开发成本明细科目
房地产企业——“开发成本”明细科目设置与核算
房地产企业“开发成本”主要根据核算需要设置以下八个二级明细科目。
  土地获得价款、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费、资本化利息、开发间接费、其他.
  一、土地费用。主要核算为取得土地使用权而发生的各项费用。具体包括：
  1、土地出让金：以出让方式取得的土地时向政府部门支付的土地出让金，以转让方式取得的土地向转让单位支付价款。以及土地变更用途、超面积补交的地价。
  2、土地拆迁及补偿费。主要核算有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及拆迁补偿，农作物补偿费等。核算内容包括：土地征用费、耕地占用费、安置养老费、拆迁补偿费、土地补偿费、其他
  3、合作补偿款：补偿合作方地价，合作建房分配的房屋成本和税金。
  4、中介费：核算因取得土地而支付给中介机构的费用。
  5、预提
  6、其他：核算因取得土地而支付的契税、初始登记费等。
  二、前期工程费：主要核算在取得土地开发权之后，项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。具体包括：
  1、勘察设计费：勘察及丈量费、规划设计费：含景观设计、竞标设计补偿费
  2、三通一平费：临时道路、临时用电、临时用水、场地平整、临时设施费
  3、可行性研究费：可行性研究编制费、市场调查费、项目建设咨询费、其他
  4、人防费
  5、大市政配套费
  6、预提
  7、其他：招标代理及管理费、配套方案征询费、测绘费、工程保险费、环境评估费、竣工档案编制费、日照分析、审图费、晒图费、其他
  三、基础设施费：主要指建筑物外红线内的设施费用的支出。
  1、室外给排水系统具体包括：上水配套费、雨污水、直饮水、热水、其他
  2、室外电气系统具体包括：供电配套工程费、其他、
  3、室外燃气系统：燃气配套费、其他
  4、通讯系统：电话、宽带、有线电视等。
  5、环卫设施
  6、采暖系统
  7、预提
  8、其他
  四、建筑安装工程费：核算项目开发过程中发生的主体内列入预算的各项费用。
  1、建筑结构工程：基础工程、主体结构工程、门窗工程、公共部位精装修、室内精
装修、样板房（主体内的样板间的设计、装修以及家具等费用）。
  2、设备及设备安装工程：室内水暖气电管线设备、室内设备及安装（空调、电梯、高低压配电等）、消防系统、智能化系统（保安、电信、卫星电视等）。
  3、室外总体工程：道路系统（小区道路、围墙、门卫、标识等）；园林环境工程
（绿化建设、建筑小品等）；其他
  4、工程管理费：房地产开发企业支付给监理公司的监理费是从属于施工承包工程的，与建安项目具有配比性；入其他科目均不够合理，应入“开发成本——建筑安装工程成本”。
但如果是配套工程的监理费用，则相应归于配套费用，入开发成本——配套设施。包括工程监理费、咨询费、施工合同外奖金、质监费和验收费
  5、预提
  6、其他
  五、公共建筑配套设施费：核算开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。具体内容如下：
  1、会所、物管楼
  2、儿童乐园
  3、学校、幼儿园
  4、游泳池
  5、网球场
  6、预提
  7、其他
  六、资本化利息：核算直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。具体包括：
  1、利息支出
  2、利息收入
  3、汇兑损益
  4、金融机构手续费
  七、开发间接费：核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及与项目推广销售有关但发生在楼盘开盘前的费用支出。具体包括：
1、工程管理费  A.、行政管理费：直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发部门的行政费。五级明细参考“管理费用”明细科目；B、在建工程抵押费：评估费、公证费、抵押登记手续费、财产保险费；C、其他
  2、营销费用：项目开盘前发生的广告、策划、样板间、售楼中心建设、售楼书、模
型等所有营销推广费用。主要指：A、媒介广告费：电视、广播、互联网、报纸、杂志、
公交、电子屏、车站、路牌广告；B、样板间：临时样板间的建造、设计、装修以及清洁、保安、维修费用；C、其他
  3、预提
前期工程费  4、其他
  5、结转：项目建设期跨多个年度，反映已经结转的开发成本。
  八、其他核算除上述七个项目之外发生的应归集到开发成本中的支出。
注：二级明细为开发的类别如“房屋开发、土地开发、配套设施开发（不可售的配套设施费归集或可售的配套设施单独核算科目）、代建工程开发等
三级明细以房屋开发为例，按具体成本对象设置，如1-5号楼为多层住宅且为同一单
位施工，可以设为一个成本对象，科目表示为：开发成本-房屋开发-某小区1-5号楼住宅四级明细指具体成本项目：土地费用、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设置费、开发间接费用。
五级明细以某一成本项目的具有重要性的具体内容为明细，如开发成本-房屋开发-某
小区1-5号楼住宅-土地征用及拆迁补偿费-土地契税
房地产开发产品的成本计算对象与科目设置
“开发间接费”账户：本账户核算房地产开发企业内部独立核算单位为开发产品而发生
的各项间接费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。本账户借方登记企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，贷方登记分配计入开发成本各成本核算对象的开发间接费。月末本账户无余额。本账户应按企业内部不同的单位、部门（分公司）设置明细账户。
“开发成本”的明细科目设置：为了准确核算不同产品、不同项目和不同工期的开发产品，应根据不同情况，在“开发成本”总账科目下设置不同级别的明细科目，一般的设置如下：一级科目——“开发成本”
二级科目（根据项目和工期）——“****项目一期”、“****项目二期”等
三级科目（根据用途）——“土地开发成本”、“房屋开发成本”、“配套设施成本”、“代建工程开发成本”
四级科目——“地价款及搬迁费”、“前期工程款”、“基础设施费”、“建筑安装工程款”、“配套设施费”、“其他间接费”等。
并非每个公司都要设置四级科目，根据开发项目的规模和期间，规模小工期单一的，
可以只设置两级，相对复杂的则可以设置到三级或四级科目。

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