房地产企业全⽣命周期（⼋⼤阶段）税务风险防控管理与税务筹划
随着我国税收征管进⼊⼤数据监控的新时期,⾦税三期系统在全国全⾯应⽤；⼤数据云计算，商品编码精准锁定；国地税合并，纳税评估信息全⾯互通；五证合⼀等，征管环境和稽查环境发⽣了剧烈的变化，这些颠覆性变化给房地产企业的税务风险防控带来了巨⼤的挑战。
需要掌握房地产运营全环节合理避税的技巧，在合法合理的前提下最⼤限度的降低综合税负。
课程以实务案例为引，运⽤视频、案例分析、课堂实操、学员讨论、讲师点评等⽅法深⼊浅出地授课，咨询式培训，层层剖析新形势企业⽇常业务的风险防范过程和处理细节，为您详细讲解企业各项实务疑难问题的处理办法，帮您运筹帷幄做好税务规划，把涉税风险消灭在萌芽状态，通过分享实战⼯具，减少学员实际⼯作量，直接转化为⼯作成果
1、掌握房企运营全环节的税务风险及防范措施
2、掌握房企运营全环节的税务筹划⽅法
3、降低房地产企业巨⼤的税负、增加纯利润
4、掌握房地产从拿地到清算各环节税务筹划安排
5、了解筹划⽅法，规避涉税风险，减少纳税成本
6、掌握并购前、并购中、并购后等环节税务筹划要点
黄⽼师：
北京京海博瑞企业管理顾问有限公司签约讲师，企业投融资、并购、税收筹划专家顾问。
现任XX控股集团—⾸席财务官CFO 集团财务副总裁。某房地产集团财务部总监财务⾸席官。中国注册会计师（CPA），中国注册税务师（CTA），国际注册会计师（IPA），⾼级国际财务管理师（SIFM），国际注册财务管理师（CMA），⾼级会计师，证券分析师，财务总监资格A级证书，剑桥财务总监资格B级证书。
曾在世界五百强企业、房地产企业、建筑企业从事财务管理⼯作25年，并在5家国内及国外上市公司担任财务⾼管，集团财务总监、⾸席财务官（CFO）、财务集团副总裁，集团总裁等职位，是国内极少数主讲房地产企业税收筹划的的⾼端⽼师，特别是对企业在并购重组、股权激励、财务管理及税务筹划等具有丰富的实战经验。
服务客户：美的集团、⼴州地铁集团、中铁置业集团、中信集团（地产）、中建三局集团有限公司、中亿丰建设集团股份、佳兆业集团有限公司、万科集团、衡⽔泰华集团、⼴东华发集团等。
第⼀部分:
项⽬前期可⾏性研究环节税务风险防控及税务筹划
⼀、税务风险防控
1、业务的真实性
2、可⾏性研究业务费⽤列⽀情况
3、外出考察情况
4、劳务费⽀出
5、委派任职⼈员情况
5、委派任职⼈员情况
6、企业车辆、财产保险
⼆、税务筹划
【案例】某市国税局2020年10⽉接到省国税从⾦三系统推送的协查案件，于是进驻A房地产公司查询过往三年账⽬。稽查发现……
如何合理避税第⼆部分:
⽴项及建设⽤地规划环节税务风险防控及税务筹划
⼀、税务风险防控
1、各类建筑物⽤地情况、各类勘探、设计合同印花税
2、通过⽐对测算结果合理划分清算单位
3、合理规划地下开发⾯积、搭配不同类型的房产⽴项
【案例】某地税务机关对某房地产开发企业进⾏税务检查，经⼊库信息核对，没有发现该公司在项⽬开发前期有诸如勘探、设计类合同印花税⼊库数
【思考】如何控制印花税风险、如何签合同更节税
第三部分
：取得⼟地阶段税务风险防控及税务筹划
⼀、税务风险防控
1、没有及时取得国家⼟地管理部门出具的⼟地出让⾦收款凭证
2、⼟地闲置费
⼆、税务筹划
1、招拍挂模式税务筹划
2、合作建房
3、⼟地出让价格明显偏低时的税务筹划
4、红线外与⽬标地块相连接区域的税务筹划
5、出让⾦返还的税务筹划
