房地产开发36项成本明细(太全了)!
房地产开发36项成本明细（太全了）！
▌⼀、为取得⼟地开发使⽤权⽽发⽣的各项费⽤
1.政府地价及市政配套费
⽀付的⼟地出让⾦、⼟地开发费，向政府部门交纳的⼤市政配套费、交纳的契税、⼟地使⽤费、耕地占⽤税，⼟地变更⽤途和超⾯积补交的地价。
2.合作款项
补偿合作⽅地价、合作项⽬建房转⼊分给合作⽅的房屋成本和相应税⾦等。
3.红线外市政设施费
红线外道路、⽔、电、⽓、通讯等建造费、管线铺设费、接⼝补偿费。
4.拆迁补偿费
有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净⽀出，安置及动迁⽀出，农作物补偿费，危房补偿费等。
▌⼆、开发前期准备费（前期⼯程费）
指在取得⼟地开发权之后、项⽬开发前期的⽔⽂地质勘察、测绘、规划、设计、可⾏性研究、筹建、“三通⼀平”等前期费⽤。主要包括以下内容：
5.勘察设计费
(1) 勘测丈量费：包括初勘、详勘等。主要有：⽔⽂、地质、⽂物和地基勘察费，沉降观测费，⽇照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施⼯放线费、建筑⾯积丈量费等。
(2) 规划设计费：
规划费：⽅案招标费、规划设计模型制作费、⽅案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。
设计费：施⼯图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。
其他：可⾏性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费等。
(3) 建筑研究⽤房费：包括材料及施⼯费
6.报批报建增容费
(1) 报批报建费：包括安检费、质检费、标底编制费、交易中⼼⼿续费、⼈防报建费、消防配套设施费
、散装⽔泥集资费、⽩蚁防治费、墙改基⾦、建筑⾯积丈量费、路⼝开设费等、规划管理费、新材料基⾦(或墙改专项基⾦)、教师住宅基⾦(或中⼩学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。
项⽬整体性报批报建费：项⽬报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。
(2) 增容费：包括⽔、电、煤⽓增容费
7.“三通⼀平”费
(1) 临时道路：接通红线外施⼯⽤临时道路的设计、建造费⽤。
(2) 临时⽤电：接通红线外施⼯⽤临时⽤电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费⽤。
(3) 临时⽤⽔：接通红线外施⼯⽤临时给排⽔设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费⽤。
(4) 场地平整：基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费⽤。
前期工程费8.临时设施费
(1) 临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费⽤。
(2) 临时办公室：租⾦、建造及装饰费⽤。
(3) 临时场地占⽤费：含施⼯⽤临时占道费、临时借⽤空地租费。
(4) 临时围板：包括设计、建造、装饰费⽤。
▌三、主体建筑⼯程费（建安⼯程费）
指项⽬开发过程中发⽣的主体内列⼊⼟建预算内的各项费⽤。主要包括：
9.基础造价
包括⼟⽯⽅、桩基、护壁（坡）⼯程费，基础处理费、桩基咨询及检测费、降⽔。
10.结构及粗装修造价
主要包括砼框架（含独⽴柱基和条基等浅基础）、砌体、平及抹灰、防⽔、垂直运输、脚⼿架、超⾼补贴、散⽔、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体（⾼层建筑的裙楼有架空层，原则上架空层结构列⼊裙楼、有转换层结构并⼊塔楼）。
11.门窗⼯程
主要包括单元门、⼊户门、户内门、外墙门窗、防⽕门的费⽤。
12.公共部位精装修费
主要包括⼤堂、电梯厅、楼梯间、屋⾯、外⽴⾯及⾬蓬的精装修费⽤。
13.户内精装修费
主要包括厨房、卫⽣间、厅房、阳台、露台的精装修费⽤。
▌四、主体安装⼯程费（建安⼯程费）
14.室内⽔暖⽓电管线设备费
(1) 室内给排⽔系统费（⾃来⽔/排⽔/直饮⽔/热⽔）；
(2) 室内采暖系统费（地板热/电热膜/分户燃⽓炉/管道系统/暖⽓⽚）；
(3) 室内燃⽓系统费；
(4) 室内电⽓⼯程费：包括楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电⼯程管盒预埋
15.室内设备及其安装费
(1) 通风空调系统费：包括空调设备及安装费⽤、空调管道、通风系统费⽤；
(2) 电梯及其安装费；
(3) 发电机及其安装费：包括发电机供货、安装、机房降噪费；
(4) 消防系统费：包括⽔消防、电消防、⽓体灭⽕、防排烟⼯程费；
(5) ⼈防设备及安装费：包括密闭门、⽓体过滤装置等。
16.弱电系统费
(1) 居家防盗系统费⽤：包括阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按扭等；
