景区在2023年1月22日春节当日，截至当日16时游客人数已达1.4万人次，萤火虫水洞地下大峡谷旅游区2023年春节区接待旅游客量同比去年大幅增长、与2019年基本持平。这四个旅游景区均是当地乃至全国重要的旅游资源，以上的数据也体现了游客前往如上景区的热情。
表1：近期或推进REITs项目的底层旅游资产
省份最新发布时间底层资产
山东2022年12月地下大峡谷和沂水萤火虫水洞旅游区
湖北2023年2月武当山景区
福建2023年2月南靖土楼景区
安徽2023年2月或为黄山、太平湖景区
资料来源：十堰市文旅局、中国政府采购网、黄山旅游集团、天风证券研究所
十堰旅游
我国具有丰富的旅游资源，2022年12月19日北京市发改委下发《关于征集基础设施REITs试点储备项目有关工作的通知》，其中试点储备项目的行业范围中提到旅游基础设施，并提到了更加具体的要求：自然文化遗产、国家AAAAA级旅游景区等具有较好收益的旅游基础设施，其中自然文化遗产以《世界遗产名录》为准。我们对世界遗产名录进行了相关整理：根据联合国教科文组织的《世界遗产名录》，我国共有56处入选，整体规模可观。按照该名录，北京市（或途经北京）共有6个景区（景点），如长城、故宫、京杭大运河等。
表2：北京符合《世界遗产名录》的景点（景区）
景点（景区）名称
故宫
长城
北京颐和园
北京天坛
明清皇家灵寝
京杭大运河
资料来源：联合国教科文组织、天风证券研究所
2.本周中证REITs指数跑赢上证综指
2.1.本周产权类REITs表现强于特许经营类REITs
本周，中证REITs指数（收盘）上涨0.114%，REITs指数上涨0.346%，上证综指下跌
1.124%，国债指数上涨0.044%。滚动4周，中证REITs指数（收盘）上涨
2.14%，REITs指
数上涨2.28%，上证综指上涨0.90%，国债指数上涨0.22%。根据我们的统计测算，截至
2023年2月17日，中证REITs指数（收盘）与上证综指呈现微弱的正相关，相关系数为
0.10；中证REITs指数（收盘）与中债-10年期国债全价指数呈现正相关，相关系数为
0.29。这主要与REITs具有稳定现金流的特性有关。
注：为保证可比性，我们将REITs指数的基日调整为与中证REITs指数（收盘）一致的2021年9月30日
将REITs分为产权类REITs和特许经营权类REITs两类看。本周，产权类REITs上涨0.74%，
特许经营权类REITs上涨0.06%。滚动4周，产权类REITs上涨4.50%，特许经营权类
REITs上涨0.77%。整体看本周产权类REITs指数表现强于特许经营类REITs指数。
注：我们将REITs指数、产权类指数、特许经营权类指数的基日军调整为2021年9月30日
分具体基金看，本周华夏合肥高新产园REIT单周涨幅最大为2.3126%，红土创新盐田港
REIT单周跌幅最大为0.58%；IPO以来鹏华深圳能源REIT涨幅最大为39.42%，平安广交投
广河高速REIT、华夏中国交建高速REIT、中金安徽交控REIT为三支IPO以来下跌的基金，
跌幅分别为10.08%、8.56%、3.65%；IPO以来产权类REITs普遍表现优于特许经营权类
REITs。
2.2.能源基础设施类REITs日均换手率普遍偏低
本周，日均换手率最高的是嘉实京东仓储基础设施REIT，日均换手率达到5.19%，日均换
手率最低的是沪杭甬杭徽REIT，日均换手率为0.4873%。周换手率较上周上升最明显的是
华夏基金华润有巢REIT，换手率提高1.00pct，换手率下降最多的是嘉实京东仓储基础设
施REIT，换手率降低10.50pct。

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