适用于房地合估模式下的成本法
第21讲　适用于房地合估模式下的成本法
  （四）适用于房地合估模式下的成本法
  1.确定重置成本
  房地合估模式下成本法评估的基本公式为：
  不动产价值＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋开发利润＋销售税费
  对于在建不动产：
  【方法一】上述各项均为已实际发生的成本。
  【方法二】在建不动产价值也可以按照已建成不动产的价值乘以完工率来确定，即：
  不动产价值＝（土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋开发利润＋销售税费）×完工率
  这时，上述各项成本均为假设不动产已建成的成本。
  （1）土地取得成本。
  土地取得的途径有征收、拆迁改造和购买等，根据取得土地的不同途径，分别测算取得土地的成本，包括有关土地取得的手续费及税金。
  （2）开发成本。
  开发成本主要由五个方面构成：
  ① 勘察设计和前期工程费，包括临时用地、水、电、路、场地平整费，工程勘察测量及工程设计费，城市规划设计、咨询、可行性研究费，建设工程许可证执照费等。
  ② 基础设施建设费，包括由开发商承担的红线内外的自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环境卫生、照明等建设费用。
  ③ 房屋建筑安装工程费，可假设为开发商取得土地后将建筑工程全部委托给建筑商施工，开发商应当付给建筑商的全部费用，包括建筑安装工程费、招投标费、预算审查费、质量监
督费、竣工图费等。
  ④ 公共配套设施建设费，包括由开发商支付的非经营性用房，如居委会、派出所、托幼所、自行车棚、信报箱、公厕等的费用；附属工程，如锅炉房、热力点、变电室、开闭所、煤气调压站的费用和电梯费等；文教卫系统，如中小学、文化站、门诊部、卫生所用房的建设费用。而商业网点，如粮店、副食店、菜店、小百货店等经营性用房的建设费用应由经营者负担，按规定不计入商品房价格。
  ⑤ 开发期间税费指政府或其他部门收取的费用，如工程招标管理费、城市道路占用费、市容环保费、建筑工程规划许可证费等。
  （3） 管理费用，指为组织和管理不动产开发经营的必要支出，包括开办费、开发单位企业的人员工资、办公费及差旅费等。可按土地取得成本与建筑物开发成本之和的一定比例计算。
  （4） 销售费用，指销售不动产所发生的广告宣传费、销售人员工资、委托销售代理费等等。一般按照不动产市场价值的一定比例计算。
  （5） 利息，指不动产开发完成或实现销售之前所有必要支出产生的利息。计息基数为土地取得成本、建筑物开发成本、管理费用和销售费用。
  （6） 利润，指该类不动产开发项目正常条件下产权人所能获得的行业平均利润。其 计算基数为土地取得成本、建筑物开发成本、管理费用和销售费用之和。利润率应根据开发类似不动产的平均投资利润率来确定。
  （7） 销售税费
  销售税费主要包括：
  ①销售税金及附加（即两税一费）：增值税、城市维护建设税、教育费附加。
  ②其他销售税费：应当由卖方负担的印花税、交易手续费、产权转移登记费等。
  2.确定土地和建筑物尚可使用年限及损耗
  对于正常的新建建筑物，评估时可以不考虑损耗；
  对于旧建筑物，评估时应当考虑损耗，具体方法见“适用于房地分估模式下房屋建筑物的评估”中有关“成新率确定”部分的相关内容。
  【年限问题解决思路】
  房地合估时，需要根据具体判断， 地上物的尚可使用年限是短于还是长于 土地使用权剩余年限。
  如果是 短于，则应按照 地上物的尚可使用年限为基础测算损耗，计算出的评估结果需要再加上土地使用权剩余年限与地上物的尚可使用年限之差那部分的土地使用权价格；
  如果是 长于，则应以 土地使用权剩余年限为基础测算损耗。
  【海海总结法 】
 
  3.评估值计算
  评估值＝重置成本×成新率
  【应用举例】
  【例4-2】适用于房地合估模式下不动产的成本法
  1.估价对象概况
  房地产权属人：珠海横琴ⅹⅹⅹ有限公司
  坐落：珠海市横琴口岸服务区
  地号：略
  土地性质：国有
  自用面积：25079.31平方米
  土地使用权取得方式：出让
  土地用途：
  商业服务：自2022年12月28日至2050年12月28日止
  写字楼：自2022年12月28日至2060年12月28日止
  酒店：自2022年12月28日至2060年12月28日止
  根据《建设工程规划许可证》及《商品房预售面积测算报告书》（地上部分），估价对象经济技术指标如表所示。
                单位：平方米
　
出让合同建筑面积
报建规划建筑面积
测算报告建筑面积
增减
估价对象规划建筑面积
地上
100 317.24
103 302.83
103 897.84
（不含地下出口的地上部分时为102 886.82）
595.01
76 880.63
地上商业
　
12 126.19
11 665.15
－461.04
11 665.15
地上办公
　
75774.97
76 734.19
959.22
49 716.98（2）
地上酒店
　
11 573
10 973.58
－599.42
10973.58
