关于合约规划
关于合约规划
关于合约规划的讨论
合约规划，建设方咨询方，目前都是一个较新的范畴。合约规划的意义，应该在于咨
询公司通过专业的知识为业主方提供一个全过程的咨询服务。
在咨询公司为建设方提供的咨询服务中，前期要做的三大规划：1、合约规划；2、投
资规划（类似投资估算）；3、资金规划。前期的三大规划是就整个工程项目管理的大的
框架，咨询公司以其与建设单位就整个项目的管理达成共识，以便在整个的工程管理中有
规矩可循。合约规划是指导从招投标到最终工程结算的整个规划。其最重要的特性是适用性，合约规划文件，必须了解业主的管理能力和管理要求，往往是经过几番反复，经过二、三版而最终形成的成果文件，一旦形成定稿，将指导整个项目管理过程。其次还要注意，
因为建设方最主要的合约是与总承包单位签订的施工合同，总承包单位是整个工程项目的
主要负责人，其合约管理的能力，直接影响到建设方的合约规划。
合约规划文件包括三个部分。
一、概述：项目情况，包括开发背景、开发环境等。
二、工程内容：是合约规划的基础工作，以表格形式分列。如土建工程、机电工程、
室外与配套工程等。土建工程可能出现的合约：地基与基础、降水、钢结构、二次结构、
保温、防水、精装修、外檐装饰等；机电工程可能出现的合约：强弱电（自控智能化、消防）水暖等；室外及配套工程可能出现的合约：室外景观、夜景照明等。工程内容的分析，首先是要熟悉项目的情况下才能作出，因此要求对工程资料、工程图纸、设计规划文件及
甲方的管理能力、管理要求甚至其他方面的考虑（如招投标备案、甲供材料设备、财务处
理问题等）充分了解。
三、合约体系的建立：
（一）确定采用的合约体系北京目前常见的合约体系是：业主下边是设计院、咨询公司、总包单位、监理公司，业主直接分别对四家单位。另外一种合约体系：设计院、咨询
公司、监理公司组成一个PM公司，业主直接对PM，由PM对总包单位，PM代替业主行使
职权，对总包单位来讲，可以视同为面对业主单位（实际上，业主与设计、咨询、监理公
司本身也是合约关系）。
（二）信息渠道的建立确定的合约体系从而确定业主从总承包单位获得信息的信息渠道。采用PM形式，则业主通过PM来获得工程信息，而不是直接从总包单位获得。
（三）合同分类可采用的合同分类方式：
A类：与业主直接签订的合同（仅指施工承包类）。如：总承包合同、土方护坡合同、燃气热力合同、园林景观合同、变配电合同。A类合同中的总包合同应该考虑总包合同与
其他合同之间的工作界限划分、责任划分等问题。例如一般基坑土方合同是在总包招标前
提前招标并施工，土方工程的工期延期索赔，延期责任是应在总包合同中预见并考虑的。
B类：与总包签订的合同（业主在这个合同关系中，相当于见证方，我个人的经验是
此类合同为甲指分包合同，我的常规做法是签订三方合同，由甲方控制投资，由总包配合
服务【在总包合同中已经给总包服务费了】）。根据付款方式又可划分两类：一类业主直
接支付分包工程工程款，一类由业主支付给总包后由总包支付分包工程款。（由于税金的
问题，这里边又有业主付款的财务处理）。如：防水、人防门、精装修、幕墙、电梯工程等。
就B类工程的讨论：
1、防水、人防门，可以纳入A类工程（我个人认为，防水工程由总承包单位实施比
较好，该合同包与总包合同关系太强，建议不单独发包。人防门可以采用A类工程，但要
与总包的预埋结合好，划分好界面）。
2、精装修中的样板间，目前一般是一个单独的合同，一般议标，而且需要设计院很
大程度的参与。样板间或样板层确定后，才是精装修工程的招标。精装修工程与总包、各
精装修公司标段的划分等需要合同约定的问题是需要提前预见并考虑。
3、幕墙工程也是总分包单位界限划分问题。（1）埋件：一般情况下幕墙招标在总包
招标之后进行，如果幕墙工作能在结构出地面前确定而由幕墙公司施工，是最好的情况，
因此幕墙尽量提早招标。第一种：由土建总包单位报价并施工；第二种：由土建单位报价，但在合同中约定可以由幕墙公司实施并从价款中扣除。幕墙合同实施中常遇到问题：总包
单位施工后，幕墙设计深化引起部分埋件浪费（可达到30％）部分埋件需要幕墙公司后埋，而总包单位不愿实施。（2）脚手架：第一种：由总包提供现场有的脚手架，并提供幕墙
公司所需的吊栏等，总包负全部责任。造价由总包包死。第二种：总包单位只负责现场已
有脚手架，幕墙公司所需的脚手由其自行准备并报价。（3）工程水电费的约定。
4、电梯工程：电梯施工的脚手架由总包提供。
5、引申出的讨论：（1）在风险较大的情况下，建议不用采用包死价合同。目前的房