(2) 对讲系统费⽤：包括可视及⾮可视对讲系统费⽤；
(3) 三表远传系统费⽤：包括⽔、电、⽓远程抄表系统费⽤；
(4) 有线电视费⽤：包括有线电视、卫星电视主体内外布线及终端插座费⽤；
(5) 电话系统费⽤：包括主体内外布线及终端插座费⽤；
(6) 宽带⽹：包括主体内外布线及终端插座费⽤。
▌五、社区管⽹⼯程费（基础设施费）
17.室外给排⽔系统费
(1) 室外给⽔系统费：主要包括⼩区内给⽔管道、检查井、⽔泵房设备、及外接的消⽕栓等费⽤；
(2) ⾬污⽔系统费⽤
18.室外采暖系统费
主要包括管道系统、热交换站、锅炉房费⽤
19.室外燃⽓系统费
主要包括管道系统、调压站。
20.室外电⽓及⾼低压设备费
(1) ⾼低压配电设备及安装：包括红线到配电房的⾼压线、⾼压柜、变压器、低压柜及箱式变压设备费⽤；
(2) 室外强电管道及电缆敷设：室外强电总平线路部分费⽤；
(3) 室外弱电管道埋设：包括⽤于电视、电话、宽带⽹、智能化布线的管道预埋、检查井等费⽤
21.室外智能化系统费
(1) 停车管理系统费⽤：包括露天停车场管理系统、地下室或架空层停车场管理系统的费⽤；
(2) ⼩区闭路监控系统费⽤：包括摄像头、显⽰屏及电⽓系统安装等费⽤；
(3) 周界红外防越系统费⽤：红外对扫等；
(4) ⼩区门禁系统费⽤；
(5) 电⼦巡更系统费⽤；
(6) 电⼦公告屏费⽤
房地产项⽬报建节点详解
▌六、园林环境⼯程费（基础设施费）
指项⽬所发⽣的园林环境造价，主要包括：
22.绿化建设费
包括公共绿化、组团宅间绿化、⼀楼私家花园、⼩区周边绿化⽀出；
23.建筑⼩品
雕塑、⽔景、环廊、假⼭等；
24.道路、⼴场建造费
道路⼴场铺设、开设路⼝⼯程及补偿费等；
25.围墙建造费
房地产⼯程招标采购管理全流程
包括永久性围墙、围栏及⼤门；
26.室外照明
室外照明电⽓⼯程，如路灯、草坪灯；
27.室外背景⾳乐
28.室外零星设施
⼉童游乐设施、各种指⽰牌、标识牌、⽰意图、垃圾桶、座椅、阳伞等。
▌七、配套设施费（公共配套设施费）
指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作⾃留固定资产的公共配套设施⽀出。主要包括以下⼏类：
29.在开发⼩区内发⽣的不会产⽣经营收⼊的不可经营性公共配套设施⽀出，包括居委会、派出所、岗亭、⼉童乐园、⾃⾏车棚等；
30.在开发⼩区内发⽣的根据法规或经营惯例，其经营收⼊归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的⽀出，如建
30.在开发⼩区内发⽣的根据法规或经营惯例，其经营收⼊归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的⽀出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健⾝房、游泳池、球场等设施的⽀出；
31.开发⼩区内城市规划中规定的⼤配套设施项⽬不能有偿转让和取得经营收益权时，发⽣的没有投资来源的费⽤；
32.对于产权、收⼊归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊⼊本成本项⽬。如开发商通过补交地价或⼈防⼯程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项⽬独⽴核算。
该成本项⽬下按各项配套设施设⽴明细科⽬进⾏核算，如：
a.游泳池：⼟建、设备、设施；
b.业主会所：设计、装修费、资产购置、单体会所结构；
c.幼⼉园：建造成本及配套资产购置；
d.学校：建造成本及配套资产购置；
e.球场；
f.设备⽤房：配电房、⽔泵房⼟建及装修费；
g.车站建造费：⼟建、设备、各项设施。
▌⼋、开发间接费
开发间接费核算与项⽬开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费⽤性⽀出；以及项⽬营销设施建造费。33.⼯程管理费
(1) ⼯程监理费：⽀付给聘请的项⽬或⼯程监理单位的费⽤；
(2) 预结算编审费：⽀付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费⽤；
(3) ⾏政管理费：直接从事项⽬开发的部门的⼈员的⼯资、奖⾦、补贴等⼈⼯费以及直接从事项⽬开发的部门的⾏政费
(4) 施⼯合同外奖⾦：赶⼯奖、进度奖
(5) ⼯程质量监督费：建设主管部门的质监费；
(6) 安全监督费：建设主管部门的安监费；
(7) ⼯程保险费。
34.营销设施建造费
(1) ⼴告设施及发布费：车站⼴告、路牌⼴告；
(2) 销售环境改造费：会所、推出销售楼盘(含⽰范单位)周围等销售区域销售期间的现场设计、⼯程、装饰费；临时销售通道的设计、⼯程、装饰等费⽤；
(3) 售楼处装修、装饰费：设计、⼯程、装饰等；
(4) 样板间：包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。主体外搭设的样板间还包括建造费⽤；主

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