土地增值税清算程序与清算方法
土地增值税清算程序与清算方法
一、土地增值税的清算程序
土地增值税的清算程序大体分为六步:
1.清算前的准备工作;
前期工程费2.清算项目收入总额的计算及《土地增值税清算项目销售收入汇总表》的编制;
3.扣除项目金额的计算及《扣除项目成本费用计算表》的编制;
4.土地增值税应纳税额的计算及《土地增值税纳税申报表》的编制;
5.土地增值税的审计鉴证;
6.土地增值税的申请清算。
二、清算前的准备工作
土地增值税的清算,包含的时间范围比较长,清算涵盖的内容比较宽,而且,对清算涉及的原始凭证要求严格,没有凭证不得扣除。这就要求纳税人从清算
的依据,到将来提供的清算资料都需要做充分的准备。大体包括:
(一)清算范围的界定:
1.明确清算项目及其范围。
2.正确划分清算项目与非清算项目的收入和支出。
3.正确划分清算面积和非清算面积(待售面积)。
4.按照当地省级人民政府制定的“普通标准住宅”标准,正确划分清算项目中普通
住宅与非普通住宅的收入和支出。
5.正确划分不同时期的开发项目,对于分期开发的项目,以分期开发项目为单位进
行清算(或以《土地增值税项目登记表》为依据)。
6.正确划分征税项目与免税项目,防止混淆两者的界限。
7.明确清算项目的起止日期。
(二)应当搜集、整理如下资料:
1.取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同。
2.开发项目工程建设发包合同、工程决算书及其价款结算单、发票等。
3.银行借款合同及借款计息清单。
4.转让房地产项目成本费用账簿、分期开发分摊依据,与成本和费用有关的其他证
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明资料。
5.无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的交接凭证。
6.与转让房地产收入有关的其他证明资料,为编制《房产销售收入统计表》做准备。
7.与转让房地产有关的完税凭证,为编制分税种的《缴纳税款统计表》准备资料。
8.项目竣工决算报表和有关账簿。
9.土地增值税纳税(预缴)申报表及完税凭证。
10.与土地增值税清算有关的其他证明资料。
三、清算项目销售收入的计算
(一)商品房销售合同与销售发票核对,特别要注意合同面积和实测面积。
(二)销售发票与“主营业务收入”明细账、总账的核对。
(三)正确划分预售收入与销售收入,并与《预售收入备查簿》核对,防止影响清算
数据的准确性。
(四)将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿
债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应当做视同销售房地产处理,编制《开发产品视同销售明细表》。
(五)复核销售退回、折扣销售与销售折让业务相关手续是否符合规定,折扣与折让
的计算和会计处理是否正确。
(六)复查“预收账款”、“其他应付款”有无应结未结收入的业务。
(七)分房产类别编制《土地增值税清算项目销售收入汇总表》。
四、扣除项目的计算
(一)扣除项目计算的程序
1.计算扣除项目之前,应复核“开发成本”成本项目的划分是否符合税法的规定,如
果有差异,应按照税法要求加以调整。
2.检查扣除项目的记录、归集是否正确,是否取得合法、有效的凭证,会计及税务处
理是否正确;如果没有合法凭证应提请公司补齐有关凭证。
3. 对“开发成本”、“开发产品”总账、明细账进行核对。
4.计算清算项目的《开发产品成本明细表》。
5.编制清算面积的《扣除项目成本费用计算表》。
(二)成本项目计算要点
1.取得土地使用权支付的金额。
(1)原始凭证审核,取得土地使用权支付的金额是否获取合法有效的凭证,口径是否一致。
(2)如果同一土地有多个开发项目,审核取得土地使用权支付金额的分配比中有没有关联方或关联项目的费用、有没有期间费用、有没有预提费用。
2.土地征用及拆迁费。
(1)审核支付给个人的拆迁补偿款所需的拆迁(回迁)合同和拆迁补偿花名册,并与相关账目核对。
(2)拆迁费有无合法凭证。

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