房地产融资之民间借贷Q&A
Q:什么是房地产民间借贷？
A:民间借贷，以温州最出名。出借方的目标是获得固定收益作为回报。民间资金往往被冠以“”的误称。出资方也叫银主，做为民间资金的载体，很无奈。因为，投资其实不都是，不是同一个概念。
Q：开发商一定要慎用民间借贷！
A： 1、我国没有形成资本市场和成熟资本工具的金融环境下，社会广泛缺乏诚信，也不存在社会信用体系，法律实施和诉讼执行的效果最终难以是债权人的资金得到保护。
2、民间借贷基本上是以非法的形式在民间生存、存在和发展，也基本上是以的形式实现民间资金的流通与流动。
3、民间资金的利率水平较为正常和普遍的在月率2~3%的水平，高于名义上的银行贷款利
息，但从企业资金实际负担的额外成本（如，在此种银企关系中潜规则之下的寻租、企业维系贷款关系的费用等）来看，两者的差距并不是很大。
4、实际上，同类经济区域和环境中，民间资金借贷的违约率和风险都要大大低于银行信贷。
Q：怎样才能获得民间资金呢？
中外名胜古迹A： 1、开发商的项目价值（净现值）大大高于借款额；
出塞的意思 2、开发商的各项资质及法律和经济关系清洁无瑕疵；
3、开发商的还款来源在借款期间有保障：如有多个项目的销售回款，以此增加借款方对还款保障的疑虑；
4、开发商以股权（资产的控制权）或土地、项目资产、在建工程等作抵押质押保证；
5、开发商在进行借款时必须要有充分自我分析和预案准备；
6、开发商必须无条件接受资金方在还款的保障、手段、措施等方面拥有的绝对话语权。
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Q：开发商如何做好融资前工作？
A： 1、融资规划与程式设计是非常重要的准备工作；
2、对于融资周期与项目建设进程的衔接必须精确；
3、在项目启动之初或开工之前，对项目的现金流就要有非常审慎和细致的分析；
a、依赖销售回笼资金的，对于销售市场和计划的实现及其比率就要有恰当的估算，从而考虑资金分配和投入周期的安排；
b、依赖于银行信贷的，通常在项目投入之前，就应当与银行保持较为密切的沟通；
c、延请相关金融机构和人员参与项目运行的研究和设计的工作事项，其目的是增加对项目的认识和公开透明。
4、即便可能是无用功，但这些基础准备工作对于后期的融资也都是极其重要的，有利于提高资金方对开发商管理和运作能力的评估。
Q:如何通过私募基金更合法的获得民间资金？
A: 1、就私募资金来源看，中国民间资本市场是主要资金来源，它的规模应该远远大于银行对房地产行的信贷投放。
2、私募资金操作，具有封闭性的特点，及针对特定的项目和特定的企业和团队，它也可以是专门化的投资机构和投资基金，以寻求快速进入和快速退出，获得较高的资本回报为动力。
3、在中国房地产行业一路高走的形势下，一方面，有太多的房地产项目缺钱，一方面，有太多的民间资金在寻优质的投资项目，问题在于如何让优质的项目与资本直接对接？答案是可以通过优质的房地产私募基金管理公司，如德信资本。
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4、开发商与资金方对于房地产项目投资的风险判断方向是不一致的：因为资金方只能够承担那种可以计算和承受的风险；而如果项目投资的风险还完全掌握在开发商的手中，那么资金方的唯一选择就是放弃。
5、资金方往往非常关注项目的流动性风险，项目投入的回报（即资金的退出）只有是将项目建筑物业售出这样的途径，特别是在当前的产业环境和金融市场条件下，销售物业只能是唯一的选择，假如市场环境不利于销售，资金方往往要求开发商通过降价出售以获得偿付现金，这与开发商的利益诉求是相悖的。
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