6、⼟地征⽤及拆迁补偿费的税务筹划
7、招投标主体与签订⼟地出让合同主体的关系及管控关键
【案例】如何确定⼟地出让合同主体
巧签⼟地出让合同少交⼟地增值税
巧签⼟地出让合同少交⼟地增值税
巧签⼟地出让合同少交⼟地使⽤税
三、⼆级市场拿地税务筹划
1、并购拿地
房地分离缴纳契税
2、重组拿地
【案例】某地产公司东北并购拿地案例
旧改模式税务筹划（村企合作为例）
在拆迁安置环节的拆迁费⽤⽀付税务筹划
第四部分:
开发阶段的税务风险防控及税务筹划
⼀、税务风险防控
1、滚动开发成本的处理
2、⼈防等地下设施成本的处理
3、融资费⽤、⼤额成本费⽤⽀出的处理
4、甲供材、材料分配⽅法的处理
5、材料成本差异、隐瞒的“违章建筑”的处理
6、劳务费⽤的、部分拆迁补偿费
7、前期⼯程费：规划、设计、项⽬可⾏性研究和⽔⽂、地质、勘察、测绘、“七通⼀平”
8、以收取转、分包管理费取代收取⼯程居间介绍费
⼆、税务筹划
1、合作建房、代建房税筹
2、多处房产合并核算税筹
3、甲供材、签订承包合同税筹
4、设计费、建筑安装⼯程费、隐蔽⼯程税筹
5、采购电梯四种合同签订⽅法税筹
6、违约⾦平销返利税筹
7、甲指材、甲供⼯程税筹
8、特殊甲供⼯程、园区管⽹⼯程费税筹
9、园林环境建设费、公共配套设施费税筹
10、开发间接费、⼈员的⼯资税筹
11、税收滞纳⾦和⽀出不能税前抵扣的税筹
12、购买集体福利固定资产不能抵税的筹划
13、财务费⽤中的利息⽀出税筹
14、调整项⽬融资架构的最佳关联⽅贷款⾦额
15、企业按规定缴纳的五险⼀⾦税筹
16、业务招待费、会议费、⼴告宣传费税筹
【案例】猪饲料
17、增加扣除项⽬⾦额税筹的三个原则
18、普通标准住宅增值率税筹
【案例】B公司向A房地产公司增资2.5亿元，双⽅约定年收益率为15%，两年后A公司再以2.8亿元的对价赎回该项投资，共回收3.55亿元
【思考】如何签合同较节税
第五部分:
竣⼯阶段税务风险防控及税务筹划
⼀、税务风险防控
1、收⼊（所得）的结转情况
2、增值税纳税义务发⽣时间
3、票据未到情形的处理
4、预提费⽤、⼤额成本⽀出的处理
5、⾃建⾃⽤房产、测绘⾯积问题的处理
6、建安成本⾼于平均造价的“正当”理由
第六部分:
销售阶段的税务风险防控及税务筹划
⼀、税务风险防控
⼀、税务风险防控
1、定⾦的处理
2、商品房销售数据
3、城镇⼟地使⽤税纳税额的变化
4、低价交易情况
5、委托建房交易情况
⼆、税务筹划
1、利⽤⼟增税临界点进⾏合理避税
2、⼈防车位销售、售楼处及样板房筹划
3、营销现场费⽤、交房、样板房的装修费⽤筹划
4、赠送物业管理费、分解商品房销售价格筹划
5、通过确定适当的转让房地产收⼊筹划
6、销售精装房的合同签订技巧筹划
7、代收费⽤、⽑坯房装修后销售、售后回租筹划
8、利⽤精装房合理避税
9、通过选⽤不同的利息⽀出扣除⽅法筹划
10、精装房签订合同筹划
11、代收代缴费⽤、⼴告公司筹划
12、变房地产销售业务为代建⾏为筹划
13、在建项⽬整体转让的纳税筹划
14、开发商品房与出租商品房筹划
15、在开发项⽬之前就先确定好购买⽅筹划
16、将房产销售改为股权筹划
第七部分:
⾃持商业物业经营阶段的税务筹划
⼀、税务筹划
1、合理分解租⾦收⼊
2、变房屋出租为其他业务
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