⾸例！买房烂尾后拒绝还贷遭银⾏起诉，法院判决不⽤还！
本案中，开发商因为破产清算，没有财⼒退还给银⾏和许先⽣房款，这属于开发商应该承担的债务，法院⼀分为⼆，判决开发商将贷款⽀付的购房款返还给银⾏，将许先⽣⽀付的购房款返还给个⼈，这是⼀个既符合情理也符合法理的判决。
打开头条搜索，搜如下话题：
“按揭贷款买房，楼房烂尾了，开发商交不了房，银⾏贷款还⽤还吗？”
不出意外，⼏乎所有⼈的回答都是：必须还，⽽且是贷款⼈⾃⼰还。否则的话，你很可能成为⽼赖，上了银⾏的⿊名单，甚⾄会被银⾏起诉，吃上官司。
这似乎很容易理解，⽼话说 “⽋债还钱，天经地义”，⼜说 “冤有头，债有主”，借钱⽋债的是⽼百姓，你不给银⾏还贷，还有谁替你给银⾏还贷？
事情果真如此吗？近⽇，浙江省嘉兴市⼀个烂尾楼引起⼀个购房者拒还银⾏贷款的民事纠纷，法院却有了完全不⼀样的判决结果。
所谓烂尾楼，是指项⽬开⼯以后，停⼯⼀年以上的房地产项⽬。
楼房烂尾的原因很多，有开发商破产、资⾦短缺、卷款潜逃、违法建设被停⼯等等，绝⼤多数是因为开发商资⾦链断裂，没钱继续投资开发，⼜不到别⼈接盘。
烂尾楼很不好，破坏城市形象，浪费⼟地资源，更重要的是侵害购房者的利益。
⼤家知道现在的商品房基本都是期房，⽼百姓交上全部房款，却拿不到现房，需要等⼀年甚⾄⼏年才能交房，⽽⼤多数⼈没钱交齐房款，只能从银⾏贷款。
这⾥有⼀个极⼤的隐患：⽼百姓从银⾏贷款，把钱⼀下⼦都给了开发商，开发商的房⼦却不是同时交给⽼百姓，万⼀这期间楼房烂尾，交不了房，贷款该怎么办？
开发商会帮你还贷款吗？
肯定不会。如果开发商有钱帮你还贷，也不会让楼房烂尾。再说，⼤家都知道开发商不是做慈善的，反⽽是“吃⼈不见⾎”，就算有钱也不可能给你还贷款。
⼏乎所有⼈都会告诉你：肯定是你⾃⼰还银⾏贷款。
为什么呢？⼤多数法律专家、银⾏以及开发商的解释是这样的。
你贷款买房⼦，实际上是签了两个合同，⼀是跟开发商签《购房合同》，你交钱买房，开发商收钱卖房；⼆是跟银⾏签《贷款合同》，银⾏借给你钱，你得给银⾏还钱。
这两个合同有⼀个共同的关联点，就是你买的房⼦。
但是，《购房合同》和《贷款合同》毕竟是两个相互独⽴的合同，合同的签约双⽅也不⼀样。按照合同相对性原理，你和开发商的纠纷，跟你和银⾏的纠纷，是两码事。
根据《合同法》等法律规定，楼房烂尾、不能交房是开发商的原因，属于开发商违约，你可以要求开发商退还房款，你⽤退回的房款偿还银⾏贷款；如果开发商不给退房款，你可以起诉开发商。这是你和开发商的合同纠纷。
你和银⾏签的按揭贷款合同，你是借款⼈，也是还款⼈，有偿还贷款本息的义务，别管什么原因，就算⼈死了，你的继承⼈也有义务还贷。这是你和银⾏直接的合同纠纷。
正因为这是两码事，所以就算楼房烂尾了，你也必须偿还银⾏贷款，没有任何理由。
如果你坚持不还贷款，结果会如何呢？
这属于违约⾏为，银⾏可以把你纳⼊银⾏⿊名单，或者在个⼈征信记录中给你记上⼀笔⿊账；也可以直接起诉你，请求法院判决你偿还本息。
如果法院判决以后，你还是不还，那么银⾏可以向法院申请强制执⾏，强制扣划你的财产还给银⾏，并且纳⼊失信⼈名单，⽣活会受到很⼤影响；如果你还拒不配合执⾏，甚⾄转移隐匿财产，还有可能涉嫌拒不执⾏法院判决罪，被追究刑事责任。
也就是说，只要你上了银⾏贷款的船，永远就下不来了，⼈死了也要还贷。
正因为如此，从国内司法实践看，⼏乎所有烂尾楼引起的购房者和银⾏之间的民事纠纷中，法院都是判决银⾏胜诉，购房者没有任何理由，必须偿还贷款。
⼀⽅⾯，开发商破产或者跑路了，楼房烂尾了，购房者的房⼦没了；另⼀⽅⾯，购房者还要继续偿还银⾏贷款，否则后果很严重。这真是“风箱⾥的⽼⿏，两头受⽓。”
在这样的规则下，⼏乎所有购房者都默认了悲催的命运，⽼⽼实实给银⾏还贷款。
但是在2022年2⽉初，浙江嘉兴中级⼈民法院的⼀次判决，却有了与此前截然不同的结果，也让遇到同样情况的购房者，在判决中看到了新的希望。