地产市场环境，建设工程合同包死只会对建设方不利。（2）提醒咨询公司和评标委员会，在清标和评标过程中一定要对低价投标者给予足够的重视，在清标评标阶段注意投标人报
价中的漏项、故意低单价的问题。不要以为有了低价中标者拣了便宜，低价中标必然会造
成后期索赔工作量的增加（目前市场价格波动，即使是单价合同，也还存在着补偿的惯例）。（3）对于市场的波动风险，一定要约定调整条款。工作量不小，价格的波动涉及
到材料量的问题，材料量的确定也是个切实的问题，例如钢筋，根据什么来确定价格、需
要量，当月钢筋发生量？月材料采购计划？监理审定量？以什么材料量作为结算依据，这
石材供货合同个又给现场管理的工作量增加。（本人的经验是，合同中约定，结算时统一调差（调差幅
度比如在±5%意外时方可进行调差），最后一批钢筋进场后，核定整个施工期的加权平均
价格，如超过投标时钢筋价格的±5%时，调差条款起作用。钢筋量在每月进货时只做为计
算加权价格的因素，不做为结算工程量。）
C类：与分包签订的合同（多为供货合同）。如：防火门、卷帘门、石材、地砖、洁具、高地压柜、变压器等。对于C类合同，大多以暂估价形式纳入合同造价，但留个“业
主保留自行采购权利”的活口。一般石材可以纳入幕墙施工合同、地砖洁具可以纳入精装
修合同、高地压柜变压器可以纳入变配电合同、二次结构纳入总包合同。
C类工程有关讨论：
1、付款方式：3.14的税金。业主支付给总包由总包支付给供货商，没有什么异议。
由业主直接支付给供货商，采用的一种支付方式是，业主财务开两张支票，一张材料款支
付给供货商，一张税金款（3.14％）支付给总包。但是问题是支付方式的条款要在合同中
约定，这种支付方式目前是存在的，约定这种支付方式的合同目前还没有通过备案的实例。
2、目前在北京，就这3.14甲供材料设备是可以免税的。
3、暂定金额计取总包服务费和缴纳意外伤害保险。在业主方合约操作上，每一笔暂
定金额实施后，均须与总包签订一个补充协议以修着暂定金额数，否则缴税是按照暂定金
额为基数。在总包合同中，暂定金额只作为基期总包服务费的基数而不进入总包造价。意
外伤害保险按照合同价在备案时由标办扣，规定是合同备案时按合同价基数扣除，业主怕
麻烦愿意把分包合同造价纳入总包，规定这种做法实际上是不允许的，非政府投资工程多
是如此。那么备案的保险费问题些许注意。
4、涉及其他问题（1）精装修范围划分方式：（2）成品保护的招标（3）电信合同，
合同价款为零，但也许纳入合约管理，因为有工作内容划分界限等内容需要约定。（4）
应约定的施工方有深化设计责任，但深化设计只是指导具体施工的，深化施工图不与造价
挂钩。主持人总结：合同规划中第二部分－工程内容的地位是基础，不应该忽视。它是基
本工作，由此导出第三部分合约体系。这个工作是做蛋糕，而第三部分合约体系的建立是
切蛋糕了。蛋糕切的漂亮，还要先做出一个漂亮蛋糕来。第三部分合约体系的建立，是合
约规划总体目标的落脚点，以期在整个合约的管理体系中避免交叉、扯皮等现象。
讨论：C类工程有关付款方式3.14的税金的处理：由业主直接支付给供货商，业主财务开两张发票，一张材料款支付给供货商，一张税金款（3.14％）支付给总包。但是问题
是支付方式的条款要在合同中约定，这种支付方式目前是存在的，约定这种支付方式的合
同目前还没有通过备案的实例。为什么没有去备案的先例？是因为不不符合哪种规定不被
允许还是因为什么原因？以上两个问题没有讨论，哪位清楚可以讨论下。太晚了，整理了
给自己，怕时间长了忘了。随手写了凑合着看：）
一个项目的合约规划（部分）：XXX项目除电梯供货合同外均与总包方或机电承包方签订施工/供货合同，具体安排如下表：
科目编码
合同名称
合同性质
合同主体
付款方式
备注
4102030201
总包合同
总包合同
业主方、总包方
总包进度
4102030301
4102030302
4102030401
机电工程（包括给排水、中水强电）
指定分包
业主方、总包方、分包方
总包进度
弱电工程
指定分包
业主方、机电分包方，指定分包方
总包进度
设计施工一体招标
采暖工程
指定分包
业主方，机电分包方，指定分包方
总包进度
设计施工一体招标
电梯安装工程
指定分包
业主方、总包方、指定分包方
总包进度
消防工程
指定分包
业主方，机电分包方，指定分包方总包进度
空调通风工程
指定分包
业主方，机电分包方，指定分包方总包进度
游泳池系统
指定分包
业主方，机电分包方，指定分包方总包进度
水泵
指定供货
机电分包、供货方
总包进度
管材
指定供货
机电分包、供货方

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