公共机房
　
387.25
43.01
－344.24
43.01
地下室出地面楼梯
　
455.83
1 011.02
555.19
1 011.02
室内有盖步行公共空间
　
310.13（1）
　
　
　
室外有盖步行公共空间
　
3 675.46（1）
3 470.89（1）
　
3 470.89（1）
地下
　
70 144.57
　
　
70 144.57
商业
　
23 131.13
　
　
23 131.13
酒店配套
　
7 498.93
　
　
7 498.93
设备用房
　
3 409.89
　
　
3 409.89
车库用房
　
　
　
　
32 826.79
办公配套
　
758.14
　
　
758.14
物业用房
　
199. 16
　
　前期工程费
199.16
室外步行空间
　
2 320.53
　
　
2 320.53
　
100 317.24
173 447.4
174 042. 41
　
147 025.20
  注：
  （1）不计容积率面积。
  （2）6－16层（建筑面积27017.21平方米）不在本次抵押范围，
  评估对象地上办公建筑面积
  ＝76734.19－27017.21
  ＝49716.98（平方米）。
  （3）地下停车位690个。
  他项权利状况：未设定抵押权。
  评估对象所在宗地地势平坦，形状为梯形，较规则。
  宗地四至：略。
  土地开发程度：宗地外“七通”（通路、通电、给水、排雨水、排污水、通信、通燃气）及红线内场地平整。
  土地实物状况满足评估对象使用要求，对估价对象使用无不利影响等。
  评估对象所在项目××大厦建筑规模约17.3万平方米，楼高188米，外形为梧桐树造型，整个建筑分为地下4层，地上40层。地下为商业、酒店配套、机房、车库等；地面1层到5层为高端商业，6层到34层为5A行政公馆，35层到40层为超豪华酒店，楼顶设商务停机坪。
  评估专业技术人员现场查勘时，评估对象所在项目工程实物状况如下： 建筑主体封顶。
  二次结构：地下室B4～B1层砌筑完成100%；抹灰完成100%；主体1～40层砌筑完成90%；抹灰完成100%。
  机电安装：地下室一次机电安装完成85%，主体35层以下完成90%。
  消防：地下室B1层完成90%，B2～B3层完成60%，B4层完成50%。
  幕墙：酒店大堂完成75%，主体5层以下完成45%，6层样板房完成100%，7～8层框架完成
85%
  电梯进场安装。
  弱电安装完成90%。
  停机坪预埋件预埋完成。
  经现场勘查，结合评估专业人员对同类项目工程造价的了解与项目监理出具的投资完成情况说明，确定项目工程投资完成比例约为60%。
  评估对象为所在项目××大厦的地下1层至地下4层，地上1层至5层（商业），地上17层至34层（办公），地上35层至40层（酒店）。各层面积统计表略。
  2.计算土地取得成本
  采用市场法得到 土地取得成本为66500.44万元（含地下建筑物分摊），计算过程略。
  3.求取开发成本
  （1）勘察设计和前期工程费。
  此部分包括在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、水文地质勘察、测绘、“三通一平”等前期费用，如筹建费、可行性研究费、规划费、设计费、地质勘察费、场地平整费、水电气费、临时设施费用等。
  综合考虑确定评估对象为建筑安装工程费的5%， 为4702.60万元。
  （2）基础设施建设费。
  基础设施建设费包括项目相关道路、供热设施、供水设施、供电设施、供气设施、通信设施、照明设施、硬化地面以及绿化（包括排污、排洪、环卫）等。另根据《珠海市人民政府关于征收城市基础设施配套费的通知》（珠府函2022）106号）有关规定，自2022年4月16日起珠海市城市规划区范围内的建设项目，非工业类按每建筑平方米100元征收城市基础设施配套费。
  综合考虑确定评估对象基础设施建设费为建筑安装工程费的10%＋建筑面积×100元/平方米， 为10875.45万元。
  （3）公共配套设施建设费与其他工程费。
  公共配套设施主要指为 住宅配套的教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、行政管理、社区服务和绿地（包括公园、小游园、组团绿地及其他块状、带状绿地）等设施。
  评估对象项目为商业、办公、酒店，故无此项下费用。
  （4）求取建筑安装工程费。
  评估对象项目规模约17.3万平方米，楼高188米，整个建筑分为地下4层，地上40层。地下为商业、酒店配套、机房、车库等；地面1层到5层为高端商业，6层到34层为5A行政公馆，35层到40层为超豪华酒店，顶层（40层）为商务停机坪。
  评估对象项目为超高型建筑，采用了钢筋混凝土为主的大跨度钢构悬挑结构以满足建筑物造型需要。
  根据评估师掌握的同类建筑造价资料及《珠海市建筑工程造价信息》，确定项目主体结构建筑安装工程费单价为4300元/平方米，考虑各部分功能需要，估算机电、智能设备、幕墙、装修等各项成本，确定各部分建筑安装工程费如表所示。

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