许先⽣在上海⼯作，在上海有⼀处⼩房⼦。前些年，经过努⼒奋⽃，他有了⼀些积蓄，想换⼀套⼤房⼦，改善居住条件，但上海的房价太贵实在买不起，于是他把⽬光投向了嘉善。
嘉善⾪属浙江省嘉兴市，虽然不属于上海，但距离上海很近，此地风景优美，空⽓良好，交通便利，被誉为“上海后花园”，许多上海⼈喜欢在周末或节假⽇来嘉善度假。
由于房价⽐上海市区低很多，不少⼈选择在嘉善买房居住，在上海市区上班，⽽且据传嘉善将来有可能
划归上海，引来了不少外地买房投资者，推动了嘉善房价的快速上涨，如果再不出⼿，很可能错过这波福利。
许先⽣就是基于这种考虑，才看上嘉善⼀处热销的楼盘。
2014年底，许先⽣决定购买该⼩区的⼀套别墅，因为总房款⾦额太⼤，许先⽣⼀时拿不出全款，便以该房为抵押担保，办理了按揭贷款，向某银⾏贷款 392万元。
2015年，许先⽣向开发商⽀付了⾸付款，银⾏贷款很快也下来了，按照规定由银⾏⼀次性直接发放给开发商，并没有经
2015年，许先⽣向开发商⽀付了⾸付款，银⾏贷款很快也下来了，按照规定由银⾏⼀次性直接发放给开发商，并没有经过许先⽣的银⾏账户。
接下来，许先⽣⼀⽅⾯定期还房贷，⼀⽅⾯⽇盼夜盼，盼着新房早⽇交付，⾃⼰就可以住上梦寐以求的⼤别墅了。
可等来等去，等来的却是⼀个悲催的结果。
据悉，该楼房开发到第3年，开发商因为资⾦链断裂，⽆⼒继续投资开发，⼯程⼀度停⼯，开发商⽆法按时交付房屋，只得向购房者宣布延迟交房，想办法周转资⾦。
购房者当然不希望延迟交房，但钱已经交了，没有别的办法，只能理解、等待。
但是半年以后，开发商没能解决资⾦问题，反⽽陷⼊破产境地，楼盘彻底烂尾了。
2018年底，开发商正式向法院提交破产清算申请。
按照《企业破产法》及相关法律法规，如果楼盘符合交付条件，破产管理⼈应该继续履⾏已经签订的购房合同，向购房者交付房屋，但是经过调查，许先⽣购买的别墅尚未竣⼯验收，不符合交付标准，根本⽆法交付。
也就是说，原来的购房合同根本⽆法继续履⾏，于是法院指定的破产管理⼈书⾯通知了许先⽣：解除他与开发商之间的《商品房买卖合同》。
遇到这种情况，许先⽣很⽆奈，也很⽣⽓，但楼房烂尾已成既定事实，再⽣⽓也解决不了问题，只好⾃认倒霉，接受这个残酷的现实。
房⼦没有了，可贷款还背在⾝上，每个⽉都得偿还。⼀开始，许先⽣还在按时还贷，但后来⼀想，⾃⼰永远不可能再取得房屋所有权，为什么还要给银⾏还贷呢？
许先⽣咨询了律师，律师的答复跟我们⽂章开头⼀样：这是两码事，你必须还贷。
许先⽣不能接受这⼀点，开发商交不了房，本该把房款退给我，可现在他们破产了，⼀时没办法退还全部房款，我为什么要给银⾏还款？合着我⼀个⼈两头受⽓？
思来想去，许先⽣决定不还贷款了。
从2019年底起，许先⽣毅然停⽌了向贷款银⾏⽀付⽉供。
第⼆个⽉，银⾏就不⼲了，催促许先⽣尽快还款，遭到许先⽣的拒绝，理由很简单：我这是住房按揭贷款，贷款全给了开发商，现在住房没了，我凭啥继续还贷款？
银⾏认为许先⽣蛮不讲理，不可理喻，他们这些年来，放了这么多住房按揭贷款，还是第⼀次遇见许先⽣这样的“⽆赖”，你是借款⼈，你不还贷谁还？
为了说服许先⽣，银⾏拿出了双⽅签订的《个⼈购房贷款及担保合同》第38条约定：
“贷款发放后，借款⼈（许先⽣）或抵押⼈与售房⼈（开发商）或其他第三⽅就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发⽣的任何纠纷，均与贷款⼈（银⾏）⽆关，贷款⼈有权选择继续履⾏本合同或要求借款⼈提前偿还本合同项下的全部或部分贷款”。
这是什么意思？就是说许先⽣不管遇到什么特殊情况，跟开发商或者其他⼈发⽣什么纠纷，跟我银⾏没
有半⽑钱的关系，⽽银⾏掌握着全部主动权，可以要求许先⽣继续每⽉还贷，也可以要求许先⽣提前还清全部或部分贷款。
许先⽣愣了，当初签合同的时候，⾃⼰可没注意到这个条款，银⾏也没提醒。按照这个条款，⾃⼰是理亏的⼀⽅，可银⾏这也太蛮横了，简直是霸王条款嘛！
尽管银⾏想尽办法，许先⽣还是铁⽯⼼肠，坚持不还贷款。
尽管银⾏想尽办法，许先⽣还是铁⽯⼼肠，坚持不还贷款。
2020年底，贷款银⾏向嘉善县⼈民法院起诉，要求许先⽣继续⽀付剩余贷款。
嘉善县⼈民法院对此案进⾏了审理，在审查相关证据，并向当事双⽅充分了解情况后，法院审理认为贷款银⾏和许先⽣签订的《个⼈购房贷款及担保合同》有效，许先⽣拒不履⾏合同义务，已经构成违约，应该继续履⾏合同，偿还银⾏贷款。
但许先⽣认为楼盘已经烂尾，不可能完成交付，⾃⼰不应当继续还贷。
贷款买房子2021年下半年，⼀审法院考虑到房⼦⽆法完成交付，要求许先⽣继续按⽉偿还贷款已经没有意义，故⽽判决解除《个⼈购房借款及担保合同》，许先⽣归还银⾏借款本⾦、利息，以及未按时还贷的罚息，合计220余万元。
⼀场官司下来，⾃⼰不仅败诉了，还被判⼀次性偿还贷款本息220余万元，房⼦没了，开发商没钱退房款，⾃⼰还要⼀下⼦还给银⾏220余万元，这不是要命吗？
⼀审判决后，许先⽣不服，向嘉兴市中级⼈民法院提起上诉。
2022年1⽉，嘉兴中院对此案进⾏了开庭审理。
案件争议焦点很明确：《个⼈购房借款及担保合同》已经解除，剩余贷款本息220余万元，是否应当由许先⽣承担？银⾏认为应该；许先⽣认为不应该。
这⼀次，法院给出了与⼀审完全不同的判决：不⽀持银⾏的诉讼请求，也就是说银⾏败诉了，许先⽣⽆需向银⾏归还剩余贷款本息220余万元。
这个结果出乎了所有⼈的意料，⼆审法院为什么会如此判决呢？
⼀审法院的判决依据是银⾏和许先⽣签订的《个⼈购房借款及担保合同》第38条约定，⽽这条约定却被⼆审法院给否决了。
⼆审法院认为《个⼈购房贷款及担保合同》第38条约定是银⾏单⽅⾯提前拟定的格式条款，这种格式条款在银⾏业务中⼗分常见，该条款存在⼀个关键问题：它刻意加重了许先⽣的责任，⽽减轻了银⾏的责任，显失公平，对许先⽣不具有拘束⼒。
最重要的是，第38条约定与最⾼法的相关司法解释抵触，不具备法律效⼒。
2021年《最⾼⼈民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适⽤法律若⼲问题的解释》第⼆⼗条规定： “商品房买卖合同被确认⽆效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖⼈（开发商）应当将收受的购房贷款和购房款的本⾦及利息分别返还担保权⼈（银⾏）和买受⼈（许先⽣）。”
这条规定对应的完全就是许先⽣这种情况，他与开发商的《商品房买卖合同》、与银⾏的《个⼈购房借款及担保合同》都已经解除，那么开发商应该把收到的购房贷款本⾦及利息返还给给银⾏；把收到的购房款的本⾦及利息返还给许先⽣。
2022年2⽉初，嘉兴中院作出⼆审判决：银⾏败诉，许先⽣⽆需归还剩余贷款本息，200余万元贷款本息返还责任，应由开发商承担。
本案中，开发商已经进⼊破产清算程序，银⾏应当向破产管理⼈申报债权，在破产清算过程中实现⾃⼰的债权。
⼆审判决后，许先⽣终于放下胸中⼀块⼤⽯头，给嘉兴中院的法官竖起了⼤拇指。
看到这⾥，⼤家可能有些疑惑。同样是解除《商品房买卖合同》，不归还银⾏贷款，为什么⼤多数购房者被银⾏告上法庭后会败诉呢？
其实，这并不奇怪。
因为⼤多数情况下《商品房买卖合同》被解除后，开发商会把按揭贷款⽀付的购房款退还给购房者，⽽不是直接返还给银⾏，这相当债务转移了，这样的话购房者就应该履⾏向银⾏归还贷款本息的义务。
嘉兴中院关于本案的报道
本案中，开发商因为破产清算，没有财⼒退还给银⾏和许先⽣房款，这属于开发商应该承担的债务，法院当然要⼀分为⼆，判决开发商将贷款⽀付的购房款返还给银⾏，将许先⽣⽀付的购房款返还给个⼈，这是⼀个既符合情理也符合法理的判决。
参考资料：浙江省嘉兴市中级⼈民法院官⽅⽹站《楼盘烂尾购房者要继续还按揭吗？法院：剩余贷款由开发商还》（2022年02⽉14发布）及相关判决书。
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